TOP5城市排名突变，杭州暂超北京

2025年11月27日，杭州再迎2宗萧山区宅地出让，分别位于湘湖单元和市北单元，总用地面积6.28万㎡，总规划建筑面积11.29万㎡，总起始价21.57亿元，最终两宗地块均溢价10%以上成交，均由滨江集团包揽，共收金24.62亿元。

至此2025年至今杭州土地成交金额达1528.42亿元，排全国第二，仅次于上海。

不仅是杭州，从2025年至今全国各大城市土地成交金额TOP5来看，一线城市中的深圳和广州都没有排进前5，反而是成都和南京暂列其中。

对比近几年的变化来看，广州前几年一直牢牢占据全国土地成交金额TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，广州仅以382.76亿元排第9位。

在房地产行业，土地和新房市场一直被喻为“面粉”与“面包”的关系，土地市场的情况既反映了市场预期，也决定了未来的供应。

在如今土地市场集中度越来越高的背景下，未来部分城市还将保持较高总量。

六大城市成交金额超500亿元

自2020年土储类专项债暂停发放后，全国土地市场经历了4年多的规模缩量。2025年以来地方政府虽重启土地储备类专项债融资，但在专项债投资收入比的监管要求下，出于受益确定性诉求，相关地块出让规模仍相对有限。

CRIC数据显示，截至2025年11月27日，全国土地成交金额已超2.2万亿元，虽然总成交金额较2024年同期有所下降，但有6个城市成交金额超500亿元，分别为上海、杭州、北京、成都、南京、西安。

其中，上海成交总价最高，达2359.94亿元，占全国总成交金额占比超10%，杭州、北京分别排第二和第三，这三个城市的成交金额达全国的24%。成交金额TOP10的城市接近40%。

可以看到，土地市场的集中度越来越高。

北京9宗宅地溢价率超10%

从2025年至今土地成交金额TOP5城市排名可以看到，一线城市仅上海和北京在前5，其中上海第一，北京第三，杭州以约39亿的微弱差距逆袭北京排名第二。

作为行业践行发展新模式的示范城市，北京在2025年推出了大量旧改、城中村改造用地，增加了回龙观、天通苑、朱辛庄等地的有效新增供应，因涉及土地一级开发整备工作，相关地块大多为底价或低溢价成交。但同样的，北京也有大量优质宅地溢价出让，多由大型央国企竞得。

2025年以来已经有9宗住宅用地溢价率超过10%，其中9月30日出让的太阳宫宅地溢价率更是高达39%，该地块在9家房企339轮竞价后，由中建智地以43.1亿元竞得，溢价率39.2%，平均楼板价8.5万元/平方米，地块容积率由此前的3.0调整至2.6，周边可比房价为12万元/平方米左右。

从杭州2025年至今的宅地出让价格与土拍热度两方面可以看到，2025年杭州优质宅地资源主要集中于上半年释放。上半年累计出现20个单日成交总价超10亿元的交易日，而下半年截至目前仅出现7次同类情况。进入下半年后，不仅高总价宅地的出让频次显著下降，土拍市场整体热度亦同步回落。

截至目前，北京已公布的2025年第九轮供地涉及朝阳、海淀、石景山、通州、密云等区域，共6宗住宅用地，总用地面积19.68公顷，建筑规模36.31万平方米，预计近期挂牌出让，但具体成交时间未明确。

杭州2025年12月亦有几宗地块即将挂牌，因此，2025年结束前杭州能否最终保住第二的位置仍需观察，但对杭州整体土拍市场来看，近年来确实不容小觑。

11月以来密集供地

值得注意的是，从2025年至今全国各大城市土地成交金额TOP5来看，一线城市中的深圳和广州都没有排进前5，反而是成都和南京暂列其中。

对比近几年的变化来看，广州2022年至2024年一直牢牢占据全国土地成交金额TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，广州仅以382.76亿元排第9位。深圳则以450.88亿元暂列第7。

这一方面是受整体市场压力影响，另外一方面也是受供应的限制，CRIC数据显示，2025年至今广州供地面积341.35万平方米，较2024年同期下降近20%，且从2022年至今供应来看，广州已连续多年供应规模大幅下降。

这主要是与广州商品住宅的供求比、存量及消化周期有关，截至2025年10月广州库存量及消化周期双双下降，其中消化周期同比下降29%，去库存效果显著。

在经过一段时间的休整后，广州土拍市场再次热闹起来，克而瑞数据监测显示，11月截至21日，广州涉宅用地供应20宗，累计起拍总价254.22亿元。

对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前广州土拍市场的结构发生了巨大的变化，成交主要以中心区的优质宅地为主，更高颜值、更高使用率、更高建设标准的好房子开始取代存量项目成为市场的新门面。从目前11月广州密集供地来看，或许可以预见，12月广州或将带来一场久违的土拍盛宴。

从当前的土拍市场可以看到，集中度越来越高，且头部城市的竞争也在加剧。

这主要是由于在当前市场环境下，房企普遍采取"宁缺毋滥"投资策略，重点争夺一二线城市核心区优质地块，区域深耕也将成为更多企业保障投资确定性的优先选择。

目前来看，当热点城市有优质地块供应的时候，如上海徐汇滨江、杭州滨江、广州白云等核心城市的少数核心板块依然能够引起众多房企的参拍，尤其是头部房企，且竞争激烈程度较高，但仅靠优质地块的出让并无法带动市场整体热度的回升，普通的地块出让时则关注度大减。

预计土地市场供求规模将继续维持低位运行；与此同时，得益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。