银行直供房激增，是“捡漏”的机会，还是隐藏的风险？
“银行直供房”正在中国房地产市场掀起波澜，《经济观察报》、《第一财经》等主流媒体纷纷报道了这一情况。包括农业银行、建设银行、交通银行等多家大型银行，近期均通过线上平台大量直接销售房产。
这些被称为“银行直供房”的房源，主要来自不良贷款处置，大多为抵债资产。当借款人无力还贷时，银行通过法律手段将债权剥离，取得房产的完整产权，然后通过在市场上直接出售来回收债权。
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与传统银行处置债权方式不同，这种直售模式正成为银行快速处理不良债权的新选择。但与此同时，银行亲自下场“抛售”房产，也不禁让人感到担忧：会不会对给当下已然不太景气的房地产市场带来新一轮的冲击？
银行卖房新动向
近期，银行直接出售房产的规模正呈现爆发式增长，从国有大行到地方银行，纷纷加入这一行列。
在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中，可以找到全国各地的银行挂出的房产资产，价格从几万元至上亿元不等。其中，地方城商行与农信社挂牌的规模尤其引人注目。
据《第一财经》报道，在城商行中，兰州银行2025年挂牌直售房产标的为1779个，比去年挂牌数增长超过50%。吉林银行挂牌出售的房产超过2000个，天津银行超过1200个。而农信系统的房产处置规模更为庞大，四川农信系统自2024年上半年以来，挂牌出售的房产标的数量超过25000个，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的达11000个。
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对于银行来说，房产直售并非这两年才出现的新模式，之前一直都有，只是规模不大。但在目前的市场情况下，相比于传统的不良资产处置方式，房产直售模式开始展现出显著的优势——这也是近期银行直售房产的挂牌量快速攀升的主要原因。有机构反馈称，直售模式的不良资产回收率要比之前的债权转让方式高出15%-20%，整个周期也能缩短1/3以上，使得银行的不良资产处理效率大大提升。
而对于市场（尤其是买家）来说，价格优势是这些“银行直供房”最吸引人的地方。与普通二手房及法拍房相比，这类房产普遍具有显著价格优势。据《经济观察报》的报道，兰州农商行出售的沈抚新区育才壹品小区的房产单价仅为2300元/平方米，而该小区目前在贝壳找房网上挂出的二手房单价约在3.3万元/平至4.6万元/平之间，二者间存在着巨大的价差。除开上述这样的极端案例外，银行直售房普遍比同区域二手房市场价要便宜10-30%。这对购房者来说，不啻为一个值得探究的“捡漏”机会。
捡漏机会与风险并存
对于有意购买“银行直供房”的购房者来说，尽管这些资产标的蕴含着巨大的机会，但其中隐藏的风险亦同样不容忽视。
最显而易见的问题还是价格。虽然绝大多数银行直售房产的价格看起来比市场价低，但你要知道的是，银行绝对不是什么慈善组织，而是追求盈利的金融机构。银行之所以会给资产挂出低价，背后必定有原因。而对于购房者来说，落到每一套待售房产的头上，这些原因就需要仔细剖析了。有些房产的挂价低，可能是该房产作为资产来说，本身具有很大的问题，比如该楼盘缺少流动性。如果是这样，若是期待通过购买该标的来实现盈利，恐怕就不是什么好选择了；但若是出于购买一套性价比高的房子自住的目的，那看上去倒是个不错的机会。
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另一个关键问题是标的资产是不是“干净”。相比于其他方式——比如司法拍卖——银行直售房产的所有人、控制人是银行，相对来说要干净一些。但是，牵涉到每套房子的具体情况，是否合法合规办理了产证，依然存在着风险。同时，税费如何缴纳，是否存在着巨大的欠费（物业、水电），房屋本身是否有长租、被占用，都需要购房者认真审核。一旦有所遗漏，但造成的损失都可能会是极为巨大的。
对于房产中介来说，银行直售模式扩大，同样带来了风险与机遇并存的局面。银行直售，理论上不需要中介的参与，也就不需要再额外支付一笔总价1%-3%的中介费，房屋的按揭贷款也可由资产出售银行直接一站式办理。这对于那些价格敏感度较高的群体来说，是一个省钱的加分项，自然对传统中介业务会造成一定的冲击。
但实际上，银行并非专业的卖房销售，也不可能像传统房企那样去养一个庞大而专业的销售团队，他们在处置这些房产的时候恰恰需要一些独立的专业人士的协助，而这可能是目前房产中介的一个不错的转型机遇。
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银行直售模式，目前与绝大多数普通购房者之间存在着不小的信息鸿沟，尤其是在三四线城市，普通购房者往往很难接触到这些消息。这就导致即便银行挂低了价格，依然卖不出去的情况。对此，一个可行的解决方案是，银行主动寻求与这些地方的中介机构合作，把他们作为自己的线下销售来协助卖房。这既能提升银行的资产处置效率，也能给中介机构带来收入，是一个双赢的安排。
而从中介的角度来看，完全可以换个思路转型成为“银行/法拍房经纪人”，在传统中介业务的基础上，略微扩宽自身的专业技能，为购房者提供包括标的筛选、产权尽职调查、竞拍咨询、收房清场等在内的服务，获得比目前二手房交易更高的中介服务费。
对房地产市场的冲击
当然，银行大规模直接出售房产的举动，势必会对中国房地产市场造成影响。
目前的房产价格体系会遭受严峻的挑战。当下的房产价格通常由该区域的新房申报定价、二手房市场定价、法拍定价三个体系来确定，如果银行带着明显低于当前价格的直售价格大规模的加入其中，必定会对房价造成巨大的冲击。
可以想见的是，这会反噬二手房已经一跌再跌的价格阵地，并进一步间接倒逼新房定价水平。同时，银行大规模低价售房还会拉低区域价格预期，加剧二手房市场压力，导致周边业主陷入家庭资产估值缩水的困境。
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这对现在已经不太景气的房地产交易市场来说，肯定会造成雪上加霜的局面。而购房者出于对房价继续下跌的悲观预期，也会在买房决策上更加犹豫，继续持币观望。这可能会使房产价格陷入到一个被动的下跌循环之中，房产价格极有可能会继续下跌。
这样的局势下，对于普通购房者来说，即便这次“捡漏”到一套性价比不错的银行直售房，账面的浮盈亦有可能在不长的时间内就被消耗殆尽甚至发生亏空。
总而言之，对普通人来说，这几年做出的任何买房决策，都应慎之又慎。
本文来自微信公众号“首席商业评论”（ID：CHReview），作者：阳明山人，36氪经授权发布。
