2025上半年120+新商场开业，终于等来了这些王炸！

2025上半年已经收官，全国开业集中式商业项目120+个，释放出几大新信号：

存量改造开业项目占比持续上升；下沉城市进入商业活跃期；国资企业出了个“新黑马”；奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业差异化突围，商业创新又有了新范本。

01.

上半年新开业项目120+个

存量改造项目占比超三成

据赢商大数据不完全统计数据，2025年1-6月，全国开业集中式商业项目（购物中心+独立百货）120+个，商业体量约900万㎡。

从时间看，1月份、5月份在元旦、五一假期的加持下迎来开业小高峰，单月开出46个、38个项目；2月春节假期的影响，仅1个项目开业。二季度开始，各月开业量有明显增加。

从近三年上半年同期开业量看，市场不再追求规模与速度，谨慎、稳健、重运营成为新常态。

值得注意的是，上半年新开业项目中，新增量项目与存量改造项目占比发生结构性变化。新增量开业项目与存量改造开业项目占比七三开，2025上半年存量改造开业项目接近40个，占比超30%；而单独6月份，这一数量占比超60%，首超新增量开业项目。

若剔除存量改造开业项目，上半年开业项目实际带来市场增量约80+个项目，630+万平方米商业体量。新增量开业项目带来多个城市首进项目、旗舰项目、产品线首发项目等商业标杆，在选址上以城市核心商圈空白市场为主。

02.

北京上半年开业量NO.1

下沉城市商业活跃

新开业项目大区分布上，仍然以华东区为首，占比34%，华南区、西南区居第二、第三，占比分别为19%、15%，华北区、华中区、西北区、东北区依次排列。

华东区开业量集中在江浙沪，聚集了25个项目，其中上海、苏州、南京、宁波、开业量分别达到6个、6个、3个、4个。江苏更是凭一省之力贡献了14个项目，分布于6个城市，“散装苏大强”的商业实力再次得到印证。

值得关注的是，西南区开业量进入前三，四川、贵州、重庆分别开出6个、6个、4个项目。

华北区开业量直追西南区，数量仅1个之差，体量甚至超过西南1万平方米。北京、河北开业量对大区的提振作用明显，其中北京8个、河北4个。此外，山西、内蒙古、天津分别为3个、2个、1个。

从单个城市开业量看，上半年共有25座城市开业量≥2个，北京开业量冲上全国第一，深圳、广州、上海、苏州数量并列第二位；贺州、黔东南、临沂等多个下沉城市表现也特别活跃。

城市商业线级分布方面，商业高线级城市与商业低线级城市之间的占比格局稳定，商业高线级城市依然占比六成，其中商业一线城市第一的地位继续保持，商业二线城市占比19%，超过商业准一线城市3个百分点，南宁、佛山是商业二线城市中表现最活跃的。

商业低线级城市中，商业四线、五线城市开业势头正盛，分别占比14%、15%，其中贺州、黔东南、拉萨、台州等城市均有2个项目开业，下沉城市商业进入活跃期。

03.

头部企业持续领跑

国企北京新辰商业成为“新黑马”

上半年，开业项目≥2个的企业共有16家，共计开业项目43个，占总开业量的超三成。头部企业持续领跑，珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业开业数量居前三。

其中，珠海万达商管开业量领衔第一，8个新开业项目，且全部为轻资产。

华润万象生活、保利商旅、北京新辰商业开业量并列第四，均为3个项目。其中，国企北京新辰商业一跃成为上半年开业“新黑马”企业，也是新“存量改造王”，分别开出北京新辰里（学清路店）（原圣熙8号）、北京新辰天地（大兴店）（原百联清城购物中心）、北京华堂新辰汇（原伊藤洋华堂亚运村店）。这也是城市更新背景下，深度盘活国有资产的典型案例。

当然，存量改造也是商管企业开拓项目的重要渠道。珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业、合生创展、银泰商业、光大安石、融创商业、保利商旅、旭美商业（旭辉商业）等上半年均携存量改造项目开业。

爱琴海商业上半年开业项目下沉意图相当明显，4个项目，除了1个位于厦门，另外3个位于黔东南、西双版纳，朔州，均为商业五线城市。

恒太商业首涉文商旅项目，将威海老港区“城市会客厅”升级为至海港湾，实现城市、商业、文旅、体育的多元融合。

大悦城、新世界发展、王府井“城市首进”项目开业，大悦城控股带来江西首个大悦城——南昌大悦城；新世界发展深圳首个K11 ECOAST试营业；王府井拉萨首个项目—拉萨王府井购物中心开业。

此外，多个企业推出新产品线或旗舰项目。

龙湖集团旗下龙湖龙智资管打造活力街区新产品线——“欢肆”，龙湖合肥欢肆、成都武侯欢肆双项目同时开业；

中海环宇商业“巷”系产品线首个项目——北京中海大吉巷开业；

香港置地打造精品“中環”——南京JLC金陵中環；

招商商管开出「花园城·RE系列」旗舰项目——南京玄武招商花园城；

以及华润万象生活旗下万象城城市旗舰级项目——郑州郑东万象城。

04.

存量改造、城市更新

推动城市商业焕发新生

存量项目密集改造开业，少不了城市更新的推动，而城市更新远不止存量新改造，还有对空置物业、废弃厂房/园区的盘活，对历史文化街区的重塑与活化。在“城市更新+存量改造”的推动下，城市商业日益焕发新生。

上半年存量改造开业项目近40个，老百货商场、商超物业的转型或升级是主要类型，此外，还有菜市场、批发市场、电子城等类型物业的转型，也不乏开业多年的购物中心的主动升级调改。

改造的方向，二次元主题商场最为火热，如上海巴黎春天·悦汇天山、重庆S,95超次元中心、成都购次元K88、无锡MEGA明珠、大连奥电未来城等均为存量改造类的二次元主题商场。京东MALL则是继二次元主题之后，又一个存量项目改造的新出路，如深圳南山海雅缤纷广场、北京家乐福双井店、北京永外海户屯批发市场等，均改造为京东MALL。

存量改造之外，城市更新还带来多个由废弃园区厂房、老码头、古村落活化项目，多以创新非标商业形式呈现，如：天津天拖·巷往1956，为天拖老厂区活化项目，重新打造工业风沉浸式年轻新街区；威海威·至海港湾为百年老港码头活化为超级滨海综合体；广州花厅坊，是900年古村落化身的岭南文旅新地标。

05.

奥特莱斯、特色主题mall 、

复合型商业差异化突围

商业存量时代，新增量商业与存量商业同台竞技，如何在激烈的竞争中抢占一席之地？从上半年开业项目看，奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业正成为几大差异化突围路径。

■ 奥特莱斯逆周期繁荣，理性消费浪潮下，品质折扣业态逆势上扬。上半年9个奥特莱斯项目开业，城市奥莱、奥莱综合体各占一半。其中，城市奥莱品牌“荟品仓”，上半年接连在苏州、南京、无锡、泰安、上海等地开出新店，近两年已经在华东区连续新开了40多家卖场，门店规模平均都在万平以上；京东奥莱也在全国积极推进门店扩张。综合体奥莱，则主打城市微度假+品牌折扣消费，更符合城市白领消费需求，如唐风文旅奥莱——宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯，融合“名品折扣+婚宴业态+特色美食”等的泰州中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇。

■ 特色主题mall，聚焦细分圈层消费群体。上半年新开业特色主题mall，包括了6座二次元主题商场，还有女性主题商场（重庆LOTPOP乐派）、银发主题商场（重庆悠享时光里）、体育主题综合体（沈阳环球港动感城）、骑行主题商业（南京紫金·钟爱里）、电竞综合体（唐山AG回城电竞商业中心）等，商业越发在垂直细分领域里深度链接消费者，锁定一批精准客户群体。

■ 复合型商业，以无界融合，打破传统想象。例如“公园+商业”——南京玄武招商花园城，将3.6万㎡的城市生态公园与近15万平方米商业空间融合；“艺术+商业”——深圳K11 ECOAST，打造K11 HACC文化空间，推出系列艺术展览、IP展览、艺术装置等；“文旅+商业”——将城市文保、古建与商业结合的广州花厅坊、北京中海大吉巷等等，为商业跨界融合提供了新思路，打造了复合型商业的新范本。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：周彩云，36氪经授权发布。