房地产代建，注重“有效益的增长”

房地产代建作为轻资产模式之一，品牌影响力成为其重要的核心竞争力之一。2025上半年，代建企业在品牌建设方面持续发力，一方面，在已建立起独立的代建品牌的基础上，打造特色鲜明的代建品牌；另一方面，完善代建品牌建设，全面打造代建产品品牌。同时，房地产代建企业通过推出各类人才招募计划加速项目拓展力度。良性的行业发展不仅体现在“有数量”的增长，也体现在“有质量”的发展。未来，房地产代建企业不应以规模竞速为根本，要注重“效益增长”、持续提升履约率、委托方满意度、产品力水平，坚持长期主义，走高质量发展道路，才是企业乃至代建行业健康可持续发展的重要方向。

未来趋势

升级代建品牌，打造特色鲜明的代建公司品牌。当前，多数房地产代建企业已建立起独立的代建品牌，进行项目拓展。虽然大部分代建企业具有较强的综合能力，代建涵盖全业态，但特色鲜明的代建品牌更有利于建立差异化壁垒，便于委托方在众多代建企业中快速做出识别，增加代建企业的代建机率。如金地管理为委托方定制全方位全价值的管理服务，作为“商办代建领跑者”，除传统住宅代建业务外，也获得了深圳湾超级总部基地C塔项目、佛山虎牙三龙湾总部项目等多个写字楼代建业务。龙湖龙智造瞄准“非传统代建”，依托“五大业务飞轮”，以数字化为抓手，在住宅代建业务外，也获得了如蚂蚁集团全球总部二期等科技水平较高的代建项目。特别是对于入局较晚的代建企业，若要在综合竞争力较强的代建领域被快速认知，需要提炼自身特色，打造特色鲜明的代建品牌。

完善代建品牌建设，全面打造代建产品品牌。部分代建企业结合自身产品打造优势，建立起代建产品系及产品品牌。一方面，当前国家倡导“好房子”建设，代建企业也响应号召，积极提升产品力水平，研发新的产品系及产品，以期更好的为委托方创造价值。另一方面，打造优秀的代建产品品牌有利于进一步提升代建企业的公司品牌优势，增强代建拓展能力，同时，较高认知度和美誉度的项目品牌也有利于加速销售去化，降低营销成本，为委托方实现资源节约。如2025年6月，金地管理发布了“清岚”代建产品品牌，通过卓越产品力赢得客户信赖与市场青睐。未来，打造代建项目品牌有利于代建企业提升综合竞争优势、抵抗因市场波动带来的风险。对于部分央国企，打造代建项目品牌，可以有效区隔房地产开发业务和代建业务，降低在探索代建业务同时，可能对开发品牌带来的风险。对于已经出险的企业，由于代建无法输出品牌，势必会降低企业的市场竞争力。打造专属的代建产品品牌，有利于降低无法输出品牌带来的不利，提升企业的拓展能力。同时，完善的代建公司品牌和产品品牌，也有利于全面提升代建领域的持续和健康发展。

重视人才机制建设，积极推出人才招募计划。竞争加剧，代建项目拓展难度持续增加。代建项目拓展由于具有“私域”性，拥有内部信息资源的人才十分重要。近年来，为拓宽项目拓展渠道，代建企业推出合伙人制度，旨在通过发展有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的外部合伙人，不断拓展代建业务。旭辉建管、金科金建管、新城建管等多家代建企业纷纷推出代建人才招募计划。

表：2022年以来部分代建企业人才招募计划

从“规模扩张”转向“效益增长”的高质量发展阶段。一方面，当前房地产市场变化较大，代建企业评估项目出现偏差，通常会采用项目停工的方式暂停项目，另外由于委托方资金出现问题导致项目停工也时有发生，因而，代建履约率持续下降。同时，随着代建管理费率持续压缩，代建企业的营收也在承压。另一方面，代建作为服务行业，当达到一定规模时，很难长期保持高速增长。目前，代建企业竞争格局处于快速调整期，因而，不以规模竞速为根本，注重“效益增长”、持续提升履约率、委托方满意度、产品力水平，坚持长期主义，走高质量发展道路，才是企业乃至代建行业健康可持续发展的重要方向。

招投标监测

（一）招标监测分析

2025上半年，通过对全国房地产招标数据监测分析，从发布数量来看，同比减少83.9%；从发布区域来看，浙江省信息发布条数最高，占比为47.1%，浙江省占比较高主要由于部分省份大幅减少代建类业务招标。从增速来看，2025上半年，除浙江省外，江苏、吉林、河北、天津、辽宁等省、市招标数量增速均较快。

图：2024-2025上半年公开市场房地产代建招标公告区域占比情况

从招标物业类型来看，住宅物业占比71.4%，占比最高，其中，住宅物业代建项目中，商品住宅和保障性住房为主要代建业态，部分商品住宅除代建外，还要求代建企业进行代销。办公物业占比8.6%，除代建外，部分项目要求代建方提供设计及运营服务。总的来看，当前招标信息主要以住宅、办公类业态为主，占比达80%。

图：2025上半年公开市场房地产代建招标公告业态占比情况

（二）中标监测分析

2025上半年，通过对全国房地产中标数据分析，房地产代建企业中标比例为78.1%，其中，占比较高的前四企业分别为绿城管理、蓝城集团、金地管理和金地管理和腾云当代管理。

图：2025上半年公开市场房地产代建中标占比前四企业

从房地产企业中标业态来看，住宅物业占比达69%，较2024年同期增长17个百分点。一方面，住宅物业中部分商业代建管理费率较高，更受房企青睐；另一方面，房地产企业在住宅开发领域具有丰富的经验，在项目选择方面，更加偏向于此类业态。

图：2024-2025上半年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况

代建政策

代建地方政府性规范政策频次下降，多为既往规模的修订和补充。2025上半年，代建地方政府性规范政策出台频次显著下降，由于当前主要省市均已出台政府性代建相关规范性文件，新出台规范均是对既往规范的修订和补充，因此，法规发布的频次有所下降。

表：2025上半年部分代建政策梳理

《政府工作报告》为代建提供新的发展方向。2025年3月5日，第十四届全国人民代表大会第三次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的各项工作进行回顾，并阐述了2025经济社会发展总体要求、政策取向和工作任务，其中房地产相关内容重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

对于代建企业而言，《政府工作报告》为代建提供新的发展方向。其一，关注结构性机遇。本次政府工作报告明确了多项促进购房需求释放的政策方向，重点围绕调减限制性政策和城中村改造等方面。改善类需要的释放和城中村改造均为代建企业提供更多结构性机遇，一方面，代建企业可利用自身良好的产品设计能力、管控能力和品牌能力助力委托方满足消费者对改善性产品的需求，另一方面，代建企业可持续关注由城中村改造带来的保障性住房建设，积极进行项目拓展。

其二，代建竞争或将持续加剧，需不断提升自身能力。“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”与此前中央经济工作会议提法基本一致。近年来，房地产企业也在积极构建新的发展模式，其中，“轻重并举”战略是企业转型发展新模式的重要方向，代建具有“轻资产、高盈利和抗周期”的特点，日益受到房企青睐。随着政策倡导，未来，也会持续有房地产企业加入代建赛道，代建竞争也将变得日益激烈，因此，需要代建企业持续提升自身能力，特别是要读懂委托方需求，夯实服务能力，从而在竞争中占据优势。

其三，“好房子”成为产品发展方向，代建企业需贴合“好房子”特征打造产品。“好房子”首次写入政府工作报告。近几年，住建部多次提出“好房子”要具备绿色、低碳、智能、安全等特征。2月，北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在昌平、顺义、大兴等5个平原多点新城及通州区进行试点，助力“好房子”的建设，也为其他城市提供了一定参考借鉴。未来，“好房子”建设将成为房地产发展趋势，因此，代建企业也需要关注“好房子”的各项特征，通过提升产品力，打造“好房子”。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。