278套房“1元起拍”，这个漏你捡吗？

多地出现“1元起拍”房产。

据CRIC不完全统计，2025年6月共计278套房源的起拍价被设置为了1元。

这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。

CRIC数据显示6月挂拍的“1元起拍”房源大多数来自山东威海，共计216套，均为乳山的海景房，且并非集中在某一个小区。当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌单价已降至7万元以下。

此外一二线城市也出现了“1元起拍”的“特价房”，如上海、宁波、苏州、南宁等。

近年来二手房成交规模虽持续放量，但从持续走低的统计局房价指数来看，大多数二手房周转速度仍远低于预期，尤其是那些挂牌量高企的投资型、旅居型房产更是面临有价无市的困境。

对此，法律界人士告诉我们：对买家而言，购买“法拍房”风险较大，作为司法拍卖的法拍房，司法机关或拍卖平台尚且不能给到买家完全的披露和保障，那些并非司法拍卖房源的保障度就更低了，需要买家具有专业知识对房屋进行鉴别。

我们建议各地可进一步规范二手房进入法拍市场的相关条款。

278套房“1元起拍”

大部分为乳山海景房

2025年6月“法拍房”供应规模创年内新高，新增挂拍3.2万套，环比上升27%，同比下降6%。起拍总价309亿元，环比上升33%。

聚焦到城市来看，有7个城市新增挂拍套数超过500套，分别是重庆、茂名、郑州、成都、眉山、昆明和合肥。其中重庆挂拍1210套，连续7个月居于首位。

一线城市中，广州新增挂拍408套，北上深本月新增挂拍量均不足300套，深圳、上海、北京分别为242、152和148套。一线城市中新增挂拍总价最高的是深圳，达到11.4亿元，上海也有11.1亿元。

此外，在新增挂拍中，多地出现“1元起拍”房产。据不完全统计，2025年6月共计278套房源的起拍价被设置为了1元。

大多数来自于山东威海，共计216套，均为乳山的海景房，且并非集中在某一个小区，而是逾90个小区均有1元海景房起拍，且大多数房源为精装修、家具齐全。

当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌价已降至7万元以下，且基本没有新房开发，二手房市场供过于求，为了提高周转效率，部分卖方选择以1元起拍。

据了解，乳山海景房“1元起拍”已不是首次，2024年底就曾有“花11元拍下海景房”的新闻。2024年11月12日，乳山滨海新区不动产登记中心相关工作人员确认，当天进行了这套房屋的过户。

当时拍卖公司的工作人员接受媒体采访时称，这套42平方米的房屋，市场价近5万元，低价拍卖是为了吸引更多人关注，为后续的房屋拍卖“吸睛”。

同时，有网友爆料，乳山这一块总价5万以下的房源并不少，多数临海而建，房龄多在10年以上，多年前曾在全国各地推广发售，如今多个小区房源长期无人居住。

不分“1元起拍”房源

可能涉及潜在纠纷

除乳山海景房外，部分一二线城市也出现了“1元起拍”房产。2025年6月，上海、宁波、苏州、南宁均有1元起拍的“特价房”。

从“标的物介绍”及“竞买公告来”看，这些房产的竞买公告中部分明确写明：本次拍卖非司法拍卖。

对此，上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师告诉我们：“法拍房”的设立初衷是为解决债权人（原告/申请执行人）追回债权之需要，而由司法机关依据生效法律文书，对债务人（被告/被执行人）持有的房屋进行司法拍卖，债权人希望借此司法途径尽可能拿回其全部或部分债权，减少债权人的损失。实践中，部分二手房房东基于某种原因也选择法拍房方式，属于市场行为，无可厚非。

同时，对买家而言，购买“法拍房”风险较大。这里的风险在于“法拍房”虽然是通过司法机关在拍卖平台上进行拍卖，但对于拍卖房屋的性质、权属以及是否存在潜在纠纷，司法机关或拍卖平台并不能给到买家完全的披露和保障，而对于那些并非司法拍卖的法拍房的保障度就更低了，需要买家具有专业知识对房屋进行鉴别。通俗地讲，买家不要存在只要是法拍房就没问题的错觉。买家拍到问题房源后，无法办理产权过户、无法入住使用、无法落户籍、卖家其他债权人提出异议等情况很多。

某“1元起拍”房产位于上海金山区，为46㎡商业用房，其在标的物详情描述中强调“由于是大面积分割成小户型，故不能办理小产权证，可以和大产权人协议交易”。

面对这一房源，徐军律师向我们表示：“需要注意，‘大产权’和‘小产权’都是俗称，不是法律上的概念。该‘46㎡房源’系‘产权人’或者‘房源的使用人/占用人’自行对‘大面积房屋’进行分割而成的46㎡小户型。通常而言，该分割行为并未取得房地产规划部门和房地产登记部门的认可，因此无法办理‘46㎡房源’的产权登记。在此情况下，买家就要清楚，买家将要买到的‘46㎡的法拍房’没有产权，只有使用权。”

位于上海崇明区的“1元起拍”房产拥有完整的产权，为建筑面积93.07平方米的二室二厅二卫普通住宅。在其竞买公告中特别说明交房时间为两年后，目前标的物为业主（卖家）自住，卖家返租两年，按1500元/月支付租金。

徐军律师告诉我们：包括转租、返租等在内的租赁行为，均应遵守“买卖不破租赁”原则。该案例中的法拍房业主（卖家）返租两年。即卖家给到买家的交易条件是要求返租两年。在此情况下，如果买家购房后一年内希望再次出售给下家，根据“买卖不破租赁”原则，买家在房屋再次出售前不能解除房屋已有的租约，只能带租约出售。同样，下家买入房屋后，下家亦无法解除房屋上的租赁关系，直至租约两年到期后自然解除。

同时，需要特别注意的是，根据承租人对承租房屋享有优先购买权的原则，将来买家再次出售房屋时，房屋的已有承租人（该案例中的卖家）对该房屋还享有优先购买权。

上海九间堂别墅“捡漏”成交

平均楼板价16万/㎡

从典型城市6月法拍房成交来看，虽然成交量出现了小幅下降，但竞拍热度仍在持续小幅上升。

CRIC数据显示，2025年6月典型城市法拍房成交3215套，环比下降31%，同比减少43%。但有70%的房源溢价成交，环比增加1个百分点。7.5%的房源竞拍超过100次，持续处于年内高位。

聚焦到城市来看，广州法拍房成交套数跃居首位，达到143套，温州、深圳也在100套以上。就金额来看，深圳以4.5亿元排在第一，上海以4.2亿元排在第二，此外还有广州、北京、杭州在2亿元以上，其他城市均在1.5亿元以下。

6月成交总价最高的法拍房为上海九间堂一处别墅，成交总价1.09亿元，共经历了9次竞拍后成交，较起拍价溢价5.4%。

按证载地上建筑面积计算，平均楼板价为16万元/平方米。拍品共有人正在居住，共有人已缴纳保证金300万元并承诺于拍卖成交后十五日内腾空交付，共有人享有优先购买权。

作为对比，2024年3月九间堂几乎同建筑面积的另一处别墅拍卖，门窗与部分外墙已被拆除，现场照片已是“断壁残垣”，且拖欠高额物业费，最终成交总价仍达到1.44亿元，平均成交单价21万元/平方米。

而从法拍公示信息来看，今年拍卖的别墅房屋状况维持良好，但成交均价仅为16万元/平方米，可谓成功“捡漏”。

作为与高净值、资产管理群体相关性更密切的房产赛道，国内法拍房市场也从一开始的小众赛道变成了如今越来越多人关注的市场。

从如今多地出现的“1元起拍”的“特价房”来看，部分已成为加快房源周转速度的成交渠道之一。

这一方面是因为法拍房越来越多地为市场所了解，另外一方面则是受二手房交易流速下降所影响。

预计下半年将有更多二手房房源选择试水法拍市场，通过增加成交渠道加快房源周转。随着法拍房市场的进一步发展变化，建议各地进一步规范二手房进入法拍市场的相关条款，在完善各项二手房支持政策的同时，也需处理好各方权责关系避免不必要的纠纷和风险。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。