房地产，一下回到神户型时代

不知道大家发现没有，自从去年各地计容规则调整后，市场上一下涌现了非常多的超高得房率户型。

这些新规户型的得房率普遍冲破90%，不少项目宣称得房率接近100%，有些叠墅项目甚至超过200%。得房率似乎又成为了地产项目最重要的武器之一。

这种现象是不是似曾相识？恍惚间，房地产，一下又回到了那个疯狂“赠送面积”的“神户型”的时代。曾经，这些高赠送户型就是房企打败竞品的关键手段。

但最近，个别城市也开始对这些超高赠送户型叫停了。从市场反应来看，超高得房率户型，确实非常受到客户追捧，为什么要叫停高赠送？高得房率房子到底是营销噱头，还是真正的好房子？楼盘得房率真的越高吗？

得房率并非越高越好

开发商在不增加成本或者增加少量成本的情况下，提升得房率，使客户获得更优质的产品体验，这实际是一种降低售价和成本的方式。无论对于开发商还是客户，得房率的重要性是不言而喻的。

得房率是衡量住宅实用性的核心指标，指可供住户自由支配的套内建筑面积与房屋销售面积（建筑面积）之间的比率。这一概念直接反映了购房者实际获得的可使用空间比例，计算公式简明直观：得房率= 套内建筑面积 ÷ （套内建筑面积+分摊面积 ）× 100%；

但大家对得房率的认知普遍存在几个误区：

误区一：套内建筑面积为建筑使用面积

套内面积不仅仅指套内的使用面积，还包括墙体面积和一些专有面积。按照房产面积测绘规范，套内面积指的是套内使用面积、套内墙体水平投影面积、套内阳台建筑面积或专有门斗、门廊等其他房屋专有附属设施的建筑面积组成。

套内墙体面积主要由三部分组成：

套内墙体面积=套内墙体面积+共有墙体面积的一半+外墙面积一半。

误区二：得房率可以达到100%以上

当前市场上部分开发商推出“得房率超100%”的营销噱头，宣称通过赠送大露台、花园、飘窗等不计容面积实现“零公摊”。昆明某楼盘143㎡大平层住宅通过270度环绕露台设计，号称得房率达101%-104%，看似为购房者提供了额外30%-40%的使用空间。

然而，这种操作实质是将城市规划中不计容面积算作建筑室内面积的一部分，而分母采用的是产证面积。从而使得房率大于100%。

误区三：得房率越高越好

得房率是房屋品质评价的一个重要性指标，在同等性能的情况下，越高越好，但是如果公摊面积影响到房屋使用，就需要仔细考虑了，这个话题留到最后仔细讲。

不同类型住宅因设计标准与功能需求差异，得房率存在显著区别。根据建筑形态与高度的变化规律，得房率呈现明显的梯度特征：

以上的数据统计，来自于正常设计情况下的统计，不包括特殊产品以及特殊户型下的设计。

影响公摊面积的关键因素

一、建筑设计规范与区域差异

从得房率的公式来看，影响得房率的主要有两个因素，一个套内建筑面积，一个是公摊面积。影响这两类面积大小与计算规则的主要是面积计算规范（容积率面积和房产测绘面积）和建筑设计规范（包括住宅设计规范、消防设计规范等）

防火规范和住宅设计规范对于住宅的防火疏散以及公共部位有严格的要求，这些条文构成了公摊面积的刚性约束。

例如《建筑设计防火规范》要求：建筑高度大于54m的住宅，每个单元每层安全出口不应少于2个；高于100m需设避难层。《住宅设计规范》则规定：七层及以上住宅必须设置电梯，十二层以上应配置两台以上电梯。这些规范保障了基本安全，但也锁定了公摊下限。

容积率及房产面积测绘的规则主要由地方政策规定，面积测绘的变化会直接影响到得房率的大小。面积测绘规则影响主要在三个方面：不计算容积率面积规则，容积率面积按1/2测算的规则和面积公摊计算规则。

在第四代住宅出来以后，政策出台了一系列的扶持政策，其中最主要的是面积测算规则。新规范规定，空中花园的面积不算容积率面积，也不算房产面积，大大提升了第四代住宅的落地性，也使住宅的使用面积大于了房产产证面积。开发商宣传的得房率大于100%即来源于此。

另外，面积规范还定义一部分面积只算一半的空间，比如浙江省面积测绘规定：

不封闭阳台，顶盖投影连续的，按其外围护设施所围空间水平投影面积的1/2 计算，顶盖与其围护设施上下不一致的按其重叠部分水平投影面积的 1/2 计算;

这部分面积也就是开发商宣传里的赠送面积。

为了提升产品的品质，政府规定将用于公共服务的面积不参与公摊。《苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点（试行）》规定：

地块内按新建住宅区相关要求配建，且建成后无偿移交的居家养老、托育、社区居委会用房等公共服务配套用房，可不计入容积率。

为提升小区生活宜居度、便利度，鼓励结合小区出入口、公共服务配套用房、住宅底层等空间增配物业服务用房，提供快递收寄、便民零售、便民餐饮、体育健身、会客交流等邻里共享功能，增配的物业服务用房可不计入容积率。

新建小区内设置的充电自行车棚、公厕、垃圾房、配电房、开闭所、水泵房、门卫室、智能快递柜顶棚等公共配套设施，可不计入容积率，独立设置的可不计入建筑密度。

这些不计入容积率的面积实际上大大提升了项目的实际得房率，也让客户享受了更优质的产品。

二、 建筑形态与楼层高度

建筑形态对公摊面积具有决定性影响，呈现鲜明的层级特征。多层住宅（6层以下） 通常无需设置电梯或仅需小型电梯，消防通道要求较低，公摊系数可控制在12%以内，得房率高达88%以上。例如上海老式洋房通过单楼梯设计，得房率普遍超过90%，但需承受爬楼不便的代价。

随着建筑高度增加，安全规范要求显著提高，小高层（7-11层）按规定必须设置电梯，至少两个安全出口，公摊系数升至12%-15%，得房率降至80%-85%。

高层住宅（12-17层）面临更严格的技术约束：需配置多部电梯（含一台可容纳担架的医用电梯），加宽消防通道（大于1.2米），增加管道井、设备间等，导致公摊系数跃至15%-25%，得房率多在75%左右。

 12-17层住宅平面示意图

高层住宅（18-33层）在消防上属于一类高层，消防规范对于疏散的要求更高，核心筒的设计更严格，面积也更大。

而超高层建筑（33层以上）因建筑高度超过100米，强制设置两个避难层（约占用6%得房率），加上三梯以上配置，得房率进一步压缩至65%-70%。深圳某超高层公寓实测得房率仅68%，开发商虽强调其地标属性与豪华公区，仍有大量业主投诉“花三百平的钱住两百平的房”。

三、公共设施配置标准

社区品质定位直接反映在公区配置上，并显著影响公摊面积。基础型社区仅满足规范底线：窄楼梯（宽度1.1米）、小型电梯（载重800kg）、简易门厅，公摊面积主要用于功能性空间。改善型社区则通过增加公共设施提升溢价能力：挑高6米以上的酒店式大堂、独立电梯厅、双通道走廊、恒温泳池、会所等，虽大幅提升居住体验，但导致公摊系数增加5%-10%。

上海陆家嘴某豪宅项目凭借10米挑空大堂、每层专属管家服务站，将公摊率推至28%，却因尊贵服务实现热销。

汤臣一品户型

值得警惕的是，部分开发商利用购房者对“高品质”的追求，过度设计无效公区。南京某项目在每层设置40㎡的“艺术廊道”，实际使用率极低，却使户均公摊增加3.5㎡，按单价4万元计算，每户多支付14万元购买华而不实的空间。此类设计虽不违法，但存在资源错配问题，消费者需理性评估公区设施的实用价值。

 四、户型结构与梯户比

平面布局方案对公摊效率产生微观影响。板式住宅因结构规整、公共动线短，通常比点式（塔楼）得房率高5%-8%。在梯户比方面，一梯两户设计虽私密性好，但需承担更多公摊——两部电梯的服务对象仅两户，分摊基数小。而一梯四户或两梯六户设计，因户数增多摊薄单户公摊，但可能牺牲通风采光。

五、户型面积越大，得房率越高

户型面积越大，得房率就会越高。我们现在拿两个户型两梯两户17层的户型来比较。一个户型套内建筑面100平方米，一个户型的套内建筑面积为130平方米。两个户型的公摊面积都是30平方米。

他们的得房率如下：套内建筑面积为100平方米的户型得房率：100/（100+30）*100%=76.9%；

套内建筑面积为130平方米户型的得房率：130/（130+30）*100%=81.3%；

可见在公摊面积相同的情况下，户型建筑面积越大，得房率越高。

有时候，为了改善小户型的得房率，在不改变户型设计的情况下，也可以采用小户型与大户型拼成一个单元。同样可以大大提升得房率。

假设我们采用套内建筑面积100平方米和套内建筑面积130平方米的户型拼成一个单元，得房率如下：（100+130）/（100+130+60）*100%=79.3%；

与两个100平方米的户型拼成一个单元的76.9%相比，差别还是挺大的。

房屋品质和公摊面积的关系

一、 “好房子”的新标准解读

2025年住建部明确提出：建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，核心应是通过好设计、好施工、好材料、好服务解决居住痛点。这标志着政策导向从单纯追求面积指标，转向综合品质提升。在得房率层面，“好房子”理念主张破除“越高越好”的误区，强调空间效率与功能平衡。

值得注意的是，安全底线标准成为硬性门槛。近年频发的住宅质量事故（如外墙脱落、电梯故障）促使新标准强化：消防通道宽度不得小于1.1米且需直达避难层；担架电梯进深不小于2.1米；管道井独立设置避免检修入室。这些要求虽增加公摊，却是“好房子”不可或缺的要素。

从以往为了提升得房率而进行的“偷面积”的户型来看，大量的后改造给房子的安全带了巨大的隐患。之前有大量户型做假飘窗，留给客户去做改造。住户装修阶段为了获得赠送的面积，需要改动房屋的结构体系，使房屋的结构受到了比较大的伤害。

以前很多开发商在高层住宅中设计的跃层户型，直接毛坯交付给客户，由客户自行改造。客户改造过程中，由于施工队伍不专业，可能会危及住宅的结构安全，还可能会影响到住宅的消防疏散。在一些高烈度的抗震区域，结构的安全隐患将非常大。

二、公摊面积与居住品质关联

公摊空间实质是私有空间的延伸，其设计质量直接影响生活体验。适度公摊可创造多重价值：

安全冗余价值：宽敞的消防通道保障紧急救援；双电梯配置避免因故障困人。2023年某老旧小区火灾事故中，狭窄楼道导致救援延迟，反观新建项目因1.5米宽通道使消防员快速抵达起火点。

社交与健康价值：高品质小区通过设置泛会所、健身步道、儿童游乐区等共享空间，弥补私有面积不足。越来越多的小区通过设置共享的建筑空间提升小区品质，像仁恒，绿城的项目通过设置泛会所，大大提升了社区居民的社交性，虽然小区的得房率降低了，但小区互动性更好了。

杭州仁恒滨江园会所（来自项目官网）

资产保值价值：一个宽敞明亮的归家动线，具有私密感的礼仪大堂，地下与地面双大堂的设计，这些都成为高端住宅的标配。适度将面积空间让给公共区域，可以大大提升产品的品质，也是房屋保值的加分项。

然而，公摊效益存在边际递减效应。当公摊率超过一定比例，额外增加的空间往往使用率低下，物业维护成本却显著上升。购房者需警惕某些项目以“品质”为名过度配置。有些项目，开发商为了快速销售，将配套的空间建得非常豪华，但是在交付以后，物业没有能力与资金运营，最终成为了鸡肋。

有机构做过统计，前几年开发商热衷做的小区泛会所项目，在交付以后大部分处于闲置状态。特别是有些室内泳池，小区的人流无法满足运营的费用，好多都直接荒废。

三、政策法规现状与缺位

当前我国公摊管理存在三大制度短板：

无上限约束机制：现行法规仅规定公摊内容与计算方式，对比例上限无强制性要求。西安某公寓公摊率达53%引发诉讼，法院却以“合同未违反效力性强制规定”驳回诉请，业主维权无门。

测绘透明度不足：尽管要求专业机构测绘，但多数城市未公开详细报告。北京试点“测绘结果二维码上墙”制度，购房者扫码即可查看各部位面积明细，有效减少信息不对称。

衍生费用争议：物业费、取暖费按建筑面积（含公摊）计价被诟病。政协委员洪洋质疑：“物业公司不入户服务，为何收费包含室内面积？”部分城市已推动改革，青岛2024年起供暖费改按套内面积收取，年减负约800元/户。

值得关注的是，国际经验提供新思路：香港自2013年起要求销售时明示“实用面积”；欧美国家普遍按套内面积交易，公共区域成本通过物业费分摊。住建部近期表态将研究“取消公摊”的可行性，但需防范开发商变相提高单价的风险。

结语

得房率与公摊面积的平衡本质是私有与共有、个体与集体的居住哲学。真正的好房子，既非盲目追求得房率，也非堆砌豪华公区的资源挥霍，而是在安全底线之上，通过科学设计使每平方米公摊产生真实价值。当电梯厅成为邻里交流的场所，消防通道化作应急保障的生命线，架空层承载社区生活的温度，这样的公摊投入便实现了向居住品质的升华。

未来随着政策完善与技术迭代，“看得见的套内”与“有价值的公区”终将共同构成中国好房子的双重标准，引导行业从面积竞争转向品质竞争的新纪元。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：周雨城，36氪经授权发布。