63家上市物企中期业绩出炉，上半年各家表现如何？

2025年，中国物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革。

从全国性专项整治到地方服务质量提升行动，从城市更新政策落地到空置房物业费探索，再到外资准入政策突破，一系列政策组合拳密集出台。

这些政策既聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业沉疴，又通过激活存量市场、拓展服务边界等路径，为行业高质量发展指明方向。

截至目前，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，从结果来看2025年上半年，上市物企管理规模增速同比下滑5.3个百分点至3.8%，头部物企持续退出低质低效项目。

受外部环境持续承压影响，企业盈利能力承压，毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。同时，随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。

未来，随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业，将赢得更广阔的发展空间。

持续退出低质低效项目

在管面积增速同比下滑至3.8%

截至目前，除2家企业中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。

其中碧桂园服务在管面积最高，为10.63亿平方米，保利物业其次，为8.34亿平方米，前两名的在管面积明显与其它上市物企拉开差距。

在管面积增速同比下滑的原因之一为头部物企持续退出低质低效项目。

2025年至今，物企主动退出项目管理的情况呈现常态化。包括中海物业、滨江服务、龙湖物业、金科服务在内的品牌物企亦在持续承压下主动放弃部分在管项目。其中，中海物业退盘面积达到2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米。

综合各物业企业退出的原因来看，主要还是在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，企业持续对低质低效项目进行汰换。

2025年上半年，部分上市物企“边拓边退”，调整业务布局。如中海退出住宅合约面积最高，达2680万平方米，同时新增面积3180万平方米，退出面积约为新增面积的84%。还有金科服务为例，上半年退出住宅合约面积1008.6万平方米，新增仅277.3万平方米，退出面积是新增面积的3.6倍。

从市场拓展来看，尽管企业加大了第三方项目拓展力度，但受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑。在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点。

营收增速同比下滑至4.1%

基础物业服务收入占比提升至72.4%

从营业收入来看，2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点。

在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为72.4%、10.6%和4.3%。其中，基础物业服务收入占比较去年同期提升2.4个百分点，社区增值服务和非业主增值服务占比则分别下降0.7个百分点和1.5个百分点，基础物业服务的主业地位进一步凸显。

2025年上半年，45家上市物管企业基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1%。在行业聚焦主业的背景下，企业持续加大基础服务品质焕新投入，巩固核心业务优势。

外部环境承压、毛利率降至19.4%

资产减值影响减弱、净化率升至7.2%

2025年上半年，63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%。受外部环境持续承压影响，居民对物业费降价诉求强烈，叠加人力成本持续上涨，企业盈利能力承压，毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。

2025年上半年，63家上市物企净利润均值达1.7亿元，同比增长20%。随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。

从现金流表现来看，2025年上半年，63家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，延续了2024年以来的下滑趋势，行业整体现金流压力依然显著。

当前，加强现金流管理已成为行业共识，企业纷纷通过降低关联交易风险、实施以资抵债、提高预缴比例、强化欠款催收等举措，持续改善现金流状况。

2025年至今，从中央到地方，关于“好房子” 建设持续推进。中央层面，住建部加强监督检查，推动《住宅项目规范》落地实施；国常会部署扎实有力推进“好房子”建设。地方层面，如四川省住建厅发布《四川省好住房设计导则》，并联合多个协会发布《四川省好住房评价标准》，是全国首个地方性好住房评价标准。成都市住建局印发《成都市“好房子”建设行动方案》；山东省住建厅举办“好房子”建设主题交流活动等。

群众不仅需要建设“好房子”，也期盼物业的“好服务”。为落实全国住房城乡建设工作会议"大力实施物业服务质量提升行动"工作要求，进一步规范物业服务行为，提高物业服务企业服务水平，推动物业服务行业高质量发展，各地纷纷进行相关政策的制定。从政策发布的内容来看，主要聚焦在3个方面：

一是服务公示率提升，如上海提出健全“6+N”信息公开机制：公开服务合同、公开收费标准、公开收入明细、公开办事制度、公开服务履职报告、公开联系方式。

二是服务履约率提升，如湖南省按季度填报住宅小区物业服务质量提升行动工作报表，明确物业服务履约率指标，贵州省在物业整治排查表中明确关于服务履约相关内容（如保洁服务作业频次记录、设施设备管理维保计划及记录、秩序巡逻记录、绿化台账、养护计划、客户信息台账、权属清册等）。

三是服务投诉率下降，如北京市创新建立“万人物业诉求率”监测评估，每月统计各区每万人投诉报修率，帮助各区和街道发现共性问题、及时“削峰降量”；湖南省明确提出降低物业矛盾纠纷投诉率。

在此背景下，企业应对策略更加清晰，坚定聚焦主业，主动退出低质低效项目，集中资源布局高能级城市、优质赛道与核心客户群体。同时，强化现金流管理，通过以资抵债、提高预缴比例、加强欠款催收等举措，加大应收账款回收力度等。

在政策的持续驱动下，物业行业将持续深化服务品质提升行动，全力推动行业服务能级跃上新高度。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC物管，36氪经授权发布。