招商局置地卸下权益包袱 营收降两成但毛利率得到修复
8月18日晚间，招商局置地有限公司（简称“招商局置地”）刊发2026年中期业绩公告，这是朱文凯成为新任董事会主席后，公司交出的首份期中成绩。
公告显示，公司上半年实现收益约38.57亿元，较上年同期的48.99亿元减少约21.3%；同期毛利约5.06亿元，同比增长约106.1%，毛利率由5.01%提升至13.12%；公司拥有人应占亏损约2.27亿元，与上年同期亏损2.31亿元基本持平。
关于收益的减少，公告解释主要由于上半年竣工及交付的总建筑面积减少。与收入收缩形成对比的是，毛利由上年同期的2.46亿元增至约5.06亿元，毛利率提升8.11个百分点至13.12%。
权益“包袱”
从2013年开始，招商局置地便与招商蛇口修订第一版不竞争契据，历年来经过多次细节修订。
协议规定，招商蛇口及其附属公司目前不会在佛山、广州、重庆、西安、南京及句容6个城市与招商局置地竞争，但招商局置地会考虑停止重庆及西安的房地产业务，并将适时退出这两个城市。
城市布局的限制，使得招商局置地的业务容错率并不高，难以通过项目或城市区域之间的资金平衡来稳定盈利水平。企业在把握市场行情、控制土地成本方面需要有较强的能力，而市场销售下行的幅度之大令许多房企无所适从。
不过，这份协议为招商局置地保留了一个窗口，可以通过非控股投资形式，在不超过30%控股的红线内参与中国其他城市的房地产业务。
低权益合作一定程度上可以让招商局置地跳出不竞争条款的地域设限，而代价是少数股东损益占比激增。
从2020至2023年，公司少数股权权益应占溢利比例分别为53.66%、64.59%、80.94%、89.34%。2024年，尽管公司录得全年净亏损16.90亿元，但少数股权权益仍实现盈利1.61亿元；即便是在2025年录得史上最大净亏损21.28亿元的前提下，少数股权权益依然盈利0.73亿元。
这种情况在2026年有所改善。
今年上半年，招商局置地录得期内净亏损约3.01亿元，较上年同期的2.54亿元有所扩大；但公司拥有人应占亏损约2.27亿元，同比收窄约1.7%。两个口径的背离，意味着本期亏损更多由少数股东分担，大股东层面的亏损压力实际在减轻。期内公司少数股权应占亏损为0.74亿元，占比24.69%。
公告指出，公司拥有人应占亏损收窄的主要原因是房地产销售业务分部的表现有所改善，期间在广州及西安交付的项目毛利率较高。
同时，西安城市公司上半年签约目标完成率超额完成、居全司首位，核心持销项目月均去化50套以上；香港日出康城13期首开登顶全港销冠；CM+系列公寓实现营收与利润双提升约8%、预租率超95%。
然而，招商局置地在公告中坦言，部分重点城市仍面临严峻挑战。受市场深度调整及存量结构影响，个别城市在去化流速上出现阶段性滞后，部分持销项目面临较大的库存去化压力，且受限于规划验收、历史遗留问题等客观因素，交付结转节奏受到一定影响。同时，个别区域在资产盘活与收储谈判等关键节点上进展不及预期，资金回收速度有待提升。
业绩压舱石
从收入结构看，招商局置地结转规模下降主要缘于竣工交付节奏，毛利率修复则来自交付项目的城市与产品结构优化。
截至2026年6月30日，公司于中国内地拥有43个房地产开发项目，分布于佛山、广州、重庆、南京、句容及西安，未售及未预售的可售总建筑面积约343.38万平方米；其中重庆约167.76万平方米、占比约48.9%，南京约77.70万平方米、占比约22.6%，两城合计约71.5%；佛山、广州、西安分别约45.76万平方米、26.59万平方米、25.57万平方米。
数据来源：企业公告
于上半年，佛山、广州、重庆、南京、西安、香港的项目占招商局置地总营业额比例分别为5.12%、18.84%、37.26%、15.54%、22.27%、0.8%。
同期，招商局置地实现合同销售总额约202.04亿元，同比增加约25.55%；合同销售总面积为约70.93万平方米，同比减少约1.62%；平均售价约为每平方米2.85万元。
按地区划分，香港是销售金额占比最高的区域，期内合同销售额约66.73亿元，占比33%，贡献最大的项目是位于将军澳的“海瑅湾”。
据了解，“海瑅湾”项目由信和置业、嘉里建设、嘉华国际、招商局置地及港铁公司合作发展，分两期合共提供约2550伙。
其中，海瑅湾I（即日出康城13期）于今年3月底首开推出254套房源，当天全部售罄，连同招标售出单位，累计售出363伙，总成交金额超34亿港元。
海瑅湾II于7月15日公布首张价单，26日次轮销售108伙即日沽出90伙；另以招标售出8伙海景户，单日套现近7.8亿港元，项目累售943伙，累计套现逾82亿港元。
在业绩驱动下，招商局置地目前显然在重仓香港。7月3日，中国海外、招商局置地、华润置地（海外）、中国旅游集团投资运营、京东集团及信和置业六家企业递交标书，竞投北部都会区洪水桥/厦村新发展区内一个片区开发项目。
该项目总土地面积近11公顷，涉及住宅、产业及公共设施等多类型发展，市场估计项目估值约44亿至49亿港元。
香港之外，西安是招商局置地第二大“粮仓”，上半年实现合同销售额61.22亿元，占比约30%。其上半年在该地区的动作也不少。
3月，公司以7959万元现金代价收购招商蛇口持有的西安招玺锦樾房地产100%股权，款项以内部资源拨付，进一步夯实高毛利城市的项目底盘；
4月，公司与中国南山集团订立合作开发协议，拟向后者出售西安浐灞国际港住宅地块项目公司30%股权。该项目地块占地约7.73万平方米，预计1.74亿元交易所得款项净额将投入到地块建设中。
据了解，招商局置地提出“强、练、动、进、稳、提”六字方针为指引，锚定年度分解销售任务，实施“一城一策”精准攻坚。
西安作为业绩压舱石，下半年将全力冲刺三季度完成重点盈利项目的交付结转，为全年利润提供刚性支撑；香港业务将聚焦突破住宅操盘项目，做大CM+系列公寓管理规模，紧抓北部都会区机遇。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
