年内再入东莞 保利32.7亿元补货CBD宅地

算上4月的厚街镇宅地，保利今年在东莞已经花费将近40亿元拿地。

8月17日，东莞南城CBD中心公园南侧2026WR005挂牌竞价，经历45轮竞价，最终由保利以总价32.7亿元竞得，折合楼面价约22936元/平方米，溢价率约4%。扣除建面约5630平方米的配建后，地块实际住宅楼面价为23880元/平方米。

这是东莞年内拍出的第5宗地块，也是东莞国际商务区出让的第一宗住宅用地。

4月拿下的地块已有备案名流出的同时，在东莞深耕超过二十年的保利发展，时隔两年再次进入东莞CBD，建设速度或许不会太慢。

落子东莞CBD

保利愿意与另一位竞买人周旋45轮，看中的是东莞南城CBD地块较为稀有的土地条件。

据了解，东莞南城CBD中心公园南侧2026WR005地块占地约6.78万平方米，容积率为2.1，限高80米，总建筑面积约14.24万平方米，起拍楼面价为22009元/平方米。

规划显示，地块还需配建公交首末站、邮政所、老年人日间照料中心、社区服务站、生鲜超市等公共设施，共计建面5630平方米。

对比东莞CBD此前出让的住宅用地，地块容积率普遍在3.5以上，2.1的容积率在区域内极为罕见比较罕见。

而东莞南城CBD地块同时限高80米，是东莞CBD目前已出让宅地中容积率最低、限高最低的地块。

早在今年5月，东莞市自然资源局发布《关于东莞国际商务区控制性详细规划 F、G、H单元调整批前公示》，东莞CBD的F区新增4宗居住用地，合并成1宗占地约6.8万平方米、建面约14.2万平方米的大地块。

与条规相对应，F区主导功能从“以休闲和商业功能为主”调整为“以休闲、居住和商业功能为主”，进一步强化了区域的混合功能属性。

从区位条件看，地块位于东莞国际商务区中心公园南侧，西南侧紧邻环城西路，东南侧直面城市主动脉东莞大道，步行1公里可达东莞地铁2号线西平站与莞惠城际西平西站。

配套方面，地块紧邻已建成的东莞中心公园，距离东莞首家万象城直线距离为600米，且万象城计划于2026年底正式开业，规划引入不少于15家国际一二线品牌。

除此之外，东莞CBD核心写字楼集群将基本全部投入运营，周边CBD北部学校、南城第三幼儿园等教育资源丰富，整体配套成熟。

据观点新媒体了解，东莞CBD住宅项目当前大多处于在售尾盘或已经售罄的状态。

其中，华润悦府为区域内价格标杆之一，主推建面约308-688平方米的大平层，安居客平台显示参考均价约6.75万元/平方米。

地块周边的竞争对手主要为万科瑧湾汇与中海源境，万科瑧湾汇提供建面约143-300平方米的产品，均价约为6万元/平方米，中海源境主推124-143平方米住宅，均价约为4.9万平方米，目前两个楼盘均显示已售罄。

值得注意的是，万科瑧湾汇与中海源境地块楼面价分别为2.59元/平方米及2.6万/平方米，较保利此次斩获的地块高出将近2000元/平方米，地块未来入市价或将在5万元/平方米之上。

据市场消息，该地块具备打造“低密小高层+花园式住区”的先天条件，未来产品形态将更偏向小高层或洋房类低密社区。

保利棋局

从2003年在东莞建成玉兰大剧院开始，保利与东莞的缘分就此展开。2010年正式进入东莞房地产至今，保利在东莞推出的住宅项目已覆盖虎门、厚街、南城、凤岗等多个区域。

保利上一次在东莞CBD拿地，还要追溯到2023年12月，至今已两年有余。

彼时，保利与5家房企鏖战140轮，以18.1亿元总价拿下东莞CBD商住地块，较起拍价高出约4亿元，成交楼面价29241元/平方米。

该地块为2023年东莞土拍取消最高限价后，首宗采用价高者得方式确定竞得人的地块，且成交楼面价超过中海于2017年拿下的凤岗地（楼面价26646元/平方米），晋升东莞“新地王”。

2023年也是保利积极扩张的一年，从拍地的房企来看，保利成为了2023年东莞土拍的最大赢家，成功拿下3宗地块，分别位于厚街、长安和东莞CBD。

2024年10月，东莞CBD商住地块转化为保利天珺并首开入市，主推建面约130-175平方米大户型产品。

保利天珺备案价为4.98万元/平方米，首开推出90套房源，据了解开盘当日去化率为98%，后续于2025年5月加推1号楼和2号楼，目前剩余约50套尾盘货量，价格仍然保持4.98万元/平方米。

再次进入东莞CBD之前，保利先去了一趟厚街。

4月28日，东莞厚街寮厦地块正式出让，经历88轮竞价后由保利以6.95亿元竞得，成交楼面价8002元/平方米，溢价率14.31%。

据市场消息，竞得地块第二日，保利东莞区域团队便宣布项目开工，不到十日项目便通过投资备案，备案名为“海韵花园”。项目占地约4.34万平方米，总建面约12.68万平方米，总投资为15.05亿元。

根据备案信息，保利海韵于6月动工，预计2029年6月完成竣工交付。按照保利如今的操盘节奏，项目或许年底便会开放预售。

今年上半年，保利对新增土储保持着较高的积极性，根据观点指数研究院《混合供给 | 2026年1-7月房地产企业新增土地储备报告》，保利以376.21亿元权益拓储金额获取166万平方米土储，新增土地货值531.7亿元。

进入下半年，保利7月分别于上海、广州、石家庄等城市共获取7个房地产项目，合计权益价款204.67亿元。加上上半年获取的21宗地块，保利截至7月今年拿地数量来到29宗。

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