贺沛：存量时代下产业园区的空置率与去化境况
产业园区是区域经济发展的重要载体，近年来却陷入“建设热、运营冷”的困境。空置率攀升、租赁收入下滑、企业“落地即夭折”等现象频发，其背后折射出的是以招商签约作为核心考核指标的短期政绩观与产业可持续发展之间的深刻矛盾。
园区空置率高企、租金收入严重下滑
据仲量联行去年发布的《2025年中国产业园区市场白皮书》详细披露，其中，2025年第二季度末，全国主要城市的产业园区平均空置率已经显著上升至28.7%的高位水平。这一数据与2023年同期的24.1%相比，大幅增加了4.6个百分点，反映出整体市场承压、供需失衡的趋势正在加剧。特别值得关注的是，部分二线及三线城市的新兴开发区或产业园区，其面临的空置压力与运营挑战尤为突出，形势尤为严峻。
以贵阳市贵安新区大数据产业基地为例，该园区是国家级大数据产业的重要集聚区，承载着区域数字经济发展的战略期望。然而，根据最新统计，其第一期与第二期项目的综合空置率已高达45.2%。园区的主要运营方——贵州贵安产业投资有限公司的财务报告进一步揭示了经营困境：在2025年上半年，园区来自租赁业务的收入同比大幅下滑了32%，同时运营层面出现了高达1.2亿元的巨额亏损，直观凸显出园区招商乏力、持续运营举步维艰的困境。
类似地，武汉市重点打造的长江新城科技园也面临显著挑战。该园区定位聚焦于智能制造和生物医药等前沿产业领域，但受限于周边商业、生活等综合配套设施不完善，区域内相关产业链生态体系未臻健全、企业集聚效应偏弱等因素，园区空置率长期居高不下，持续徘徊在40%左右。从运营主体武汉长江新城建设投资集团有限公司2025年第一季度的财报可以看出，其产业园区租赁业务板块的毛利率甚至为负，低至-15.3%，这直观反映了当前招商与运营效率的不足以及面临的盈利压力。
与上述案例形成鲜明对比的是，那些运营成效显著的产业园区则呈现出完全不同的发展态势。例如苏州工业园区，在2025年新型工业化推进会议上，园区定下了全年规上工业总产值超7200亿元、工业投资力争突破300亿元的目标，两大主导产业集群规模超5500亿元，四大新兴产业集群规模突破5700亿元。同时，其2025年上半年的运营数据显示，园区整体空置率被有效地控制在8.5%的较低水平，园区内企业的年均产值增长率表现强劲，各项经济指标均表现健康、活力充沛。这种巨大反差与鲜明对比，深刻揭示了在相同宏观市场环境下，产业园区的规划定位、招商策略、生态培育及长期运营管理模式，对其能否实现可持续高质量发展起着决定性作用。
快钱思维与考核机制
在快钱思维盛行的背景下，各地项目招引工作呈现出一种急功近利的倾向，诸多现实案例已凸显其危害。其内在逻辑并不复杂：假设所有产业园区都遵循这一思路来谋求发展，不惜投入巨额资金组建庞大的招商引资团队，那么最终的结果便是，人人都只想着“摘桃子”，却没有人愿意去“栽桃树”。比如中央纪委披露的宁远高新区招商乱象中，当地为快速招商引入中介合作，短短几年签约36家企业，实际仅13家入驻，其中多家停产倒闭或涉嫌违法，还违规发放2.59亿元奖补资金，财政投入与企业纳税严重倒挂；河北邯郸市曾急功近利引入假“世界500强”企业，投入6亿多元财政配套补贴却最终项目落空；还有调研显示南方部分城市招商重点重合度达80%以上，盲目跟风招商导致项目水土不服、资源浪费。长此以往，必然会导致无桃可摘的困境，区域发展的可持续性将受到严重损害。
有高新区招商部门的负责人曾透露：“在我们的绩效考核体系中，项目签约的数量和投资总额的占比超过了40%，而像企业服务满意度这类反映长期营商环境的指标，仅占10%左右。”这种严重失衡的考核导向，直接促使各地区陷入“政策竞价”的恶性循环，大家竞相开出更优惠的条件，却忽视了对项目质量、产业契合度以及长期效益的审慎评估。
一个典型案例清晰地揭示了这种机制的弊端。2019年，某家新能源科技公司在与多个地方政府洽谈建厂事宜。经过多轮角逐，南京市溧水区以承诺地价打三折、税收返还高达80%等一系列极为优厚的条件，成功引进了该项目。然而，事后审计报告所呈现的结果却令人深思：该项目的实际投资额仅达到最初承诺的40%，而到了2024年，其产值更是连预期目标的30%都未能实现。这充分说明，单纯依靠短期政策红利吸引来的项目，往往根基不稳，难以兑现最初的宏伟蓝图。
推源溯始，更深层次的原因在于现行流官制度下的官员任职周期与考核指挥棒。根据《党政领导干部职务任期暂行规定》，地方党政领导干部每个任期为5年，任期相对固定且届满后存在升迁流动的预期，再加上经济增长指标在考核中占据核心权重——相关研究显示地市级主政官员对城市经济增长正向效应的最大值出现在第四至五年，同时针对经开区的调研也发现，晋升压力会助推官员的短视行为——这促使地方主要官员倾向于在任期内不惜投入巨大行政与财政成本，全力抢抓项目招引，始终将招商引资的成果置于本地经济新闻的头版头条，视为最显眼的政绩。
然而，人们往往容易忽视的是，从一个项目招引协议的签署（很多时候甚至只是一份意向协议），到产能真正建成落地，再到最终生产出满足市场有效需求的产品或服务，其间过程曲折复杂，充满变数。
曾备受瞩目的格罗方德成都12英寸晶圆工厂项目便是一个极具警示意义的案例。
该项目于2017年落地成都，当时规划投资90.53亿美元，曾是四川省史上最大的外商投资项目，还被称为“格罗方德在全球投资规模最大、技术最先进的生产基地”。项目原计划分两期建设：一期为主流CMOS工艺12英寸晶圆生产线（130nm/180nm工艺），预计2018年底投产；二期为22nm FD-SOI工艺12英寸晶圆生产线，预计2019年第四季度投产。但在2018年10月，格罗方德宣布取消对该项目一期成熟制程的投资，项目正式搁浅，直至2023年华虹集团接手该项目。
规划显示，项目将分两期建设：一期主要聚焦130nm/180nm成熟制程，预计2018年底投产；二期则计划布局更先进的22nm FD-SOI制程。但在实际推进过程中，双方在后续出资方式上产生了严重分歧：格罗方德方面希望以新加坡工厂的旧设备折价入股，而成都方面则更倾向于直接启动二期先进制程的专项建设。这一核心分歧直接导致项目推进陷入阻滞。
随后，2018年6月格罗方德启动全球裁员，成都工厂暂停招聘；同年10月，双方虽签署了投资合作协议修正案，但实质内容是取消了一期成熟制程的投资计划，项目事实上已陷入搁浅状态。2019年，项目停摆的消息开始传出；至2020年5月，成都格芯正式停工停业。最终，这个曾经声势浩大的百亿级项目以烂尾收场，其间合作双方还因资产处置问题对簿公堂，留下了深刻的教训。
重构考核体系与运营模式
在深化经济体制改革与推动高质量发展的宏观背景下，各地积极探索并实践了诸多创新型园区管理与产业发展路径，为优化资源配置、提升综合效益提供了兼具示范价值与借鉴意义的解决方案。其中，改革传统的考核评价体系是关键的切入点之一。浙江省率先推行的“亩均论英雄”改革，历经改革探索、拓展试点到全面推广三个阶段，截至2017年已覆盖全省89个县市区，实现用地5亩以上工业企业“亩均效益”综合评价和资源要素差别化配置“全覆盖”，为全国范围内树立了以质量效益为核心的评价标杆。
目前广东、重庆、江苏、山东、河南等省市也对其经验进行了借鉴和实践，足见其经验具有重要的借鉴价值。该省于2024年正式颁布的《关于深化亩均效益评价工作的指导意见》明确提出，在对各类开发区的综合考核中，必须大幅提升反映发展质量的指标权重，其中“亩均税收”“亩均增加值”等核心质量指标的合计权重不得低于总考核权重的百分之五十，从而在制度层面强化了集约、高效发展的导向。
苏州市工业园区则在考核改革方面迈出了更为彻底和系统的一步。其改革不仅关注传统的经济产出指标，更将“企业满意度”“存量企业增资比例”等反映营商环境和服务效能的关键指标权重显著提升至百分之四十。同时，园区创新性地建立了“项目后续追踪机制”，该机制要求对招商人员所引进的每一个项目，进行为期至少三年的持续跟踪与评估，考核其实际发展状况与贡献度，从而将招商引资工作的成效评估从单纯的“引入”环节延伸到长期的“培育”与“发展”环节，形成了全生命周期的责任闭环。
在创新园区运营模式方面，各地也涌现出许多成功的商业实践。深圳天安云谷产业园大胆突破了传统园区单纯依靠物业租赁收入的模式，创造性采用了“房东+股东”的双重角色运营策略。园区通过自主设立产业投资基金，主动对入驻园区内表现出高成长潜力的优质创新企业进行战略性股权投资。这一模式在2024年取得了显著成效，其来自股权投资的收益首次超越了传统的场地租赁收入，在总收入中的占比达到百分之五十五，标志着园区运营成功实现了从空间提供商到产业共同成长合伙人的根本性转变。
这一转型路径并非个例，据北京青年报报道，40家中关村特色产业园同样布局了50多支总规模900多亿元的产业基金，2024年这些园区营业总收入首次突破万亿元，企业营业收入平均增速约28%，是中关村示范区平均增速的4倍，展现出产业投资驱动园区高质量发展的强劲动力。
杭州梦想小镇则探索了另一种轻资产、强链接的“服务换股权”创新模式。园区运营方将自身能够提供的法律咨询、财务规划、市场对接等一系列高附加值的专业服务进行量化评估，并折价作为股权投资注入初创企业之中。这种模式一方面有效降低了创业企业在起步阶段的现金支出压力，解决了其初期发展的痛点；另一方面，也使园区能够深度绑定优质企业，共享其未来高速成长所带来的资本增值收益。截至2024年，依托梦想小镇所在的未来科技城完善的资本服务体系——这里已聚集1636家PE、VC、天使投资机构，管理资本达3794亿元，还设立了首期规模5000万元的梦想小镇天使基金为企业发展赋能，通过该模式运作所实现的企业股权增值累计已超过三亿元人民币，实现了园区与入驻企业的双赢。
此外，构建共生共荣的产业生态系统，已成为推动区域产业集群化、高端化发展的核心战略。合肥市在培育新能源汽车这一战略性新兴产业的过程中，展现了卓越的系统性布局能力：围绕新能源汽车产业‘七大生态’建设，全面实施整车、零部件、后市场‘三位一体’布局，成功获批新能源汽车换电模式应用等四大国家级试点；已集聚蔚来、比亚迪、大众安徽等六大整车企业及500多家产业链配套企业，构建起多元产业生态；同时明确到2027年培育形成万亿级新能源汽车产业集群的目标，还将聚力打造三大‘百万辆’整车生产基地与‘百亿级’零部件配套园区，强化核心部件配套与技术攻关。当地政府以2024年全年交付221970台、同比增长38.7%的蔚来，以及营收突破7771.02亿元、卫冕全球新能源汽车销量冠军的比亚迪等具有强大带动效应的产业链“链主”企业为核心，有针对性地、成体系地引进和培育了上下游关键的配套企业，从而在本地快速形成了紧密协作、高效协同的产业集群效应。
这种系统性的生态构建在2024年结出硕果，该市新能源汽车产业的本地化配套率成功超过了百分之七十，这不仅极大地增强了产业链的韧性与安全性，还通过减少物流与管理成本，使整个产业集群的综合运营成本降低了百分之十五以上，显著提升了整体竞争力。
园区是产业的长期陪跑人
为构建覆盖企业从创立到成熟各阶段的完整服务链条，东莞松山湖高新技术产业开发区创新性地组建了“企业全生命周期服务专班”，该专班致力于为入驻园区的企业提供一站式、贯穿始终的精准支持，服务范围全面涵盖企业注册设立、股权融资对接、政策申报辅导直至产品市场拓展等关键环节。得益于这一系统化的服务模式，2024年，园区内企业的持续经营与健康发展能力显著增强，企业存活率稳步提升至95%。据南京大学长江产业经济研究院发布的《2024年中国市区县企业生存时间报告》数据，全国同期企业平均存活率约为65%，园区这一数字较其高出整整30个百分点，充分体现了全周期服务对提升企业韧性的积极成效。
在优化财政资源配置与提升资金使用效能方面，北京市中关村科技园区实施了关键的机制改革，将以往对企业的事前直接补贴，转变为更加注重绩效与成果的事后激励模式，即根据企业实际发生的研发投入进行核定并给予相应奖励。2024年，北京市科学技术委员会、中关村科技园区管理委员会及北京市财政局联合发布资金支持新政，这一政策导向的转变，有效引导企业将资源更多投向创新活动。同年，该园区的财政扶持资金撬动创新发展的效率大幅提升，使用效率达到原有模式的2.3倍，同时显著激发了企业的研发热情，园区企业的研发投入总额同比增长率达到了25%。此外，北京市同期推进的高品质科技园区建设项目，也进一步为企业创新搭建了优质平台，助力创新生态的完善。
此外，通过深化数据要素的应用以赋能科学决策，上海张江科学城打造了集成化的“产业大脑”智能化管理平台。该平台能够动态汇聚并实时分析区域内企业的经济运行数据，从而敏锐洞察和精准研判企业在不同发展阶段的具体诉求与潜在困难。2024年，依托“产业大脑”平台所提供的深度数据分析和精准需求匹配服务，园区管理方成功协助企业诊断并破解了在技术攻关、人才引进、供应链协同等方面的发展难题共计300余项，有力推动了企业的稳健成长与产业结构优化升级。
产业园区的发展困境，根源在于考核机制与产业发展内在客观规律相背离。要真正破解这一难题，关键在于对现行的考核体系进行彻底且深刻的改革，将评价重心从过去片面追求短期项目签约数量和速度，转向注重对企业进行长期、系统性的培育与赋能。正如揭西县产业园，通过为企业提供落地帮扶、管理与技术培训、税收减免、海外市场资源对接等全链条服务，让入驻企业不到一年就实现投产，还助力企业提升管理水平、减轻运营负担，逐步实现发展壮大；苏州高新区也通过聚焦高成长企业培育，壮大创新主体，其三大新兴产业产值年均增幅超30%。这类实践证明，转向长期培育赋能的模式，能建立起一种真正能够与企业共同成长、共生共荣的园区运营新模式。
在这一过程中，政府层面需要展现出“功成不必在我”的战略胸襟与长远眼光，着力构建并完善能够支撑园区可持续发展的长效治理机制；园区运营方则必须大胆创新自身的商业模式，实现从单纯提供空间租赁的“房东”角色，向深度参与企业成长、共享发展收益的“股东”角色进行根本性转变。在一线的招商人员，也需要彻底转变思维与职能定位，从传统的项目引进者，升级为专注于产业链构建、创新要素汇聚的产业生态“构建者”与“服务者”。唯有通过政府、运营方与招商团队三方协同联动、共同转型，依托政策支持、资源共享等外部保障，借鉴政府委托第三方运营的创新招商模式，为企业提供全生命周期服务，才能最终实现产业园区、入驻企业以及地方区域经济三者的共赢与高质量发展。
盱衡大势，展望未来，产业园区之间的核心竞争力角逐，将不再是过去单纯依靠优惠政策比拼的“政策竞争”，而是演变为涵盖创新环境、服务能力、资源网络等在内的全方位“生态体系竞争”；同时，竞争的核心也将从传统的“招商能力”较量，转向更为根本的“企业培育与产业孵化能力”的比拼。根据相关行业研究报告的分析，当前我国生态工业园区的发展已迈入一个全面提质升级的新阶段，其建设内涵不仅持续深化资源的高效循环利用与清洁生产，更日益聚焦于推动产业协同创新、促进区域经济协调发展。
环顾国内生态工业园，循环经济行业的市场规模正保持着迅猛的增长势头，预计在2024年至2030年间，其复合年均增长率将达到15%以上，市场规模预计将从2023年的约2.5万亿元持续增长至约6万亿元，同时该行业市场规模预计将在未来六年内保持两位数增长，到2030年将突破万亿元，其中循环经济领域占比将超过60%。
因此，未来的产业园区必须将关注点回归到如何助力企业实现持续健康的营收与成长，致力于构建一个具有强大韧性、能够自我演进且可持续发展的产业生态系统，这无疑是破解当前发展困局、赢得未来竞争的根本出路与战略方向。
本文来自微信公众号“园区荟”，36氪经授权发布。
