一二三四线城市重新洗牌，深圳竟然掉出一线？
当前房地产市场环境下，对于城市的选择，核心要看市场容量有多大。
在“丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，我们根据市场容量对现有城市进行了重新划分。
其中，上海、北京、杭州、成都和广州5个城市被划分为一线城市。另外，二线城市有10个，三线城市共45个。
怎么划分一二三四线？
有三个关键指标：一二手住房成交面积、一二手住房成交金额、人均一二手购房面积。
为什么重新划分一二三四线？
在城市分化的背景下，我们发现，不同城市间的房地产市场容量，差别太大了。
一个典型的对比是，上海与苏锡常都市圈，两者截至2024年末的常住人口相近，其中上海为2480.26万人，苏锡常合计为2587.8万人，GDP总量也相近，上海为5.39万亿，苏锡常合计5.38万亿。
在人口与经济总量相似的背景下，苏锡常一二手房成交面积仅有上海的八成，而成交金额只有上海的三分之一。
我们为什么一定要重新划分一线、二线和三线，就在于房地产市场容量存在较大差别，人口和经济总量只是“底盘”，而城市能级、资源虹吸力和居民财富厚度，才是决定市场“高度”的关键。
具体来看，一线城市的三大指标：一二手成交面积在2000万平米以上，一二手房成交总金额大于5000亿元，人均一二手购房面积约为1.0平方米。这三个指标尽量都能完成，共有5个城市。
二线城市三大指标较一线城市下降了一档，一二手总成交面积在1000万平米至2000万平米之间，成交金额2000亿到5000亿之间，人均一二手购房面积约为1.0平方米，共有10个城市。
三线城市二手房成交规模相对较小，主要以新建商品住宅成交规模为指标，一手房成交面积超过100万平方米，这些城市加在一起共有45个。
截至2024年底，全国地级市共有293个，按照上述标准划分的一二三线城市合计共有60个城市。这60个城市，构成了当前房地产市场容量的主要支撑。
杭蓉升一线，深圳变二线
一线城市共有5个，分别为：上海、北京、杭州、成都、广州。
综合一二手房成交面积、成交金额及人均一二手房购房面积三大指标来看，这五个一线城市的市场容量表现出高度的稳定性。
一是交易规模高位企稳。上海、北京、成都的一二手房成交面积连续两年均维持在2000万平方米以上。杭州、广州虽略低于此标准线，但其成交金额持续接近或超过5000亿元，规模之上有比较坚实的市场价值支撑。
二是从成交总金额看，上海连续两年稳定在1.2万亿元以上的绝对高位；北京保持在7000亿元以上；杭州、广州则连续两年超过4800亿元，并于2024年均突破5000亿元。
三是人均需求保持平稳，上海人均一二手购房面积稳定在1.0平方米，而成都、杭州均超过该标准线分别达到1.4平方米、1.2平方米，北京、广州的人均购房面积虽然差了一点，但仍然稳定在0.9平方米左右，核心城市居民住房需求持续释放。
二线城市共有10个，分别是深圳、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、佛山、合肥、长沙。
这些城市一二手房成交面积多在2000平方米以下，从一二手成交金额来看，除了深圳以外，其余9个城市成交金额均在3000亿元以下，从人均一二手购房面积看，天津、西安、武汉人均面积均超过1.2平方米，而深圳人均面积仅0.5平方米，苏州降至0.7平方米。
被划入二线城市的深圳一二手成交金额虽超5000亿门槛，但是其成交面积（986万㎡）和人均一二手购房面积（0.5㎡）处于较低水平。
三线城市共有45个，主要是按照一手房成交面积超过100万平方米来判断，原因在于三线城市市场总量以新房交易为主，市场仍具备一定的规模基础，但与一二线城市相比，其市场总量明显偏低。
四线城市也有机会
四线城市也存在结构性机会，其典型特征是市场易形成 “一家独大”的竞争格局。
这类市场中，头部企业凭借品牌、产品与运营优势，往往能占据较高市场份额，构建起竞争壁垒。比如中海宏洋下沉至三四线城市，其市场占有率已经在8座城市排名第一。另外，绿城也在义乌、台州等三四线城市有项目落地。
我们以义乌市场为例，绿城在过去三年中，拿地金额占全市的10%，市占率从2023年的8%升至2025年的19%，首位度高达2.5倍。在单价3万元/平方米以上的高端市场，绿城成交占比接近三成，占绝对主导地位。
在多数企业难以盈利的市场中，绿城仍实现可观利润，这也说明，在四线城市仍存在结构性机会，企业一旦建立领先优势，也能够获得相对稳定的市场回报。
随着2026年房地产行业底部确认，行业正从规模扩张转向价值深耕。这一阶段，对于城市的选择也发生变化，不仅仅要看经济体量和人口等单一的指标，市场容量的大小也将成为影响企业布局和个人资产配置的重要支撑。
一二三四线城市的重新划分，意味着城市市场进入“价值重估”的新阶段，未来资源配置将进一步向具备较大市场容量的确定性城市集中，而更多三四线城市则重在挖掘结构性机会。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
