上海第一批限售解禁的房子，现在都怎么样了

如果你最近在上海看二手房，特别是买次新的，大概率已经被一种情绪困住了：一边是中介在催“小阳春”来了，房东一夜跳价20万，现在不买就更贵了；另一边是信息流在吓你：2026解禁大年，几万套次新房要砸出来，大虹桥可能要变天。

国家统计局的数据一出来，心态更崩——整个市场从负到正，涨价了。你会开始反复问自己：现在买，是不是在高位接盘？再等等，能不能等到一波解禁抛售的便宜货？

但真正走进市场，你会发现一个很反常的现象：该抢的房子，还是在被抢；该卖不掉的，依然挂着卖不掉。市场既没有想象中那种全面上涨，也没有等来的集中砸盘，而是在悄悄发生一件更重要的事：解禁这件事，不是风险释放，而是一次供给质量的再分级。

01

实探三大板块：这批房子的里子，比想象中扎实

对于大虹桥，中介说了一句话：“入住率九成的小区，凭什么砸盘？”

大虹桥是被“看空”最多的板块。2021年的限售盘——蟠龙天地、万科天空之城、招商虹桥公馆，个个都是“日光神盘”。这些也是一直以来大家估算会蜂拥入市的区域，理论数据上确实很大。

去徐泾实地踩盘，发现情况比想象中的更平静。蟠龙天地一期，入住率超过九成。晚上七八点，小区灯火通明，楼下商业街人声鼎沸。招商虹桥公馆一期，入住率也接近八成。成片的次新房，城市界面规整，年轻人多，生活气息浓。

一个入住率九成的小区，绝大多数房子是自住的。而自住的房子即使解禁，立马出售的依旧很少。中介说，最近带看量确实上来了，但主要得益于小阳春。蟠龙天地有几个业主提前联系链家，准备挂的价格偏高。“不急卖，挂高点慢慢谈嘛”是原话。看房的买家，诚意反而比以往足了。以前多是小户型投资客，现在多是盯着大户型改善的自住需求。

另外，大虹桥的租赁市场也稳。徐泾次新房出租快，租金虽不比巅峰，但给了房东一个“安全垫”——卖不掉就先出租，不急。当年社保年限超长的积分大神和刚需自住客才是主力，真正投资客占比远没想象中高，预计到时候拿出来卖的也不会太多。

对于闵行浦江镇来说，次新的锚定效应已经决定了解禁之后降价空间不大。浦江镇是基数非常大的一个板块。新浦江城、浦江华侨城等大盘，长期霸占上海二手房销售面积榜单前列。基数大，流动性就强，置换链条清晰。在这个地区，回迁房距离高峰腰斩的背景下，这个板块的商品房出乎意料地坚挺。

这次解禁的“千禧新城”很典型。商品房靠着户型好、物业强，价格坚挺。即使和周边的同时期商品房相比，景观没那么好、价格更高一点，也依旧成交量领先。只要户型好，照样好卖。更有意思的是，次新的坚挺价格，反过来推高了新房销量。次新不跌，买家发现新房价格也没那么贵，这就是次新的“锚定效应”。比如象屿天宸雅颂，承接了准备买次新的改善客的外溢客户，销售量奇好。

中介也表示，浦江镇这批解禁房，房东心态是“卖得掉就卖，卖不掉继续住”，没有“必须脱手”的紧迫感。毕竟，现在二手的存量确实下来了。

浦东康桥周浦：流动性比价格更关键。康桥和周浦，是浦东置换链条最活跃的区域之一。从租赁住房到商品房再到别墅，居住结构完整，板块内部流动性极强。保租房住习惯了就地买刚需，成家后就地置换的人也不少。

这批解禁房源中，部分确是当年投资客跟投。但这批房子保养得极好，几乎全新，内部环境、社区空间同样维护得比较好。跟现在新房一比，价格优势明显，对预算有限的刚需吸引力大。最有趣的是，同一小区有已解禁和未解禁的房源同时挂牌，价格参考非常透明，结果就是议价空间特别小。

中介说，有买家看中一套想多砍五万，房东直接回：“你看隔壁那套没解禁的，挂得比我还高。”买家愣了一下，最后还是签了。速度更是快得惊人：下午看的房，晚上中介就表示有人到门店签约了，一共6小时。

02

踩盘看到的“好”，数据能解释为什么

看完这几个板块，直观感受到这批解禁次新房，质量比想象扎实，带看热度比想象高，价格也比想象稳。这种预期反差，背后有更大的数据支撑。

第一，全市挂牌量持续下降。自2025年8月起，上海二手房进入去库存通道，挂牌量较高峰期减少25.7%。今年2月，全市二手住宅挂牌量已连续四个月下降。3月，链家内部带看量比1月提升28%，平均成交周期从49天缩至39天。水池水位在降，鱼越来越多，供需基本面有了变化。

第二，次新房的真实占比比想象中小得多。上海链家八万多套挂牌量中，房龄十年内只有一万来套；房龄五年内的真·次新房，只有一千多套。就算解禁的三万多套按高估的10%挂牌率算，全年也就三千到六千套房源可能入市。对月成交两三万套的上海二手房市场，冲击力相当有限。

第三，能触发积分的楼盘本身就是优等生。2021年94个限售盘中，已有48个楼盘有挂牌记录，近七成挂牌价高于当年新房备案价。黄浦区复兴珑御备案价13.6万/㎡，如今挂牌20-21万/㎡；翠湖天地五期备案16.5万/㎡，最新挂牌25.4万/㎡。“解禁即抛售”的剧本，在核心区豪宅身上根本演不出来。在郊区次新身上确实有破发，但跌幅没有那么深，且挂牌价比较硬气，准备后续慢慢谈。

第四，市场结构在分化。3月上海二手房成交中，超七成总价在300万以下。而解禁入市的次新房，绝大多数是600万起步的中产改善项目，跟500万以下刚需主力完全是两拨客群。老破小和次新房，已经走出两条完全不同的行情。它们之间不打架，各自有各自的买家。就此，二手市场稳定性提高的趋势明确。

03

数据背后的人在做什么？

二手房不是股票，每个成交背后都是真实的人在决定，每一个产品都是非标产品。现在的房东，心态稳得像老法师。

3月上海二手住宅挂牌均价环比微涨0.08%，结束连续33个月下跌。浦江镇的一个客户清明假期想去谈价，结果当天被房东跳价5-10万的也不在少数。这不是孤立现象，其他板块也有这样的情况。甚至大虹桥板块现在一线工作者的感观就是：没有影响。更有直接撤牌不卖的，超七成下架房源是房东主动撤牌。议价空间从去年年底10%-15%缩窄到5%以下。

但房东底气来源也有分化：自住房东“可卖可不卖”，挂高价慢慢等；投资客那部分价格确实更好谈，大户型、房东急于套现的房子最好谈，但数量真不多。

要说这一波价格小涨，刚需人群必须站第一排领奖。而这批刚需里有大量外地购房者，他们对环线执念小，更看重周边生活便利、小孩读书。除此之外，家庭基于面积要求的置换要求很强劲，他们等的就是这波次新房。他们对当年的“倒挂神话”没有滤镜，纯粹看预算和成交价。性价比，基本是唯一决定因素。

而另一侧，能稳住解禁次新价格的人是中介。通过社拍和提前下定，部分房源在解禁前其实就已经锁定买家，同时也给后续解禁房源更直接的参考。不用等到完全解禁，价格锚已形成。租赁市场也是安全垫，像大虹桥出租容易、租金稳，进一步稳住房东心神。

04

这张迟到的入场券，怎么接？

所以，回到最初的问题：现在看房的人，到底该怎么办？

如果你是刚需，锁定解禁量大的板块（徐泾、浦江、康桥周浦、唐镇等），多看房，多谈。但别指望大砍价。现在愿意卖的房东，要么置换急卖，要么投资套现，确实有谈的空间，但不多。也是房东随行就市的一个选择，但要等跌更多，基本没有机会了。

如果你是置换，那你最大的对手不是现在持有房产的买家，而是置换目标那些“可卖可不卖”的房东。对此，可能最有用的策略就是多看、多比、耐心谈，做那个用时间换空间的人。抓住诚意出手的卖家——他们半年调价三四次的房源，或者是在小阳春其他人跳涨时还肯往下主动降低挂牌价的，才是真正能谈下来的。

如果你是等等党，那这个时间点可能已经不太妙了。如果你决心买次新，现在就该开始看房，因为次新的挂牌量一直不多。多看，才能培养对价格的敏感度。只有看到足够多的房子，才能在真正遇到好机会时，一眼认出它。

解禁这件事，表面看是多了一批房子，但真正发生的，是一次更加直接的筛选。谁都想要好的，谁也都知道什么是好的。原本大家以为会砸盘，会踩踏，但市场没有这么走。没有明显下跌，也没有情绪失控，更像是一次慢慢展开的压力测试。

五年前的房子，放到今天来卖，看起来是同一批资产，其实已经不在同一个标准里。客户变了，居住需求变了，对空间、功能、生活体验的要求，都不一样了。有的房子被接住了，价格没怎么动，成交不快，但一直有人买。因为它本身就能用，能住，能长期承接生活。有的房子开始沉下去，不是没人看，而是看完之后不买。问题也不完全在价格，而是真的感觉不值得。

市场没有被击穿。那些观望的人，也没有一窝蜂进场，而是理性地看待，一点点买，只挑对的。

所以现在的市场，很简单：不是涨或跌，而是分化在变得具体。什么被留下，什么被放弃，一眼就能看出来。

这件事对开发商的意义更直接：过去可以靠周期、靠情绪，现在不行了。因为产品不行，就是不行；市场不会再帮你掩盖。

说到底，这轮解禁没有改变市场，只是把一件事讲清楚了：真正值得被长期持有的房子，一直都不多。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。