北京甲级写字楼租金降幅收窄，个别商圈小幅上调价格
2026年第一季度，北京写字楼市场在平稳的基调中拉开帷幕。根据戴德梁行最新发布的市场数据，本季度市场延续了“无新增供应”的特殊窗口期，整体呈现出存量去化为主、租金降幅收窄、新兴需求崛起的鲜明特征。
数据显示，2026年一季度北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量稳定在1368万平方米。这一局面自2025年以来持续至今，为市场提供了宝贵的“消化期”，使得业主方与租户的博弈焦点从增量竞争转向存量优化。
在需求端，受春节假期效应及部分企业大面积退租的双重影响，一季度租赁需求表现平淡。全市甲级写字楼净吸纳量仅为13891平方米，而五大核心商圈净吸纳量更是不足百平方米。这表明，尽管市场没有新增压力，但企业租赁决策的谨慎性以及部分行业的调整，仍对短期需求形成了阶段性扰动。
整体租金仍处于下行通道，但出现企稳信号。一季度，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.6%、同比下降11.8%至每月每平方米人民币200.31元；五大核心商圈平均租金环比下降1.3%、同比下降11.9%至每月每平方米人民币232.95元。
数据来源：戴德梁行研究部
戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，尽管租金仍呈下行趋势，但降幅已持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势。
得益于无新增供应的有利条件，北京甲级写字楼空置率保持了稳定甚至微降的态势。一季度，全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点，同比下降1.4个百分点，至15.79%；五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降0.4个百分点，降至10.37%。核心商圈相对较低的10.37%空置率，显示出其资产韧性和吸引力依然强劲。
从需求结构看，政策加持下的新兴产业成为租赁增长的核心引擎。其中，生物医药类企业的租赁表现尤为活跃，这一趋势与北京市大力发展战略性新兴产业的导向高度契合。魏东预判，2026年下半年，北京写字楼市场预计将迎来约130万平方米的新增供应集中入市，届时市场可能再度面临去化压力，这要求现有项目必须提前布局，通过精细化运营提升核心竞争力。
与此同时，在融资端，商业不动产资产证券化的加速也为资产持有人提供了另一个缓解压力的途径。据统计，自2025年12月31日相关政策出台以来，市场反响极为热烈。短短三个月内，已有17单项目完成申报，拟发行规模超过600亿元。这一里程碑事件，标志着我国公募REITs市场正式从单一的基础设施领域，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝认为，作为连接实体经济与资本市场的重要桥梁，商业不动产REITs的推出具有双重意义：一方面，为持有优质商业不动产的企业提供了市场化的退出渠道和再融资渠道，有效盘活了存量资产；另一方面，也为广大投资者提供了具备稳定分红属性和抗通胀特性的优质投资标的，是构建房地产发展新模式的关键举措。
现阶段北京写字楼市场正站在一个新旧动能转换的关键节点。戴德梁行北区董事总经理胡峰，在宏观高质量发展背景下，商业不动产各板块的供需格局正持续改善，叠加相对利好的利率环境，不动产投资市场的活力有望稳步提升。
随着北京写字楼市场全面迈入存量时代，简单依靠区位红利的逻辑已经改变，专业服务与价值运营的核心价值将愈发凸显。无论是应对下半年可能到来的新增供应冲击，还是在REITs视角下实现资产价值最大化，项目方都需要聚焦场景打造、服务升级与资产价值的持续提升，尽快完成节奏切换。
