只有2个商场，上海这里凭什么吸引爱马仕？
春天的北外滩滨江，大概是上海非常适合散步的地方之一；四月的风从黄浦江面吹过来，不凉不燥，沿江绿地满眼鲜嫩的绿意，樱花也开得正盛，而江对面就是陆家嘴的摩天楼群。
但如果你转身离开江边往腹地走几步，会发现一个略显尴尬的现实：这么大一片“黄金三角”里，真正能逛的商场只有白玉兰广场和北外滩来福士。
作为“黄金三角”中最晚启动的一角，北外滩被纳入重点发展区域已超25年，不过，这里直到2020年才被正式定位为“世界级滨水会客厅”，并纳入上海市级商业中心体系。北外滩商圈的发展蓝图很美、江景很棒，不过TA的发展及成熟，还需要更多时间来积蓄力量。
01.
起步五年、只有两座商场，靠什么发力？
北外滩地处“一江一河”交汇处，拥有3.4公里滨水岸线，与外滩、陆家嘴构成浦江沿岸的“黄金三角”。在《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》中，北外滩被定位为：发挥都市邮轮港、世界会客厅等区位优势，加快建设高端商业商务、全球新品首发、国际会议功能集聚的世界级中央活动区。
然而，北外滩的产业底色从来就不是商业。这片滨江土地的“第一基因”是航运，后来又叠加了金融，码头、仓库、写字楼、交易所，这才是北外滩的老面孔，商业在很长一段时间里只是服务于商务人群的“配套”。这种“先产业、后商业”的发展路径，造成了北外滩商圈的两个先天短板：一是缺乏商业底蕴和消费记忆，难以吸引消费者专程而来；二是商业长期处于配角位置，产业起来了，商业却慢一步。
赢商大数据显示，北外滩商圈目前仅有2个商场、商业存量面积23万㎡（*统计维度为3万方以上购物中心、独立百货），两项数据均在八大商圈中排在末位，不过更值得关注的是它的结构性特征。
从基础指标看，北外滩商圈出租率为93.99%，作为对比，南京西路、徐家汇、南京东路等成熟商圈的出租率均稳定在96%以上。这一数据差距，让北外滩商圈在上海主要商圈中排名靠后。
再来看开关店数据，北外滩商圈新开店率23.66%、新关店率19.64%，净增率仅4.02%，这表明该商圈品牌更迭剧烈但增量有限。
业态配比上来看，北外滩商圈显得格外“叛逆”：文体娱业态面积占比28.62%、生活服务业态占比18.42%，均为八大商圈最高；而零售业态占比仅23.9%，排名倒数第一。
这种“重体验、轻零售”的结构，既是无奈，也是主动选择——高比例的文体娱和生活服务能有效吸引目的性客流，但零售弱势也限制了消费天花板。
品牌级次，是判断商圈能级的直观指标之一。赢商大数据显示，北外滩商圈S级品牌数量为零，A级品牌87家，B级及以下品牌229家，占比高达72.5%。这说明，尽管北外滩商圈拥有顶级的写字楼和滨江景观，但在高端零售品牌的选址版图上，该商圈尚未进入“必选”名单。
全国连锁品牌入驻率为75.34%，区域连锁品牌入驻率为15.98%，说明北外滩商圈的品牌矩阵仍以大众化、区域性为主，号召力停留在区域层面。
如果用一个词概括北外滩的商圈商业力，那就是均衡：综合得分7.10，商业规模7.89，其余指标大致落在6-7分区间。没有一项拔尖，也没有一项拖后腿。北外滩的底牌，从来不是某一项的爆发力，而是没有短板的基本面。
02.
放大特色，把滨江优势变成商圈客流
如果说商业项目是商圈的骨架，那么活动就是流动的血液。在商业存量有限、品牌能级尚在爬坡的现阶段，密集落地的城市级赛事、节庆活动与品牌首发，正扮演着“流量输血”的关键角色。
据「上海虹口」数据显示，五年来，北外滩商圈依托白玉兰广场、北外滩来福士等载体，已引入200余家国内外品牌首店、旗舰店，举办首秀首展100余场。
过去两年，北外滩更成为上海大型“文旅商体展”活动的首选地之一，形成了以国际赛事、节庆市集、品牌首秀为主的活动矩阵——上海帆船公开赛、上海赛艇公开赛、F1格子旗嘉年华轮番登场，例如2025年上海国际咖啡文化节落地北外滩滨江，五一单日吸引超14万人，四天累计50万人次，周边商圈消费同比增长三成。
凭借滨江的独特优势，北外滩还在积极发力“首发经济”。2025年6月，法国奢侈品牌Hermès将2025秋冬系列第二章《Au Galop ! 驰骋之姿》的发布秀场选在了北外滩，黄浦江畔的屏风与陆家嘴天际线交相辉映，北外滩的滨江景观与Hermès的优雅气质彼此呼应，共同演绎了一场城市与时尚的对话。
图源：爱马仕官网
首发首秀等活动的价值，在于打破了北外滩长期存在的“潮汐式”人流困局，将周末和节假日的“观光客”转化为即时消费力；同时，把整个滨江开放空间变成消费场域。这种“以城为场”的运营思路，或许正是北外滩商圈区别于其他盒式商圈的独特竞争力。
进入2026年，北外滩的活动密度只增不减。2026北外滩财富与文化论坛、F1北外滩格子旗嘉年华、洛克王国快闪等相继落地，持续为商圈注入话题与客流。
文化内容的植入也在加速。由虹口区文旅局、北外滩集团与大隐书局联合打造的“虹书舫超级邮轮”，将阅读空间、文化沙龙与滨江休闲功能叠加，探索“文化+商业+公共空间”的新型业态。
另一个值得关注的增量是“邮轮客流”。北外滩是上海重要的邮轮停靠区域，每年接待大量外籍游客。如何把邮轮上的人流转化为商圈内的消费流，是北外滩正在破解的命题。目前的方向是：通过优化动线接驳、推出邮轮旅客专属优惠、在邮轮码头设置商业导流区，以及将首发首秀活动与邮轮到港时间精准对接，让“下船即逛街”成为可能。
北外滩商圈的最终目标，是聚焦高端商业，联动滨江资源，形成“时尚消费+滨水体验”的差异化场景。当赛事、文化、邮轮、首发达成系统性的协同效应，北外滩将不再是“路过看看风景”的地方，而是一个让人专程而来的消费目的地。
03.
项目实探：北外滩来福士与白玉兰广场的错位竞争
2021年7月，全球第十座、上海第三座来福士开业。263米的双子塔造型灵感来源于“中国鼎”，12万㎡购物中心与两栋办公楼贯通，总体量44万㎡。开业首日交出出租率92%、客流量30万人次的成绩单。
开业初期，项目引入超200家品牌，其中超50%为各类首店或凯德首次合作品牌。B2层的城市集市·里弄复刻老上海弄堂，经二期改造后增加了游艺区和开心麻花剧场，从“拍照就走”转向“坐下来玩”。4楼屋顶的“来福公园”以体育+露营为主题，引入板式网球、飞盘等潮流运动，成为一个持续运营的内容场。开业近五年，项目日渐成熟，并持续引入新品牌来保持新鲜感。
白玉兰广场于2019年底开业，66层、320米，曾是浦西第一高楼。与北外滩来福士的“首店收割机”路线不同，白玉兰广场的定位更偏向品质商务配套+家庭休闲。引入Lanvin、Boss等奢侈品牌及多家人均500元以上的高端餐饮，同时配置亲子乐园、电影院等家庭业态。
白玉兰广场最出圈的标签是场景。顶楼“白玉兰观景台”正对陆家嘴“三件套”，是热门打卡地。此外，“白玉兰国际冰雪节”已连续举办六届，成为北外滩冬季最具辨识度的活动IP。
04.
从“打基础”到“组团亮相”，北外滩进入兑现期
两个项目撑起一个市级商圈，终究只是过渡。北外滩真正的底牌，在于那些正在从图纸走向地面的“下一站”。
与上海其他商圈不同，北外滩采用统一规划、整体开发的模式——地块成片出让，重大项目同步推进，这意味着，未来不是零散地“开一个是一个”，而是一整片区域组团登场。
正在建设中的华贸中心和北外滩中心，是其中最受关注的两个项目。华贸中心位于59街坊，总投资约80亿元，将打造由几十栋奢侈品旗舰店组成的“品牌之家”集聚区，这种“一品牌一栋楼”的街区式高端商业形态在上海尚无先例，如果落地成功，将直接填补北外滩“S级品牌为零”的空白。
北外滩中心则是480米的浦西第一高楼，预计2030年竣工，涵盖酒店、商业、办公、观光，顶层规划了观光层和高端餐饮，未来将与陆家嘴“三件套”隔江对望。两个项目均计划于2030年建成，届时北外滩将迎来“双地标同步兑现”的关键节点。
硬件配套上，北外滩也在做一场大胆实验。核心区将打造50公顷慢行优先区，其中22公顷为完全无车区，是上海中心城区规模最大的无车区——地面留给行人，车行转入地下，这对商业而言意味着更舒适的步行消费体验。
配套的4.5公里空中连廊系统，未来将把华贸中心、北外滩中心、滨江绿地全部串成整体，解决“看得到、走不到”的痛点。6公顷中央绿轴正在加快建设，与滨江步道无缝衔接。这些公共空间的升级，正在把北外滩从“写字楼集群”重塑为“可漫步、可停留、可消费的城市客厅”。
这种大手笔、高规格的规划能够迅速从图纸走向地面，正是北外滩作为“后起之秀”的最大优势：没有历史包袱，无需拆迁腾挪，规划即落地，落子即成势。
进入十五五发展阶段，虹口区政府为这一轮发展定调为：“形态塑造、功能提升、品牌彰显”。空间上提出“一心两片”架构——核心区承载高密度商务开发（核心区正地处北外滩商圈围栏内），东西两片的历史风貌区走低密度有机更新路线。
未来，北外滩商圈的目标很清晰，即创建国家级旅游度假区，做好水岸联动，用赛事、活动、节展牵引内容和场景植入，联动票根经济和夜间经济，实现文商旅体展深度融合。
北外滩的商圈故事，正在进入第二幕。
第一幕是“从无到有”：北外滩来福士和白玉兰广场撑起了基本盘，活动把人流引进来，数据证明这个商圈“稳得住”；第二幕是“从有到优”：华贸中心、北外滩中心、无车区、空中连廊，这些关键词指向的不是“再增加几个商场”，而是一次商业逻辑的系统升级。
华贸解决“高端缺失”，北外滩中心解决“城市地标”，无车区和连廊解决“步行体验”。北外滩要做的不是复制南京西路或陆家嘴，而是探索一种“立体城市+街区商业+滨水生活”的新商圈之路。
2030年，当北外滩“双地标”亮灯时，上海的滨江商业版图，将形成真正意义上的“黄金三角”。
本文来自微信公众号“赢商网”，作者：Echo，36氪经授权发布。
