「附赠率」不该也不能成为主旋律

“您这房子建筑面积100平，我们实际交付的使用面积能到140平，得房率绝对超过100%。”这样的销售话术，在2025年的楼市中，在很多城市几乎已成为常规。

如今，没有赠送面积的项目，根本上不了牌桌。飘窗、阳台、露台是普通手段，而当前送面积最多的，已经集中体现在“四代宅”上。

“四代宅”的面积赠送，俨然成为开发商之间的一场竞赛——你送20%，我就送30%；你送30%，我就加码送40%。我统计了一下西安近三年的四代宅产品赠送率，直观能看到附赠率越来越高。到了今年，实得率全部超过100%。

观察最早开发四代宅的重庆最近的项目，外挑的大面积阳台、进深3米的空中花园、局部双层挑空等设计，出现频率越来越高。这些设计让住宅附赠率从过去的30%-40%，一路飙升至80%甚至更高。露台面积越来越大，空中花园的功能呈现也越来越丰富。

这场关于赠送面积的竞赛，看似是一种产品创新，也极大地利好用户。房企也乐于开发这样的项目，量化的数字直接展现了产品力的差异。地方公共预算困境，也随着土地出让金的增长解了燃眉之急。

乍一看，四代宅似乎成了多方共赢的良药。也有不少人调侃道：“懂了，跟买手机、电车一样，就让开发商卷起来，晚买一年，多得10%面积。

”那，问题来了：这样的送面积什么时候是个头？赠送面积越大就越好吗？超高附赠率又真的该成为行业常规吗？

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四代宅的概念并非这两年才出现，却在这两年成为主流。开发商们想尽办法在送面积这件事上“卷”起来，也并非刚刚发现送面积能取悦购房者。这场送面积的竞赛，实际是特殊背景下的特殊产物。

首先便是土地市场的遇冷。城市的公共财政预算和土地出让金额高度相关。当土地出让变得困难时，整个城市的发展毫无疑问也会受到重创。全国土地市场成交规模正经历显著收缩。

2025年10月，全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，成交金额同比下降33%。更为严峻的是，三四线城市的土地出让金连续五年下降，地区发展的资金周转陷入泥沼。

想要鼓励开发商拿地，要么降低地价，要么增加土地潜在价值。前者属于饮鸩止渴——一旦开始降低地价，国有资产估值大降，很容易造成国有资产流失的问题，同时也不能有效补充公共财政预算，更会阻碍当地在教育、医疗卫生、居住环境、公共建设等方面的改善。

那如何在不降低地价的同时，增加土地潜在价值呢？放宽计容规范、鼓励“第四代住宅”等方式进行政策松绑，就成了一个现实的突破口。

这相当于在不直接降低土地名义单价的情况下，通过提升住宅的实用价值，来增强地块的市场吸引力。而这一招落在产品具体形式上，就是多给没有产权却有使用权的各类赠送面积。

这一策略在数据上已初见成效。在“好房子”新规的红利下，2025年上半年，部分城市的新规项目对市场起到了“托举”作用。

广州在5月和6月，新规项目的推货量分别占到全市的五成和六成，其认购量更是占据了全市的七成和九成。在重庆，6月份四代住宅的去化率普遍维持在75%以上，而同期普通住宅的去化率仅在20%左右。市场青睐的产品直接提振了开发商的拿地意愿。

得益于政策松绑，项目实得率得以大幅提升，甚至出现了一批得房率超过100%，最高可达140%的户型。有了这样的核心竞争力，产品去化明显加快，有效加速了资金回笼。

对购房者而言，这同样是一件好事——同样的总价，可以获得远超从前的实际使用面积和更优的居住体验。转念一想，这相当于变相取消了“公摊面积”。

回到地方财政上，好处更是明显：保住土地经济的流动性、为地方财政和城市公共支出提供稳定的资金来源，进而保障城市发展的基本盘。多方共赢，这样的举措似乎必须成为常态，持续为“好房子”添砖加瓦。但，长期来看，这样做难道一点风险都没有吗？

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正如刚才提到的，送面积解决的是产品的吸引力问题，换言之，是土地的使用价值提升的逻辑。但这一做法却始终未触及地产市场基本面的核心问题：居民购买力与消费信心。老百姓的消费能力和消费意愿才是决定房地产市场的根本力量。

2025年1-8月，全国居民人均可支配收入同比增长5.2%，仍低于疫情前水平。同时，居民杠杆率维持在62%左右的高位。当购买力受限，即便提供再高的得房率，也难以激发大规模的市场需求。正如玛莎拉蒂就算打八折，大部分人也是买不起的。

当前的高附赠模式本质上是一场没有终点的“军备竞赛”。当一家开发商通过40%的附赠率赢得市场后，竞争对手很快就会推出50%甚至更高的产品。那此时，赠送面积的边际效益递减明显，大规模送面积也不能改善项目的去化了。

比如南京江北核心区因为大量新规住宅同质化竞争、批量入市，部分楼盘的去化率低于40%。无独有偶，今年武汉某项目即使得房率高达97-98%，且售价为板块最低的13700元/平方米，开盘去化率却仅为18%。成都7月主城区3个新规项目首开去化均仅约30-40%，远低于城市平均水平。

开发商陷入了“不加码就被淘汰”的困境。但这种不断升级的面积竞赛，既不符合建筑设计规范的根本目的，也难以持续满足越来越挑剔的购房者。为追求极致的附赠率，部分项目的设计已开始牺牲基本的居住舒适度。

一个突出的问题是室外大露台与室内空间采光通风的矛盾。某中部城市一个四代宅项目，为最大化露台面积，将客厅和主卧的采光面严重压缩，导致部分房间白天也需要人工照明。业内测量显示，一些项目的室内有效采光面积比传统户型减少了15-20%，这与现代健康住宅的理念背道而驰。

更值得担忧的是，四代宅的后期维护与使用问题缺乏健全的保障体系。

“封阳台”已成为许多四代宅业主入住后的首选动作。原本的结构设计能不能承担额外的荷载？能不能保证住户安全？建筑立面的美观怎么保证？都是问题。更别提东部沿海城市需要面临的台风、暴雨天气——一场台风过后，大露台盆栽植物被吹落的安全事故令人担忧。对于这类住宅的长期维护责任和标准，大多数城市都尚未建立明确的管理规范。

而对于行业本身，也存在长期产品力创新失焦风险。过度聚焦“面积竞赛”实际正在抑制住宅产品在其他维度的创新——反正只要赠送面积足够多，就能吸引人购买。

那户型的动线合理性、空间的灵活可变性、社区的公区配套、建筑的节能环保等更为本质的创新就被忽视了。而这些才是真的会影响长期居住体验的因素。

2025年上半年，某房企研发负责人坦言：“现在我们的设计团队超过70%的精力都用在研究如何合规地增加附赠面积，而不是提升居住的舒适度和实用性。”进一步，产品的日趋同质化，毫无疑问会让产品的营销变得困难，后期更会影响项目在二手市场的流通性，阻碍下一场城市改善迭代循环。同质化导致贬值的历史可能还要重演。

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问题不少，但显然现在没有多少开发商真就敢主动退出这一场比赛。不参与，项目可能因缺乏亮点而迅速被边缘化；盲目参与，则陷入不断加码的成本黑洞与产品同质化困局。但，其实市场始终存在PLAN C：从土地差异化到产品差异化的升级，转换竞争维度，跳出这场无休止的内卷。以下几种方式，是行业可以参考的实践经验：

首先，适当土地性质商改住，激活存量优质地块价值。过去，城市核心地段往往优先被规划为商业用地。但在商业地产面临调整的周期下，通过“商转住”盘活这些存量资源。这一转变的核心逻辑在于：将土地的区位价值转化为居住产品的核心竞争力。购房者能够在城市核心区获得便利生活配套的住宅产品，相应的，单纯的“附赠面积”对其决策的影响力就会相对减弱。

其次，主动出让低密低容地块，回归真实空间价值。与追求“垂直森林”概念不同，低容积率地块能够提供真实的、接地的庭院生活体验，从根本上与高密度、高附赠的“四代住宅”形成差异化竞争。

近三年，上海出让低密土地数量逐年增加，今年到10月为止就有7块容积率低于1.5的地块。这类低密地块为开发“风貌别墅”等产品提供了可能，其拥有的真实花园空间，在实用性上远超通过阳台、露台等方式“赠送”的面积。这类产品的价值主张十分清晰：以真实的土地所有权和私密庭院空间，替代高空中的“赠送面积”，以此吸引那些追求真正高品质生活的客群，从而避免了陷入附赠率的红海竞争。

最后，释放稀缺地块，以资源价值超越面积竞争。当项目拥有无可替代的区位、配套和资源时，产品的价值基点就从“有多少面积”转向了“能享受怎样的生活”，附赠率的高低不再是决定性的购买因素。

这三种路径的共同点在于，它们都致力于构建更加可持续的房地产发展模式。既保证了土地资源对地方财政的持续贡献，又避免了因过度追求附赠面积而导致的居住环境透支。同时，随着城市的发展进程，优势地块的具体位置也会相应变化，城市长期调控也有了更大的弹性。

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面对不断升级的面积竞赛，监管的收紧已成必然。据了解，广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为；成都也要求新规产品的全赠送和半赠送面积不超过建筑面积的20%。这些信号表明，单纯依靠模糊处理增加赠送空间的做法已进入倒计时。

正如中央城市工作会议所指出的，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。房地产行业正在经历从“增量扩张”到“存量提质”的根本转变。

居住从来不是数字的游戏，而是居住品质与生活方式的全面提升。我们也期待市场不一样的产品，真正改善人生活品质的单盘出现，每一个项目都该呈现一个独一无二的高品质生活。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。