8月头部房企拿地保持积极
2025年8月，整体楼市供求因天气高热影响延续降势，皆重回年内次低。
土地市场也是如此，8月土地市场成交量价齐跌，热度较7月大幅下滑，主要受重点城市优质地块出让节奏放缓所致，平均溢价率为5.6%，是年内第二低点。
然而，聚焦到头部房企来看，2025年前8月，销售百强房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增货值占百强的70%，市场格局进一步集中于头部企业。
在各能级城市内部分化剧烈的背景下，头部企业竞逐优质地块，重点城市优质地块持续高热。
优质宅地入市频次下降
土地市场热度回落
CRIC数据显示，截至2025年8月25日，全国经营性土地招拍挂成交4074万平方米，同比下降14%，降幅较上月收窄了1个百分点；成交金额953亿元，同比下降16%。
主要是月内高能级城市优质宅地成交占比下降所致。
8月仅深圳、杭州少数优质宅地拍出了高溢价，平均溢价率5.6%，为年内第二低点。
市场热度持续分化，一线城市溢价率维持26.64%高位，创2025年月度溢价率新高，但二线城市平均溢价率仅有2%，为年内最低。
金额、建面百强门槛
同比上升12%、8%
CRIC数据显示，截至2025年8月末，新增土储货值百强门槛值为31.9亿元，同比下降6%，降幅持续收窄。
与此同时，新增总价百强门槛值为15.4亿元，同比提升12%，新增建面百强门槛值为30.4万平方米，同比回升8%。
累计来看，截至8月末，新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，新增金额7235亿元，同比增长30.8%，新增建面6110万平方米，同比微跌1%。
新增货值和金额上涨，面积下跌也在侧面反映出当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。
销售百强投资集中度占7成
头部房企拿地积极性凸显
CRIC数据显示，2025年前8月，销售百强房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增货值占百强的70%，与上月基本持平，市场格局进一步集中于头部企业。
拿地销售比方面，2025年1-8月百强房企拿地销售比为0.27，较7月末降低0.01。各梯队房企的投资态度依然分化严重，销售TOP10房企拿地销售比高达0.39，明显高于其他梯队水平，排第二的是TOP21-30，达0.17，与其他几个梯队房企拿地销售比接近。
聚焦核心城市优质地块
8月份优质宅地出让频次、出现周期性下降，土拍溢价率等指标随即回落。但是从个体地块来看，优质宅地的热度仍在继续保持，如深圳宝安中心宅地、龙华民治宅地等均如期高溢价成交。
其中深圳宝安中心宅地于8月15日成功出让，经历187轮线下竞价后，最终由华润招商联合体以86.4亿元竞得，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，超过2024年保利项目，刷新宝安中心板块地价新纪录。
从8月整体市场表现来看，30个重点监测城市成交规模为753万平方米，环比降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1pcts；前8月累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2pcts。
其中一线城市全面回调，同环比跌幅显著超过二三线。据CRIC监测数据，4城8月成交量为125万平方米，环比下降20%，同比下降26%，前8月成交累计同比仍增长4%。北京、上海分别在8月8日和8月25日出台了限购松绑等一系列宽松政策“托市”，北京成交环比微降8%，同比下降19%，暂未止跌；而上海因月末出台政策，效果暂未在成交端显现，新房成交同环比下跌45%和27%。广州、深圳8月新房成交环比均下降二成，客户观望情绪浓厚。
二三线城市内部分化剧烈，杭汉庐甬等核心城市同环比齐增，保持热度。二三线城市合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%。成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米，是当前市场的中流砥柱。从变化情况来看，杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增，出现了阶段性回升；昆明、重庆、东莞、珠海等环比虽降，但同比持增，市场延续弱复苏走势。还有少数城市诸如厦门、佛山、惠州、常州等城市成交量同比跌幅显著，市场信心极度匮乏，处于深度调整期。
在这样的背景下，企业拿地呈现出理性和谨慎一面，投资仅专注于核心城市、核心地块，这也是多数城市销售的“基本盘”。
我们认为，短期这种“宁缺毋滥”策略仍将延续，投资力度的回升取决于核心城市土拍的质量和频次。而相较于上半年的企业竞争的激烈程度，由于当前市场仍处在深度筑底过程中，未来几个月投资或将更加理性。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
