四季度北京写字楼市场，局部回暖与整体承压并存

RET睿意德·2025年10月30日 10:49

办公空间的价值重塑与决策变革。

2025年第四季度北京写字楼市场展望

回暖与承压交织：科技类租户驱动需求释放，业主延续以价换量策略

预计2025年第四季度，北京甲级写字楼租赁市场将呈现“局部回暖与整体承压并存”的格局。在高新科技类企业持续扩张的推动下，其租赁需求有望进一步释放，成为支撑市场活跃度的关键力量。然而，受整体经济复苏节奏的影响，业主仍将延续“以价换量”的去化策略，短期内难以出现根本性转变。尤其在临近年底业绩冲刺阶段，部分业主或将进一步加大租金优惠力度，以加速去化，力争实现全年出租目标。

尽管科技类租户表现积极，但其需求规模尚不足以带动整体市场企稳回升。此外，面对2026年即将入市的新增供应所带来的潜在竞争压力，预计业主将继续提升租赁条款的灵活性，以吸引并维系有限的优质租户资源，应对持续的市场挑战。

租赁决策进阶：租户主动换址优化成本，绿色属性纳入决策维度

预计租户在办公空间选址中将展现出更强的主动性，逐步从“被动接受现有条件”转向“主动匹配需求与成本”。部分企业为获取更具成本效益的办公空间，可能会考虑提前解约并迁址，这一趋势在处于成本管控关键阶段的企业中将尤为明显。

随着ESG监管要求日益严格，企业对达成自身ESG目标的重视度不断提升，办公空间已成为实践ESG战略的重要场景之一。预计未来将有更多租户在写字楼租赁决策中，将绿色属性作为核心考量因素，重点关注项目是否获得绿色建筑认证、是否提供绿电供应等关键指标。

大宗交易回暖可期：出售方让价促成交，与收购方更低预期仍有矛盾

预计第四季度北京写字楼大宗交易市场的活跃度将较第三季度有所提升。临近年末业绩冲刺阶段，面临年度去化压力的出售方有望进一步加大在售项目的价格让步，尤其位于成熟商圈或产业集聚区的优质写字楼，将迎来更多成交机会。

随着年末价格窗口期的临近，收购方将加快项目筛选与尽调节奏，积极把握议价机会。然而市场亦将面临深度价格博弈：收购方基于资产比价的心理预期与出售方底价之间存在显著差距，这一核心矛盾或将成为制约年末成交放量的关键瓶颈。

2025年第四季度北京写字楼市场策略

给租户的建议：锁定年末租金红利，推动办公空间绿色化

建议租户积极把握年末租金优惠的窗口期，尽快启动对意向楼宇的考察，并前置与业主的沟通以及时锁定意向空间。待十二月租金优惠政策明朗后，租户即可凭借前期积累迅速完成租赁决策。

在绿色转型方面，租户除优先选择已获认证的绿色楼宇外，还可主动联合业主或专业机构，对既有或计划入驻的办公空间进行绿色化升级与认证，将办公空间打造为企业践行ESG战略的重要平台，切实助力可持续发展目标的达成。

给业主的建议：定制方案促去化，专属权益稳生态

业主应紧密围绕去化目标，针对租户结构的差异化特征，制定精准的定制化租赁策略。面向成本敏感型初创企业，可推出“灵活租期+共享配套”的轻量化入驻方案，在降低其初期投入的同时，提升楼宇去化效率；针对稳定性高、面积需求大的成熟企业，则可通过“租金长期锁定+空间定制化支持”等方式，增强其对项目的长期黏性，推动整体去化进程。

在基础租赁方案之外，业主还可为高价值租户设计更具吸引力的专属条款，如灵活的租金支付节奏、适配企业周期的免租安排，以及个性化运营服务等。此类举措不仅有助于锁定现有优质客户，更可依托其行业号召力，吸引产业链关联企业集聚，逐步构建具备持续吸引力的租赁生态体系。

给收购方与出售方的建议：把握窗口促成交易，分类施策实现价值

建议收购方积极把握年末资产配置的关键窗口，依托全款支付等确定性条件构建更具竞争力的报价策略，并通过标准化尽调与高效签约流程，在当前议价窗口期内锁定具备长期持有价值的优质资产。

建议出售方坚持以成交为导向，结合实时市场数据与专业估值逻辑，制定务实可行的定价与交易方案。此外，出售方应针对自用型与投资型收购方的核心诉求，设计差异化的激励条款与交易结构，在有效控制去化周期的同时，实现资产处置价值与交易确定性的协同提升。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体表现

图源：RET睿意德商业地产研究中心

2025年第三季度，北京甲级写字楼市场延续调整态势，平均有效租金环比下降5.0%至220元/平方米建筑面积/月，回落至与2010年相近的水平。空置率为17.6%，较上季度微降0.1个百分点，去化压力依然显著。

当前租赁需求呈现突出的“成本驱动型升级”特征。在租金持续回调的背景下，越来越多原驻于乙级楼宇的租户开始积极评估搬迁至甲级写字楼的可行性，寻求以更具性价比的成本获取更优质的办公环境与配套服务。

面对存量去化压力，业主方持续通过提供灵活租赁条款、定制化装修方案等举措提升项目吸引力。这一策略虽在一定程度上支撑了去化，但也使得甲级写字楼租金水平在本季度继续承压下行。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

图源：RET睿意德商业地产研究中心

北京各商圈租赁成交亮点

图源：RET睿意德商业地产研究中心

北京写字楼大宗交易市场表现

图源：RET睿意德商业地产研究中心

2025年第三季度，北京写字楼大宗交易市场活跃度处于低位，全季度共录得四宗交易。为保持统计口径统一（聚焦于股权及资产交易），核心数据分析未纳入其中的两宗债权交易。市场数据呈现显著的结构性分化：写字楼大宗交易总额环比大幅下滑84%至7.5亿元，反映出在资金面持续收紧的背景下，收购方的决策更为审慎；然而，写字楼业态在大宗交易总金额中的占比却逆势上升近20个百分点，达到69%，凸显出核心区位写字楼作为具备防御价值的抗周期资产，依然能获得资本的认可。

本季度录得的两宗债权交易，丰台区旭辉国际大厦（交易金额1.35亿元）与东城区中欣集团大厦B座（交易金额1.2亿元），为市场提供了重要信号：债权交易已发展为传统资产交易和股权交易之外的有效补充路径。该模式一方面助力债权人提升资产处置效率、加速资金回笼；另一方面，也为收购方提供了以较低成本获取优质资产的机遇。收购方可通过收购债权，推动债务重组或资产盘活，从而实现由债权到物权的转换。