房地产进入低密时代 这类产品有了新变化

这两年，房地产行业正在告别高容积率时代，全面迈进低密时代。 

核心原因，一方面是“限墅令”解除，别墅供地及建设的口子打开了；另一方面，是供地容积率持续走低。据中指研究院统计，截止今年3月27日，全国22个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在1.5以下的占比提升到了17.6%。 

伴随容积率下调，低密供应明显放量，叠墅、洋房等产品迎来集中上新。供应量大增，也引爆房企产品力的对决。 

回看2017年，叠墅虽流行，但整体以控总价为主，舒适度受限；如今在更低容积率红利下，设计逻辑彻底变了，产品竞争力显著提升。 

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强调产品平权，四层叠墅回归主流 

对于很多购买叠墅的客户而言，除了别墅容积率低，更安全，更重要的是别墅有花园，而且拥有超多功能空间，可以享受“有天有地有院子”的生活。 

所以，早期叠墅的叠加模式主要是对称式，只有上下叠，即常见的四层叠墅。 

随着叠墅产品不断演变，市场上出现了不同的叠加模式，比如比较常见的品字型模式，下叠仍然是上下两层一跃，左右对称，共有两户人家，而上叠或中叠采用大平层模式，只有一户，以此放大露台空间，增加上叠附加值。

还出现了6层叠墅，但这种产品中，中叠设计成了大难题。上叠有大露台，下叠有独立的花园，中叠被夹在中间，很难带来别墅的居住体验。 

从目前推出的叠墅产品来看，有回归传统模式的趋势，即采用仅上下叠的双制式布局，摒弃中叠户型，实现叠墅产品力的全面提升。 

原因在于，传统对称式叠加模式更接近别墅本质，上下叠基本能实现“有天有地”的生活方式。 

长沙山墅一生所有叠墅采用"双拼"设计，每一套都是边户，没有中间户。并且所有叠墅都是上下两户真叠墅，上叠和下叠都有花园和地下室，其中上叠产品由四层+五层+屋顶空间+负二层+南院组成，下叠产品由一层+二层+三层+负一层+北院组成。 

长沙山墅一生叠墅示意图 

这样的设计有效地解决了传统叠墅中存在的“中叠困局”。而且这样设计后，每一个边户都拥有独立的进出方式和私密空间，消除了中间户的不便与缺陷。 

此外，上叠和下叠均享有花园和地下室，使得住户无论选择哪一层，都可以享受到丰富的空间和高品质的生活环境。 

当然，市场上也不乏有通过创新设计，很好提升了中叠产品力的项目。比如成都华润有个项目，叠墅产品采用了3+2+2的重叠方式。即下叠三户，上叠和中叠分别是两户，而且都是端户。 

下叠由两个三进式院落和一个L型院落体块构成，加上下叠由3户，建筑基地面积足够大，这样中上叠，通过退台设计，可以获得更大面积的空中庭院。产品均好性大幅提升了。 

还有不少项目通过退台错落式设计，让中叠也能拥有大露台、入户花园、独立电梯以及地下室，真正做到各户型平权化。 

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空间尺度 

向大平层产品靠拢 

除了通过露台和庭院提升墅感，在户型设计上，面宽、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。 

明源君发现，相比上一轮房企扎堆做90墅，这两年热点城市的叠墅产品，主力面积约在160-200平米区间。 虽然面积段不是很大，但通过创新设计手法，也让叠墅的整体居住体验，上了一个新台阶。 

一、超大面宽，进一步提升居住品质

早几年，市场上叠墅户型被诟病，一个问题是单层面积小，空间局促，比不上大平层的尺度感。 

现在的新规产品，单层面积可以做到100平甚至200平。 除了空间媲美大平层，超大面宽也成了当下叠拼的一个亮点。 

据明源君不完全统计，近两年杭州推出的叠墅产品中，单层面宽7米是起步，单层面宽近10米是平均水平，优秀者甚至能实现单层面宽超过11米。 

比如杭州和悦清晖园约240㎡上叠边套户型，单层面宽约11米，三开间朝南，双层面宽达到22米。 金茂青岛叠墅项目也做到了三开间朝南，最终呈现为约11.6米超大南向面宽。 

金茂·璞逸世园 边户上叠面宽示意图 

最夸张的还是成都华润天宸上院，下叠边户实现了约18.6m连续采光面，中上叠也有约15.4m单层面宽，这样的采光面令人震撼。 

除此以外，少梁化无柱式设计也被引入叠墅产品，以进一步释放空间潜力。 

杭州保亿东润府公区采用了无柱设计，将原本相对独立的客厅、餐厅、厨房及阳台四个空间，形成一个开放且共享的互动空间。 

再比如成都清凤鹿溪源叠拼户型，室内同样采取无柱化设计，不但后期改造空间大，而且视野基本没有任何遮挡，通透感十足。

二、布局方式变化，动静倒置设计增强舒适感

以前的叠墅户型布局，通常是一层和三层是动区（客餐厅），二层和四层是静区（卧室），但这样的布局容易出现下叠客户会被上叠活动噪音影响的问题，居住体验较差。 

现在叠墅产品基本都采用动静倒置设计，也即将上下叠静区相连，动区错开，降低对彼此的噪音干扰。 比如下叠通常2层是卧室，上叠3层是客餐厅，假如下叠晚上睡觉了，很可能会受到来自上叠的活动影响。 

这个设计早几年就有了，只是没有那么普及。现在大部分叠墅产品都采用动静倒置设计。 比如常见的三叠产品，动区主要集中在1层、4层和5层，而静区则位于2层、3层和6层。 

而两叠产品，动区主要集中在1F和4F，而静区则位于2F和3F，动静互不干扰。有些项目还通过贯通式的电梯实现3F和4F均可直接入户。 

动静倒置的确能避免上下住户的动静区互相干扰；同时，这一布局让上叠的社交客厅与屋顶露台形成更顺畅的动线。若由卧室直接连接屋顶露台，使用频率和场景都会明显下降；改为社交客厅连接露台，动线更合理、空间利用率更高。 

三、户型布局动静分明，强调户内外景观互动

传统叠墅户型面积比较小，户型布局大多采用动静分区。 

部分面积较大的改善型叠墅，一般会将老人房设置在一楼，因为老人爬上爬下不方便，而且在一层能更亲近自然，使用庭院空间更便利。 

对于动区设计，跟高层产品设计趋向一致，强调社交和多功能活动区。同时非常注重户内户外的交互，一般公区都会面向庭院，通过大面积玻璃窗引景入室，增强别墅感。 

比如青岛金茂璞逸世园下叠边户打造了双首层庭院系统，客餐厅与庭院相连，客厅一直延伸到庭院，室内外空间交融，进一步增强了别墅体验。 

和悦清晖园建面约240方五房两厅三卫下叠边套户型，整体的环抱式庭院加上二层长阳台，不管身在何处，都能做到“开窗即见绿””。 

一层客餐厨与客厅大面宽朝向庭院，社交动线顺畅，而且老人房可以直达庭院，晨练与日照便利，提升了日常使用频率。 

成都中海锦叁号院下叠335平户型，采用L型半封闭栋形设计，花园把户型围合起来，即利于观景又能隔绝邻居视线。二层做成全套房体系，外设有阳台，下层亲地、上层观景，别墅感在线。 

而成都华润天宸上院，同样是三进式院落和L型布局，下叠的庭院基本能将首层功能空间环绕。 

客厅、餐厅、序厅、厨房、老人房等功能空间都可以直接进入到花园，每一扇窗户开窗即见绿！这种室内外空间的紧密联系是真正的别墅感受。 

上叠更是实现包括整层的屋顶花园至多可私享7个立体花园环绕，实现真正“良辰美景奈何天，赏心乐事谁家院”式的庭院生活，完全超越同等级大平层的生活体验。 

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多方位提升产品墅感 

除了上文提到的户外空间和户型设计，其实叠墅还有很多关键要素能很好提高产品力，比如外立面、入户和交通方式、配套等。 

一、提高赠送，增加附加值

以前叠墅产品面积较小，基本靠赠送空间提升体验。现在政策放开，面积段都在200平左右，但这个面积段要做出真正的别墅，也不容易，所以高赠送也成了很多项目的发力点。 

赠送空间一般为露台、入户花园、地下空间等。 比如中海成都项目下叠，建面约295平，实际使用面积可达约570-670平，最大赠送面积有300多平，涵盖了地下室、停车库、花园等空间。 而上叠建面约295平户型，赠送面积也超过200平，包括地下室、停车库以及露台。 

再比如华润天宸上院，得益于新规红利，得房率直接飙升。以建面约199㎡的中叠为例，不包括地下空间，实得面积约371㎡，赠送面积也达到了170多平，还不包括地下空间。 

二、独立归家体系，提升私密性

现在叠墅项目，无论上中下叠，基本都可以实现独立入户，下叠是常见的花园入户，中上叠则从北方院子独立电梯归家，大大提升住户的私密性。 

比如line+为麓湖设计的垂直五连墅就为每户提供独立的入户花园以及储藏空间、电梯厅、地下车库和院落露台。 

北面的入户界面被全部分配给中叠和上叠单元，下叠单元则通过侧向进入。下叠单元配有前后双院落，并在夹层设有下沉露天庭院；中叠单元享有空中院落，而上叠单元连通顶层观景院落空间，实现居住体验的均衡。 

中海锦叁号院下叠还可以实现三动线入户，分别是地库、电梯入户，花园客厅以及花园大门入户，并且在电梯入户和花园入户的位置设置了双玄关。 

三、高颜值外立面提高品质感

高颜值外立面对于叠墅的溢价是不言而喻的。 

从市场上看，叠墅产品大多采用现代简约风，外立面简约、平整，有些偏高端的项目，还会加入装饰性线条，让建筑显得现代而时尚。 

以青岛金茂·璞逸世园为例，项目立面以“竹”为灵感，通过陶板和玻璃幕墙，勾勒出注竹节般的生长态势，既时尚又大气。 

再比如清凤·鹿溪源，叠拼产品采用游艇立面设计，高规格铝板结合大面积中空LOW-E镀膜玻璃，窗墙比高达40%，成本比普通立面高出约30%。 

成都清凤鹿溪源，来源：清凤集团

超高的窗墙比，带来超大屏的采光面的同时，让建筑显得更加通透、奢华。 

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：凡文，36氪经授权发布。