无偿配建超16亿元 中国绿发再度重仓三亚湾
中国绿发再度落子海南"地王"聚集地。
近期，三亚放出三亚湾新城片区HP02-02-10、HP02-02-11两幅合宗地块上架拍卖，彼时便有市场声音猜测中国绿发入场拿地的可能性。直至10月29日，中国绿发正式以13.59亿的价格，摘下上述两宗地块。
资料显示，中国绿发此次拿下的合宗地块使用权面积9.49万平方米，约合142.52亩；容积率为2.0-2.5，最大可规划计容建面约21.5万平方米，将建设商品住房项目。
值得注意的是，拿下地块的绿发还需要花费16亿元的价格无偿配建一系列项目，包括24万平方米安置房、幼儿园以及环卫设施。有业内人士表示，加上无偿配建项目，绿发拿下的地块综合楼面地价或达到1.38万元/平方米。
三亚湾新城，位于三亚城中心区域，临近三亚凤凰国际机场，自2023年8月底至今，该区域总共诞生了3个海南住宅用地楼面价地王，已然成为一片海南"地王"聚集地。聚集在这里的地产玩家不算少数，中国绿发算是其中扎根时间最长的房企。
早在20年前，中国绿发前身鲁能集团作为最早一批进入海南的地产企业，开发了鲁能三亚湾等热度颇高的楼盘。
据观点新媒体了解，鲁能三亚湾占地6.8平方公里，达到约1万亩，占据三亚湾9公里海湾。2016年1月-2月，项目正式开盘，均价1.9万元/平方米，合计揽金33亿元。近十年过去，该楼盘的单价约合3.7万元/平方米，总价在250万元-460万元范围内徘徊。
回到当下，从项目联动的视角审视，中国绿发此次获得的合宗地块，其意义远不止于单一的土地储备。由于它在地理上紧邻其开发的鲁能三亚湾片区，并且在权属与发展序列上被纳入其今年8月斩获的旧改项目整体范畴，这为统一规划、统筹开发创造了一定条件。
今年7月，三亚湾新城城市更新项目(一期)"2+2地块"规划曝光，项目定位三亚湾新城国际旅游社区，规划总占地面积26.51公顷，其中包括四个住宅地块，拟整体以生态社区和回迁安置社区的住宅建筑为主。不同于以往的招拍挂，该项目将委托第三方拍卖机构整体拍卖，以此出让城市更新项目的实施主体，在海南房地产市场相对少见。
一个月后，中国绿发以29.61亿元竞得该城市更新项目(一期)2+2地块实施主体，即HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地块，前两宗正是中国绿发此次拿下的合宗地。
除此之外，该旧改项目周边还包括其他三宗地王项目。2023年8月，吉祥置业经过632轮报价，以超16.6亿元最高报价、楼面价1.73万元/平方米拿下吉祥16号用地。
后于2024年6月，天正地产又以楼面价1.79万元/平方米的价格，约合37.7%的溢价拿下天正三亚湾壹号用地；6个月后，海南房企亿和金盛拿下金盛三亚湾建设用地，以综合楼面价2.11万元/平方米的价格落子，该地块也成为彼时海南宅地楼面价的新地王。
后于2025年6月，陕西房企鑫阳地产又以综合楼面价约2.04万元/平方米拿下约26亩宅地，溢价率达35.71%。该楼面价目前在海南住宅用地楼面价中排在第二位。资料显示，这家公司的多位高管有陕西恒源投资集团背景，有市场消息称其为"恒源系"旗下地产公司，而陕西恒源投资集团由陕西榆林矿业"大佬"孙俊良创办。
与鑫阳地产在短时间内猛进三亚拿地不同，中国绿发已在三亚打下了多宗地块交易基础。仅在2024年，其就先后购买了文昌8宗住宅地块，以及三亚湾海坡板块5亩安居房用地，年内海南拿地总金额约合7.11亿元。
2024年年末，海南文昌国际航天城起步区八门湾西片区土拍一口气成交8宗住宅用地、1宗高等教育用地，成交总面积约456.82亩、总金额约5.84亿元。在这其中，前8宗住宅用地均由中国绿发拿下，用于建设市场化商品住房项目，总斥资达5.23亿元。
据观点新媒体了解，中国绿发摘得的地块周边教育及生活资源较丰富，包括文国土储(2023)-64号地块，位于地块区域最北侧，北侧毗邻环八门湾的大片绿地；周边有正在建设中的海南莫斯科动力大学，以及规划中的中学和小学建设用地；文国土储(2022)-127号、文国土储(2022)-129号地块之间分布有大片绿地。
而文国土储(2022)-132号地块东南侧为清华附中文昌学校；文国土储(2022)-134号、138号、139号地块周边分布有河道景观及公园绿地。
在拿下文昌8宗宅地后，中国绿发紧接着又回到三亚竞拍了三亚中心城区海坡片区HP04-06-04/05/11地块。据了解，该宗地多达81次叫价，最终由中国绿发斩获，成交总价1.88亿元，溢价3652万元，溢价率约合24%。而在此之前，中国绿发还曾开发过中绿馨海家园这一安居房项目。
不过，与三亚湾新城片区HP02-02-10、HP02-02-11相比，2024年中国绿发摘得的三亚地块市场价值稍低，虽然中国绿发需承担16亿元的无偿配建项目，但综合楼面价实际达到1.37万元/平方米，土地获取成本相对更高。
再从市场定位来看，该地块位于三亚湾新城中心区域，毗邻三亚湾国家旅游度假区，交通基础设施更加完善，且临近上海外国语大学附属中学，属于典型的资源集聚型地块。不过，中国绿发承担的配建安置房建设要求在24个月内完成，这一建设规模超过了项目可售商品房的规划面积，中国绿发未来大概率将用商品房的利润来补贴安置房建设。
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