泰禾黄老板压箱底的中国院子，要被债主处置了

路数独家获悉，这一次，债主是东方资管。

这一次，要被处置的泰禾·中国院子，足足有51套，数量上是历史之最。

不同于之前华融和北京国建建筑装饰工程公司处置中国院子的方式，东方资管没有用阿里法拍，而是选择在天津产权交易所上进行资产推荐。

两种方式观感上最大的区别或许在于，前者动静大，后者动静小。

7月7日，天津产权交易所更新了这51套中国院子的信息。不过，页面上没有债主信息，也没标明具体的价格，仅有“面议”两字。

泰禾·中国院子之于泰禾，意义重大。

简单来说，没有中国院子，就没有泰禾，它是黄老板商业帝国最耀眼的资产基石之一。

它不仅是泰禾“院子系”产品的开山之作与顶级IP，更是其品牌溢价的核心来源，曾连续四次入选“亚洲十大超级豪宅”。黄老板在内部会议中每每提及，总难掩其文化自信与珍视之情。

项目位于北京通州京杭大运河畔，容积率仅0.33，由200余套独栋别墅组成，中式和欧式风格各半，基本为现房。二十多年前，通过股权收购（持股约64%）获取地块，泰禾开启了在北京的新征程。

即便放在现在来看，中国院子的那些中式风格别墅，也是引领性和独树一帜的存在，属于能跨越地产周期的经典作品。

另一家闽系房企建发可以复制它的壳，但无法复制它的魂。

路数梳理发现，此次的51套房源，单套建筑面积（含地下不含花园）从320㎡至1837㎡不等，其中37套为毛坯，剩余的14套是精装修，不排除就是当年的样板房。

按当年约8万元/㎡的期房取证价格估算，这51套房源估值约24.3亿元，单套价格在2500万~1.5亿之间。若计入500~2800㎡不等的花园面积，总估值可达约62亿元。

51套房源中，欧式风格29套，中式风格22套。房源年限上，欧式风格的大部分集中在2008年和2009年取得期房销售许可，在2009~2012年里转为现房销售。中式风格的则在更早的2004年集中取得期房销售许可，在2006年、2010年和2012年三年里转为现房销售。

路数交叉对比北京住建局数据后，还有个更有意思的发现，51套中有25套，早在2009年~2012年就显示“已售”。

这意味着，这25套房源很可能在当年被泰禾内部消化，捂在手上长达十年之久，成为隐秘的“家底”。

多年来，围绕中国院子的金主爸爸们更迭不断，包括民生银行、中信、华融等。但东方资管，始终扮演着重量级甚至可能是最大债权人的角色。

东方资管算是泰禾的老朋友了，它也不是第一次和泰禾·中国院子有交集。早在2012年，泰禾就曾以63套中国院子及配套物业作为抵押，向东方资产融资12亿元。2018年泰禾危机初显时，东方资管又率先与泰禾签署了《债务重组协议》。

然而至2022年，因泰禾未能履约，东方资管诉诸法律后来胜诉，17.65亿元的本金，利息跳升至16.5%。妥妥的高利贷了。

正是基于判决及抵押权的法律效力，东方资管行使资产优先受偿权。也就有了这一次51套中国院子在天津产权交易所挂网。

2023年，曾有10套中国院子房源被挂上阿里拍卖进行法拍，债主是华融。最后113号楼骊宫流拍，评估价为2.5亿，其余的9套基本按评估价的7折成交。华融没能如愿回收足额的债权。

至于东方资管的51套中国院子债权，看上去是留了一定的安全垫。

从华融到东方，在金主爸爸们的账簿上，中国院子剥落了所有情怀与文化的光环，回归了抵押品最原始的本色：

就是拉丁谚语里那句，货币没有臭味。

除了中国院子，泰禾也有项目在被处置中。泰禾始终没有等来它的白衣骑士。

这次，泰禾又多了一位对它失去耐心的债主，它叫东方资管。

在不远的未来，泰禾眼下所经历的境遇，也许会被大部分出险房企重复。

本文来自微信公众号“路数”，作者：很勤奋的路数，36氪经授权发布。