上海徐汇地王，鸡缸杯大佬要入局？

上周五，上海出了个全国单价地王。拿地主角祺祥旺宇，充满吃瓜元素： 非地产企业、今年新成立、浙商富豪二代。

一时间，不少评论认为，富二代叶家姐妹是要自建顶豪留做家族传承。毕竟地块很迷你，按套均400-500平算，也就10多套别墅。牺牲点容积率（审批能过的话），造出私密性拉满的真正合院，也不是不行。

路数对这个“自住传承说”不抬杠。但要说叶家想怎么盖就怎么盖，那就有点带节奏和夸张了。规划方案是要报批的。

祺祥旺宇拿地后，有些报道冠以“浙江台州富婆”称号。路数认为不准确。因为在叶华彪为数不多的公开报道里，他提到过女儿并不在台州长大。

不过，这些都不是重点。路数的好奇点在于，这事还缺个配角，这样故事逻辑线才会更完整连贯。先来说结论：如果让宸嘉参与到这块地来，也不是没可能。

这块地开发难度很高。地货比算下来，单价至少要到35万+。这也是为什么路数凭直觉认为只能是祺祥旺宇去拿。而招商+徐房、中海纯属陪跑，主打“重在参与”表忠心。

一家制造业企业，初入地产圈就敢在上海核心区挑战高难度的风貌别墅。它除非是自虐，否则更合理的剧本应该是：引入代建方或者小股操盘方。

还有一点，但凡做过风貌的地产公司，旗下代建平台未必对这块地有兴趣。

路数发现，在叶家一众公司里，有两家公司很特殊：上海楹嘉置业有限公司和上海瑾舒汽车科技有限公司，这两家公司的注册地是上海十多年前的豪宅：中海紫御豪庭。

这是上海普陀长风板块2014年前后的首个法式精装顶豪项目，有别墅和高层，分成好几期开发。当年也曾轰动一时。如今，项目的业主们更能挺直腰板了。

路数的一位朋友能确认，中海紫御豪庭其中一期有个600多平独栋，买家就是叶华彪。不仅如此，他两位女儿也置业于此。

这就说明，叶家对中海紫御豪庭相当认可。

当然，另一方面原因是叶家公司的总部和工厂基地就在上海的普陀区和宝山区。中海紫御豪庭，匹配了这位浙商大佬“居住和工作”的刚需。

而中海紫御豪庭当年的关键操盘人，就是现在宸嘉发展董事长兼总裁崔帅。叶老板和崔帅早就认识。

崔帅，设计出身，2020年因上海虹口区围标事件，从中海地产上海公司总经理位置下课，转头带着一批中海华东旧部，在宸嘉发展开启再就业新征程。

宸嘉的总部在上海，地产圈黑马，成立不到5年。项目不算多，但各个在一二线核心城市，专攻中高端豪宅。

对了，市场口碑还不错的宸嘉长风·嘉佰道就跟中海紫御豪庭，直线距离1公里。

宸嘉能够高歌猛进，离不开金主险资国华人寿。而国华人寿背后，站着那位以“鸡缸杯喝茶”闻名江湖的收藏巨鳄——刘益谦。

坊间传闻，宸嘉取名来自刘大女婿名字——“陈佳”的谐音。

看来，刘大佬和叶大佬给公司起名，都是一个套路。

刘大佬在艺术品和金融投资玩得风生水起，对地产的执念同样深厚——国华人寿直接投资了一堆的商业、办公、养老地产等，还想方设法通过信托计划和债权计划等间接投资方式投资地产。

号称2021年“上海金融法院建院以来最大标的额的案件”——四川信托诉泰禾借款纠纷案，兜兜转转搞半天原来是国华人寿踩雷，说白了，就是国华人寿以四川信托为通道，给泰禾贷款，钱没收回来。

国华人寿涉嫌违规把资金投向住宅，踩了监管对保险公司的红线要求，比如之前就被曝光过的福州福晟钱隆府项目。

国华人寿还把母公司天茂集团(000627.SZ)拖累了。今年，天茂被证监会立案调查，退市风险高悬。

宸嘉的应运而生，肩负着盘活国华人寿那些地产项目的重任。商业的就叫国华金融中心，养老的就叫国华合悦家，分布在上海、武汉、宁波、重庆等。

后来没多久，宸嘉就独立拿地操盘，住宅盘名字里明晃晃透着高端和做到100分的气息，成都宸嘉100·嘉佰轩、长沙宸嘉•嘉臣道、武汉宸嘉100·嘉佰道、上海宸嘉100·嘉佰道、嘉佰道·徐汇等。

这一次，叶氏家族拿下的地块在徐汇区的衡复风貌区，魅力和地段价值不言而喻。地产圈和媒体圈人士，基本都知道刘益谦住在上海徐汇区，并且对徐汇区爱得深沉。这几乎成了公开的秘密。

去年，宸嘉就在徐汇龙华寺边上豪掷43.8亿拿地（楼板价12.6万/平）。最近，它又对徐汇东安路地块的代建虎视眈眈。

这次的这块全国单价地王，最后会不会引入宸嘉，时间是最好的编剧。按照出让要求，地王是要48个月内完工竣备的。

本文来自微信公众号“路数”，作者：很勤奋的路数，36氪经授权发布。