8.28新政后，房企还在拿什么样的地？
8月28日商品住房销售制度改革落地，新政后土拍市场表现成为观察市场影响及房企策略变化的重要窗口。
新政落地后的第一周（8月31日至9月6日），重点城市土地市场整体溢价率有所回落，但部分头部央国企仍参与竞拍，并获取了北京、上海、广州、西安等城市的优质地块。
从首周成交地块来看，实现较高溢价的项目多由资金实力较强的央国企获取，且主要位于核心城市核心板块，具备较强的区位稀缺性和需求基础，同时多为低容积率、低密度改善型项目。相较普通项目，低密项目楼层相对较低，单体开发规模通常也相对较小，更有利于控制施工节奏，并较快达到新预售或现售条件。在此基础上，项目还可以通过产品溢价和较强的去化预期，部分对冲现房销售推进及按揭投放后移带来的资金占用压力。
需要说明的是，首周成交地块多为7月公告地块，出让条件和房企投资计划大多形成于新政之前。当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确，后续新公告地块的出让条件、包括现房销售要求和土地出让金支付安排，以及相应的成交表现仍需持续关注。新政对土地市场的影响，不仅体现在房企拿地意愿和能力的变化，也会逐步体现为对项目安全边际、资金占用和报价上限的重新校准。
新政后首周，300城整体溢价率有所回落，一线城市贡献超半数出让金
图：300城住宅用地周度出让金和平均溢价率走势
根据中指数据，8·28新政落地后的第一周（8.31-9.6），300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率略低于今年以来周度平均水平（8.9%）。各线来看，一线城市出让金为242.7亿元，占300城整体54%，二线、三四线城市在百亿元左右；溢价率方面，一线城市平均溢价率7.3%，二线、三四线城市仅在3%左右。
重点城市土拍分化，高溢价地块集中于核心板块
重点城市来看，新政后首周土地市场表现有所分化。上海、北京、广州仍有宅地溢价成交，其中部分优质地块竞争仍较为激烈。整体来看，头部资金实力较强的房企并未因新政而停止投资，但拿地分化进一步加剧，优质项目仍需竞争，普通项目则更容易受到投资谨慎情绪影响。
从首周成交案例看，较高溢价地块主要呈现以下特征。
□ 一是低密改善型地块仍具有吸引力。北京顺义后沙峪温榆河地块由华润置地以82.99亿元竞得，溢价率17.37%，容积率仅1.01，建筑限高27米。上海松江区泗泾地块容积率1.2、建筑限高24米，由星狮投资与国贸地产联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。
低密地块的优势不仅在于改善产品更容易形成溢价，也在于建筑层数相对较低，项目开发节奏相对更容易控制，有利于更快达到相应预售或现售条件，降低资金长期占用的不确定性。当然，低密项目往往对应更高单套总价和更窄的客户范围，仍需有较强的改善需求和产品去化能力作为支撑。
□ 二是房企在熟悉区域持续深耕，项目协同价值更加突出。华润置地竞得的北京后沙峪地块，紧邻其此前开发的北京润园项目。北京润园开盘以来累计成交353套，去化接近九成，已有项目的销售表现为新地块的产品定位和价格判断提供了参照。中海地产以40.03%的溢价获取西安曲江新区地块，也延续了其在西安核心板块的长期布局。越秀地产、宁波城建等企业则分别在广州、宁波等深耕区域继续获取项目。
对于熟悉当地市场、已有项目布局的房企而言，区域需求、客户结构、产品定位和开发成本相对更容易判断。新项目还可以承接既有项目的品牌影响力、客户资源和开发经验，部分项目具备连片开发条件，有助于提升整体开发效益。因此，在资金使用更加审慎的情况下，房企对熟悉区域内优质地块的获取意愿仍然较强。
□ 三是总价和体量相对可控的项目更符合当前投资节奏。上海松江地块总价5.82亿元，西安曲江地块总价8.045亿元，宁波鄞州区地块成交总价10.6亿元。相较于大体量、高总价项目，这类地块资金占用相对较低，开发和销售节奏也更容易安排，仍是部分房企补充土储、控制投资风险的选择。
整体来看，新政落地首周土地市场的分化进一步加深。房企投资决策更加聚焦单项目，区位稀缺性、产品溢价空间、项目总价、开发周期、区域协同能力和去化确定性共同构成房企支付溢价的基础。高溢价地块多由资金实力较强的央国企或具备区域深耕能力的房企获取。
典型地块情况
1、北京顺义后沙峪温榆河地块：低密属性、既有项目验证与连片开发支撑华润溢价拿地
9月3日，华润置地经过170+轮竞价，以82.99亿元竞得北京市顺义区后沙峪镇温榆河地块，溢价率17.37%，成交楼面价约4.06万元/平方米。
该地块规划建筑面积约20.4万平方米，住宅容积率仅1.01，建筑限高27米，属于北京近年较为稀缺的低密度改善型宅地。较低的容积率和建筑限高，为项目打造低密改善产品提供了空间；同时，项目楼层相对较低，单体开发规模相对较小，有利于房企控制施工组织和开发节奏，新规下，也更有利于项目较快达到相应的预售或现售条件。
华润此次拿地还具备较强的区域协同基础。华润此前已在后沙峪板块持续深耕，竞得地块紧邻其既有项目北京润园。该项目开盘以来累计成交353套，去化接近九成，产品涵盖平墅和院墅。既有项目的销售表现，为新地块的客户需求、产品定位和价格判断提供了较为直接的市场参照。同时，华润可借助已有项目的品牌影响力、客户基础和开发经验，通过项目之间的产品组合和配套协同，提升整体开发效益。
2、广州·天河区大观路以东地块：重新挂牌后条件优化，越秀再次补仓核心板块
9月4日，越秀地产经过18轮竞价，以24.81亿元竞得广州市天河区大观路以东地块，溢价率15.88%，成交楼面价约3.66万元/平方米。该地块规划建筑面积约6.78万平方米，容积率约2.1，紧邻地铁21号线大观南路站，具备较好的交通条件和改善型产品开发基础。
地块此前曾于2025年5月终止出让，本次重新挂牌后，起始价由此前约23亿元降至21.41亿元，同时取消中学、幼儿园及社区卫生服务中心等配建要求，项目整体开发条件有所改善。起拍价下调与配建减少，在一定程度上缓解了新政后资金占用和开发成本上升带来的压力。
同时，越秀在该区域已有较深布局，既有“观樾”系列产品已形成一定客户认知，地块后续可与周边项目形成产品和客户承接。对越秀而言，区域深耕能够降低市场判断和项目定位的不确定性，既有品牌及开发经验也有助于提升项目去化确定性。
3、西安·曲江新区QJ4-2-89地块：核心板块多年未供纯宅地，中海以40%溢价竞得
9月2日，西安曲江新区QJ4-2-89地块经过24轮竞价，由中海地产以8.045亿元竞得，溢价率达到40.03%，成交楼面价15067元/平方米。当天西安共出让7宗地块，仅该地块实现溢价成交，另有5宗底价成交、1宗取消交易，地块热度分化较为明显。
该地块位于曲江CCBD北区，西侧紧邻西安万象城及在建的柏悦酒店，东侧为大夏国际中心、曲江国际会议中心等高端商业和办公集群，距离地铁2号线与8号线换乘站电视塔站约500米，核心区位和周边配套较为成熟。自2018年悦府、2020年华润悦玺摘地后，曲江CCBD北区多年缺少纯住宅用地供应，本次地块具有较强的住宅供给稀缺性。
从规划条件看，地块容积率区间为1.2至2.5，具备低密改善产品开发空间，且规划建筑面积约5.34万平方米，整体体量相对可控。核心区位、住宅供应稀缺、改善产品预期和适中的项目规模，共同支撑了中海的高溢价获取。
4、上海·松江区泗泾镇低密宅地：低密与轨道交通叠加，联合体5.82亿元竞得
8月31日，上海松江区泗泾镇一宗低密宅地完成出让，由星狮投资与国贸地产组成的联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。该地块容积率1.2，建筑限高24米，兼具低密产品开发条件和轨道交通优势，规划建筑面积约2.3万平方米，项目整体规模相对较小。
值得关注的是，该地块由星狮投资与国贸地产联合竞得。联合体拿地既能分担土地款和后续开发资金压力，也有助于发挥不同企业在资金、产品和开发管理方面的优势。在当前房企投资更为审慎的情况下，低密属性、轨道交通条件、适中的项目规模以及联合开发模式，共同提升了地块对房企的吸引力。此次拿地是星狮投资与国贸地产的再次合作，此前双方曾在松江合作开发过萃屿原墅项目。
5、上海·普陀真如副中心地块：150亿底价成交，宅地楼面价低于去年同板块项目
8月31日，上海普陀真如副中心组合地块完成出让，由中海地产以150.19亿元底价竞得。该地块由三宗子地块连片组成，总出让面积约11.92公顷，规划总建筑面积约39.7万平方米，其中住宅约19万平方米、商办约20.7万平方米。由于仅有1家房企报名，地块最终以底价成交，住宅楼面价约6.8万元/平方米。
从区域地价对比看，真如板块此前土地市场热度较高。近一年周边成交地块溢价率均超过10%，其中中海于2025年7月竞得的中海·环宇玖章地块，住宅楼面价约7.24万元/平方米，溢价率14.17%；上海城建于2025年9月竞得的翠谷瑞仕地块，住宅楼面价约7.93万元/平方米，溢价率12.79%。本次地块住宅楼面价较上述项目均有一定折价，且中海在真如已有项目开发经验，底价获取后具备一定的成本和区域协同优势。
不过，中海真如地块近40万平方米的规划体量中，商办规模接近住宅，后续需要统筹住宅与商办两类物业的开发节奏、资金安排和销售运营。在新政提高项目资金占用要求的背景下，150亿元级总价对房企资金实力、综合开发能力和长期运营能力均提出较高要求。
由真如地块也可以看到，新政并非意味着大体量项目失去投资价值，而是企业需要更大的安全边际来覆盖资金占用和开发周期。
9月重点城市待拍地块与最新挂牌公告
待拍土地仍有多宗新政前公告地块将进入出让阶段
新政落地首周成交的重点地块，多数于7月底完成公告，房企的项目研判、投资测算和参拍方案形成时间相对较早，土拍结果在较大程度上延续了既有投资安排。
接下来，北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、成都、西安等重点城市仍有多宗8.28前公告的涉宅用地等待出让，后续成交将继续检验房企在新政环境下的投资意愿。
根据中指监测，重点城市9月第二周开始待出让的35宗地块中，有27宗于8月中下旬公告，与新政发布时间仅相隔数日。房企需要结合现房销售推进、预售条件变化及按揭投放节点后移等因素，重新校准项目资金占用周期、回款节奏和投资收益测算，参拍意愿及报价上限也可能随之调整。
新公告地块：厦门一宗宅地将现房销售写入出让条件，土地出让金两年内付清，不计利息
新政落地后第一周，成都、苏州、天津、武汉、广州、厦门等多个城市均有发布住宅用地出让公告。由于新政刚落地，各地土地出让公告存在政策衔接和具体项目条件差异，从目前已披露的出让条件看，其中浙江丽水2宗、厦门1宗地块在出让文件中提出现房销售要求。
9月1日，丽水发布相关地块出让公告。其中，青田县瓯南街道两宗商住用地（QTGT2026-006-01、QTGT2026-006-02）总出让面积约6.4万平方米，规划总建筑面积约26.8万平方米，起始总价4.68亿元，计划于9月23日拍卖。根据出让公告，两宗地块依据《住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）要求，明确可售商品住宅实施现房销售。从项目构成看，两宗地块定向回购和安置房源合计占比超过60%，项目销售压力相对可控。
9月3日，厦门公告2026P13、2026XP07两宗地块，两宗地块分处岛内、岛外，按照因地施策原则，实行差异化住房销售管理。其中位于岛内的2026P13地块实行现售，工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收，已办理房屋首次登记。位于岛外的2026XP07地块可实行预售。工程形象进度标准为：项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。
出让金缴纳方面，2026P13现售地块土地出让金分两期支付，第一期20日内付清总成交价款的50%，第二期24个月内付清，不计利息。2026XP07新预售地块对第一期时间要求为30日内付清50%，第二期同样24个月内付清，不计利息。
整体来看，8·28新政对土地市场的影响仍处于初步传导阶段，首周成交地块多为新政前公告项目。从行业层面看，预售条件提高、现房销售推进以及资金回笼周期变化，将进一步提高房企拿地和开发的资金门槛，部分房企的拿地能力可能受到影响，土地市场的分化预计将进一步加剧。
对于仍具备投资能力的房企而言，拿地将更加关注单项目安全边际。除区位和产品溢价空间外，项目体量、开发周期、土地款支付安排及销售去化确定性等因素的重要性进一步提升。核心城市核心板块的优质地块仍有吸引力，但高溢价需要更强的项目基本面和现金流支撑。
随着新政后公告地块陆续进入出让阶段，市场影响及房企投资策略的变化将更加清晰。中指院将持续跟踪重点城市土地市场表现及新公告地块的出让条件，进一步观察新政对市场及房企投资决策的实际影响。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
