现房新政后，典型城市土拍和供地都出现了新变化
8月28日，现房新政落地之后，市场都在等一个答案：土地市场会发生什么样的变化？
新政后首轮土拍，为市场提供了一个关键的观察窗口。近一周以来，上海、北京、广州、西安、成都、杭州等一众重点城市，集中完成了新政后的首轮土拍试水。
在大部分城市细则尚未落地，房企投资进入观望、谨慎的情况下，那些还在高溢价成交的土地和所在城市，才是房企用真金白银作出的选择。
同时，我们整理了新政以来典型城市供地清单，厦门、丽水已率先落地现房销售要求，更多城市最新的供地中尚未明确现房销售，而是对房企购地资金进行了约束。
新政之下，房企拿地节奏将进一步放缓，但整体投资聚焦一二线高能级城市的策略没有变。
01
新政后
各地首场土拍出现微妙变化
先看风向标城市，上海。
8月31日，上海八批次两宗宅地顺利完成出让，并走出完全不一样的行情。
百亿“地王”普陀真如地块被中海底价竞得。一个微妙的变化是，这宗地在年初推介时曾吸引过中海、华润、金茂、上海城建等多家房企参与，但正式出让环节仅中海一家报名。主要原因在于，该地块体量大、开发周期长，对资金实力要求很高。在“优先现房销售、回款周期拉长”的新政预期下，只有资金雄厚央企有实力拿地。
至于该地块是否会执行现房销售，中海上海方面也表示：尚不明确，需等待上海方面的实施细则出台。
而松江泗泾低密宅地吸引4家房企竞拍，最终经过29轮竞拍被国贸与星狮联合体竞得，溢价率16.41%。低密宅地更受房企青睐。
再看北京，新政后首轮土拍甚至出现了历史性罕见一幕。
朝阳区将台629地块，在中海、华润置地、建智地＆太古联合体三家企业报名且已有企业领取号牌的情况下，现场竞价被直接叫停。北京规自委给出的原因是，该地块将根据现房销售相关规定，进一步优化出让条件。
该地块整体为“住宅+体育场馆”的复合型地块，本身开发门槛高，同时起拍总价为75.21亿元，现房销售政策发布后，房企开发成本进一步增高。本次选择暂停出让背后意味着土地价格和土地出让条件需要重新匹配现房时代的成本逻辑，后续大概率会优化条件、调降地价并再次入市。
广州的首场土拍，则体现了房企竞价的克制与保守。
9月4日，原广东电视台地块迎来出让，共吸引了保利发展、越秀、珠实、天河高新4家房企参与。最终溢价16%成交，但整体竞价过程偏克制保守，4家房企合计18轮竞价中保利仅出价2次，且在第10轮、溢价8%之后就未再出价，仅剩越秀地产和珠江实业两家之间交替出价。
普睿数智广佛区域分析，作为新政之前的挂牌土地，该地块出让条件未规定现房销售，因此实行预售，按新规完成主体封顶即可，要比现房销售至少早12个月左右，但预售的购房贷款发放依然要到竣工备案之后，放款节点与现售节点相差不多，因此房企仍需平衡经济账。
其他城市行情更趋于理性，成都、青岛、杭州、天津、郑州首轮土拍，基本都是底价成交，国资托底成为常态。
仅西安曲江CCBD北区宅地走出超高热度，单宗地块溢价40%，最终被中海竞得。核心原因在于曲江核心宅地稀缺断供，且地块规划条件早于新政落地，存在天然的时间窗口，优质资产的稀缺性压倒了政策不确定性。
另外值得一提的是，新政后首场土拍也出现了民企的身影。比如西安的龙翔控股、青岛的华新园置业，这些房企投资多以低总价、低密宅地为主。
02
地方现房销售并非“一刀切”
多数城市选择“软着陆”
从土地供应端来看，多数城市现房销售的落地节奏仍比较温和，一方面地方政策仍在进一步细化，另一方面现房销售的落地并非一刀切，短期内更多城市选择“软着陆”。
我们梳理了成都、苏州、天津、广州、厦门、浙江丽水等城市的18宗新推宅地，明确要求现房销售的有3宗，占比16.7%。其中，浙江丽水2宗，厦门湖里1宗。
厦门打响了现房新政后福建现房销售的第一枪。在9月3日发布的土拍出让公告中，明确2026P13地块需实行现售，另一幅2026XP07地块则可实行预售，预售项目进行了具体的约束：项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。这种“因地块施策”的差异化路径，很可能是未来大多数城市的现实选择。
除了上述3宗宅地，其余城市多数宅地并未出让公告中明确提及现房销售，更多是对房企资金提出明确要求。
比如苏州明确参与竞拍房企股东不得违规借款、担保、转贷，购地资金不能使用金融机构各类融资、上下游关联借款、自然人或外部法人资金，甚至控制的非房企业融资也被禁止使用。从地块本身来看，苏州推出的4宗宅地多为低密宅地，同时起拍价较同板块已成交地块均有所下调，以控制地价成本，缓解房企资金压力。
广州走的是另一条路线，新政后推出的琶洲南区HZ0305401-CZTB地块和黄埔区KXCGS-14-8地块两宗宅地均未明确提及现房销售。不过在8月28日，广州现房销售模式已经同步落地并拉开序幕，首宗现房销售试点项目南沙万顷沙地块顺利以底价成交。
可以看出，在全国现房销售新政出台的背景下，广州更多采取了“软着陆”策略，试点先行、逐步铺开。
目前大多数城市和广州的“软着陆”一致，各地配套细则仍需要进一步明朗。
对于房企来说，优先现房销售、预售门槛提高等要求将拉长开发回款周期，项目资金占用时间与财务成本将明显上升，整体拿地逻辑将迎来调整。首先是投资节奏放缓，表现在数据层面，现房销售政策发布后首周（8月31日-9月6日），重点城市土地成交面积高位回落，环比下降36%。在各地尚未落地细则的情况下，短期内房企拿地节奏或将进一步放缓。
结语
从重点城市首场土拍表现来看，房企的投资拿地决策趋于保守与精细化。
第一，未来房企投资布局将进一步向一线城市、强二线城市核心板块集中。比如华润置地在中期业绩会上明确表态，新政的要求优化土地供应，一二线的高能级城市将更快更早受益。未来，远郊区域以及人口流出型三四线城市会逐步退出房企拿地清单。
第二，产品偏好转向低密宅地。原因在于即便现房销售，低密多层产品的工期整体可控，部分房企小高层、多层产品已经能控制在12-18个月完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。
第三，利润门槛抬高，合作拿地成为常态。单一主体独立拿地的资金成本上涨、周期拉长，未来项目合作、联合体拿地将成为更为普遍的选择。
第四，高溢价地块或大幅减少，土地价格将进入平稳运行状态。政策托底市场、地方主动控地价、房企竞拍谨慎等多重因素之下，稳地价、稳预期将成为长期主旋律。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
