新政之后，一手房价会涨吗

其实涨或者不涨，这都只是一个结果。但知道这个推演过程，才是最重要的。这可能是很多人在后台会问我的问题：如果真的全面实行现房模式，那么对于以后的一手房价来说，到底是什么影响？

有人觉得会涨，是因为觉得整个投资门槛变高了，一手房的数量变少了，所以房价要涨了。有人觉得不会涨，因为开发商对资金要求最迫切，会急着回笼现金，所以会平价入市，房价不会涨。这两个逻辑好像看上去都对。那么到底涨不涨？其实关于这个问题，我有一个旗帜鲜明的答案。但我更想和大家强调的是，未来这个一手房的大赛道到底会往哪里发展。

首先声明，现房时代下，所有的思考逻辑都和以前不一样了，大家不要用固有思维来看待。关于价格，其实一直有两个价格：一个叫城市的均价，一个叫单盘的价格，这两个都属于房价考量的范畴。

先聊聊城市的均价。从未来两年的土地出让可以看出端倪。毫无疑问，这个政策对于不同城市的招商引资都会产生影响，所以一定会出现几个变化：首先是地块会越来越小，从而降低整个投资门槛；其次，市中心要么不出地，要出一定是非常好的地，因为面对着较高的土地成本，只有拿出非常稀缺优质的地块才会有竞争力；而郊区比较容易推进的，是会拿出低容积率地块，做低密度物业，压缩开发周期并提升稀缺业态的供应。

如果这两件事出现，那么一个城市的一手房均价就会上涨，因为这本质上是供给侧的改革。当整个蛋糕变小，每一块蛋糕背后的面粉都变得越来越好、越来越稀缺，这一定会促使整个蛋糕的价格往上走。这是供给侧导致的变化，也是未来两年我能够预见到的。

第二，关于价格。假设都是现房销售，并且大家都努力往好产品的方向去做，整个投入和成本相比过往一定会有明显提升。但我觉得未来市场上一手房的定价会细分出两种流派：一种流派是具备清晰产品力标签或独特产品竞争力的企业，这种项目具备自主定价权，但这样的企业只占市场不到15%的份额；除此之外，大部分企业的逻辑就是地价加成本加合理毛利的成本定价法，也就是说，房价的制定主要还是受土地成本决定。

与此同时，整个定价策略未来会非常接近新能源车的定价逻辑。以后的开盘会非常简单，就是社区做好，直接进入市场给人看，然后大家买。动作会非常简单，但定价会变成三个价格：首先是整盘有个均价；然后开盘前两周，可能有一个种子用户的优惠认购价格；两周之后折扣收回，恢复原价销售；如果卖半年还没卖完，那么会有去库存的折扣价格用于回笼资金。

很多人会问，这样降价会不会影响其他地块和项目的定价？其实不会，因为那时地产已经进入产品竞争的良性赛道，下一个产品的产品力会比前一代有本质性提升，房地产进入以半年为节点的产品力迭代周期。

这个模式和现在的新能源车或手机非常类似：新款手机入市之前，老款手机一定会降价，但不妨碍新款手机的整体定价逻辑，然后以此往复。哪怕如此，我依然认为这种模式下，一手房的单盘定价会比现在要高一点——毕竟更好的产品、更好的投入、更好的品质以及更长的周期，这种贵其实是合理的，也是得当的，更应该是被支持的。

第三，我想表达的是，其实涨价也没关系。为什么？因为整个房地产的大盘子里，便宜的房子有的是——不论是二手房，还是一手存量房产，都在提供性价比房产，甚至便宜的房子才是主流。与此同时，房价不论涨还是跌，已经不是舆论关注的主流了。不信大家可以想想，我们多久没有关注所谓上海楼市的新房均价了？说实话我自己也有点反应不过来。因为关于房价已经没有共识，而且也不需要共识，大家都只关注自己资产的价格波动而已。

另外，我觉得一手房涨价也应该得到更多支持。这个时候的涨价，代表着你是靠品质、靠能力、靠态度来实现光明正大的贵，这本来就是市场良性循环的标志——市场提供更丰富的产品供不同客户选择，各取所需而已。只要把住房归类到消费领域，不论是客观事实还是舆论阵地，都要接受价格的百花齐放和客户的各取所需。

那我们可以想想，未来房地产哪个领域可以承载贵的产品？毫无疑问，就是一二手房。所以未来在政策上也会倾向于支持一手房给到高的价格。只要能卖掉，那就是合理的，就是自由市场下的选择。而且我们也要相信，房价某种程度上也是城市信心的折射，出现单盘比较高的价格，对于这个时代而言绝对是利好，不论是个体还是舆论，都要为此而激动。

如果一手房赛道的发展，终局是变得更好、变得更贵，也变得更值得，那么下一个问题就是：如果趋势如此，对当下的地产营销从业者而言，又会有什么变化？

对于地产营销从业者来说，首先当务之急是要具备卖贵东西的能力，所以要先戒掉一些坏毛病，比如以前常用的逼定、杀客、销控这些技巧，在未来可能很快就不适用了。与此同时，关于房地产营销可能还有四个趋势的出现：

第一，渠道新房的终局可能会日渐萎缩直至淘汰。以前渠道之所以盛行，本质上是吃到了地产的悲观红利，在整体产品同质化的背景下，开发商没有太多技巧，只能依赖渠道，但这件事会随着新周期的出现而改变。所以真心建议做渠道的小伙伴趁早转型，像贝壳这样的大企业也要逐步收缩渠道的业务。

第二，奢侈品的包装设计可能会被提上日程。我认为这背后是整个房地产广告行业的大洗牌，甚至会消灭掉市场上50%以上的广告公司。现房销售后，对包装的需求会减少，更多的包装需要围绕品牌包装、阵地包装和活动包装来开展，那种停留在线上批量生产的飞机稿将失去使用阵地。房地产广告公司未来会越来越倾向于奢侈品策展公司的逻辑，在这个目标上，我们的距离还很远很远。

第三，有一个东西会被重视——发布会。你有没有想过，为什么新能源车、手机这些科技公司这么重视发布会，甚至把它当成一年一度最重要的品牌活动来策划？本质上一场好的发布会能创造一个热点事件，并且能聚集极大的势能实现转换。

第四，学会和客户对话的内容体系。目的就是让所有的输出都能够和客户对话。过往市场太好，很多盘的解读基本上都是自说自话，这在未来的行情里是不被允许的。

未来的一手房房价会怎么样？一定会涨，但一手房赛道也会越来越小众，小到可能和整个大盘没什么大关系。住房回归到商品维度，价格也不再是敏感因素，但品质则变成行业红线，不重视品质的企业都会受到市场的惩罚。不过在另外一个维度，一手房也会成为一个百年产业，常做常新，常做常有，因为用户对于美好生活的追求是永无止境的。这是行业的终局，也是几乎每个地产从业者的终局。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。