嘉里建设“换挡”：内地销售跳水 香港挑大梁
市场调整的寒气尚未散尽，嘉里建设的中期财报，却在天平两端摆出了截然不同的砝码，利润一侧悄然攀升，收入一端明显下沉。
8月24日，这家港资房企发布了截至2026年6月30日止六个月的业绩。
期内，股东应占溢利7.35亿港元，同比增长20%，每股盈利0.51港元，中期股息维持在每股0.40港元，算是对股东的一份“稳定军心”的交代。
从业务结构看，嘉里建设正经历一场“冰火对抗”。上半年，公司总合并收入66.71亿港元，同比大跌33%。其中，物业销售堪称“断崖式”下滑，收入锐减53%至30.31亿港元；而投资物业及酒店却逆势微增3%，录得36.40亿港元，反超发展物业，成为集团收入结构中最稳的一块底仓。
数据来源：嘉里建设2026年中期业绩公告
这份中报有两处“闪光点”。其一是盈利质量的显著修复，期内，嘉里建设发展物业毛利率从去年同期的9%跳升至18%，产品组合优化功不可没，更难得的是，期内未做任何减值拨备，而去年同期却有1.15亿港元的“失血”。
其二是财务“减负”持续加码，负债比率从2025年底的33.3%降至31.3%，手握现金及银行存款合计173.91亿港元，像一条宽厚的护城河，给市场递上一颗定心丸。
当然，光鲜之下也有遮掩不住的裂痕：合约销售额腰斩式下滑、内地推盘放缓、办公室租赁承压……
增利、减收、销售降，这三者之间的矛盾，既是嘉里建设这份中报的核心叙事，也是下半年走势的关键线索。
物业销售：香港挑大梁
作为传统主力，发展物业在上半年明显收缩。
中报数据显示，期内，嘉里建设实现发展物业合并收入30.31亿港元，而去年同期为64.22亿港元，跌幅达53%，主要源于香港项目的确认收入减少。
但收入“瘦身”的同时，毛利率却从9%跃升至18%，近乎翻倍。公司解释为交付时间差异及产品组合优化。简单来说，卖的房子少了，但卖的是更贵的产品，单价抬升，利润自然有了底气。
同时，去年同期发展物业减值拨备1.15亿港元，而今年上半年未见减值拨备，为利润端撑起了一把保护伞。
真正值得关注的是结构之变。分区域看，内地业务呈现一场“冷暖对话”。收入端，受益于深圳前海·嘉湾及沈阳雅颂阁等项目的竣工交付，内地发展物业合并收入同比大涨180%至4.92亿港元，分部业绩扭亏为盈，录得1.54亿港元，毛利率高达31%，显然，竣工交楼这把火，烧得够旺。
数据来源：嘉里建设2026年中期业绩公告
但销售端却是另一番光景，内地合约销售额仅13.01亿港元，较去年同期的106.44亿港元断崖式下滑，一方面，去年上海金陵华庭首期开盘，宛如一记销售重拳，把基数推到了难以企及的高度，今年回归常态，数字自然显得“坡度陡峭”；另一方面，上半年，嘉里建设于内地缺乏大型新项目入市，上海以外地区的销售情绪依旧偏软。
简言之，内地的“收成”靠的是过去种下的果实，而“播种”速度却慢了下来。
同日召开的业绩发布会上，嘉里建设首席财务官郑慧善表示，上海金陵路项目住宅单位已基本售罄。下半年，内地市场方面，前海的公寓将会是主打项目，另外沈阳项目也将继续出售剩余的货尾。
针对内地市场的走势，她认为，短期至中期仍有挑战，但长远前景正面，集团将审慎投资，优先考虑香港住宅市场及具独特性的商业项目。
与内地的温差形成对照，香港业务则像一台稳健的发动机，期内合约销售额达55.71亿港元，与去年同期基本持平。其中，新盘海璟湾贡献18.21亿港元，高端项目缇外持续去化录得17.07亿港元，黄竹坑港铁站项目海盈山及扬海合共贡献17.22亿港元。
受单位交付时间影响，确认收入25.39亿港元，主要来自缇外、海盈山及元朗项目。
嘉里建设主席在报告中透露，香港住宅市场正持续改善，库存吸纳期已降至约14个月，为三年来最低，供求关系正向有利方向倾斜，这对香港销售来说，无疑是锦上添花的好消息。
针对香港楼价走势，集团董事汤耀宗表示，预计全年楼价平稳，升幅约11-12%。
放眼未来，集团的项目粮仓依旧殷实。截至2026年6月30日，中国内地及香港待售发展物业总楼面面积达740万平方呎，内地以590万平方呎居绝对大头，集中在上海黄浦区等核心城市优越地段；香港则持有约150万平方呎，覆盖高端及中端市场。
从落成节奏看，推售管道分布均衡，沈阳项目约88万平方呎预计2026年起推出；武汉、秦皇岛及上海黄浦项目预计2027年起陆续登场；香港的将军澳、土瓜湾、荃湾等项目则分布在2027年至2029年之间。
期内，集团还成功投得香港筲箕湾、西半山及九龙塘三幅住宅用地，合计楼面约23.5万平方呎，同时拿下上海浦东金桥商业用地，为土地储备再添弹药。
“集团对香港的投资计划，仍旧是审慎的，如果有合适的项目，会积极去投资。”关于投资策略，汤耀宗强调。
手握740万平方呎待售体量，集团未来数年的供货节奏有充分缓冲，合约销售不缺项目载体。真正的变量，在于推盘时机的拿捏与市场承接力的匹配，尤其是内地新项目能否在下半年顺利接力，将直接决定全年销售曲线的修复斜率。
投资物业及酒店：办公仍在承压
在物业销售端波动加剧的上半年，嘉里建设投资物业及酒店业务托住了收入底盘。
中报显示，期内，嘉里建设实现投资物业及酒店录得合并收入36.40亿港元，同比增长3%，不仅逆势增长，更首次超越发展物业，跃居集团第一大收入来源。在开发收入近乎腰斩的半年里，这部分收入几乎以一己之力抵补了收入缺口，也正是溢利能逆势增长的关键底牌。
从资产规模看，集团主要投资物业及酒店组合应占楼面面积达2210万平方呎，其中内地占87%、香港占13%。从资产类别来看，办公室仍然占据大头，期末应占楼面面积为782.3万平方呎，占比35.4%，零售、酒店及公寓分别占比29.62%、23.36%、9.86%。
截至2026年6月30日，投资物业组合估值为893.06亿港元，较2025年底的871.99亿港元温和上扬，资本化率基本持稳，资产价值未见明显波动。
分区域看，内地投资物业及酒店组合录得合并收入31.04亿港元，高于去年同期的29.67亿港元。其中，不含酒店的投资物业租赁收入为20.45亿港元，按固定汇率计微降1%，毛利率降至65%，同比下滑5个百分点，主要受新开业及即将开业物业的前期推广与开业支出拖累。
细分业态的冷暖差异，几乎是两个世界。
办公室作为租赁收入的主要来源，仍在“渡劫”。经济前景不明叠加供应过剩，出租率从2025年底的90%微滑至89%，单位租金继续承压。一降一压之间，办公物业的创收弹性明显受限，期内该项业务收入10.94亿港元。
针对内地写字楼市场的走势，郑慧善认为，租赁层面虽然有压力，但负增长在慢慢的延缓，这是一个势头。
零售分部则跑出了独立行情。依托高端及活力生活方式的精准定位，出租率稳定在91%，租户销售额与客流量均录得同比增长，显示出消费场景的韧性。
公寓业务表现最为抢眼，出租率高达95%，期内虽有两项物业翻新工程短暂扰动收入，撇除该因素后基本盘依旧强劲。
酒店业务录得合并收入10.59亿港元，同比微降1%，餐饮收入下滑抵消了客房收入的温和增长，整体平稳。
香港方面，投资物业组合期内录得租赁收入5.25亿港元，略低于去年同期的5.47亿港元，毛利率73%，同比下滑4个百分点。
公寓业务依旧是“王牌”，出租率持续高企于99%，租金水平稳中有升，撇除若干因素后租赁收入同比增长8%至2.1亿港元，印证了地段优越的租赁住宅需求之旺盛。
以家居生活为主题的MegaBox，受益于香港住宅市场回暖，表现稳健，出租率达94%。
办公室租赁则仍“前路漫漫”，出租率从2025年底的81%回升至83%，但面对供应过剩与非核心区需求疲弱的双重夹击，集团不得不以降租及内部空间重组来维系出租率，这是一场“以价换量”的耐力赛。
展望未来，集团计划继续扩充经常性收入版图。据中期报告披露，未来七年及其后，集团预计通过内地主要综合用途项目，为投资物业及酒店组合新增约650万平方呎应占楼面面积，其中办公室约430万平方呎、零售约190万平方呎、酒店及其他约30万平方呎，主要由上海、武汉及沈阳的项目驱动。
嘉里建设同时表示，将继续推进资产提升，通过高效管理与优质租户服务，支撑租金、出租率及续租率。
但一个不容忽视的结构性问题摆在面前，新增面积中，办公室占比超过六成，而当下内地办公室市场恰恰处于供求失衡的周期低谷，大量办公空间陆续落成后，市场能否有效吸纳，新增供应能否顺利转化为稳定的租金现金流，仍是摆在眼前的一道现实考题。
整体来看，嘉里建设正处于一个微妙的过渡期：销售引擎暂时“熄火”，租赁底盘却首次扛起了收入大旗；利润的增长更多来自毛利率修复与减值减少，而非规模扩张。
下半年，真正的考验在于节奏。内地销售物业的推盘节奏如何？两地办公室租金能否触底企稳？740万平方呎储备将以多快的速度转化为真金白银？这些问题的答案，将直接决定全年业绩曲线的修复斜率。
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