上海商业三十年：从“一条南京路”到“百座购物城”

上海的商业史，比“购物中心”这四个字所代表的时代，要长得多。

自1843年开埠，十里洋场就万商云集。南京路上的四大百货，在1920年代就亮起了霓虹灯、装上了自动扶梯。那时的上海，已是远东最大商埠。

1995年第一八佰伴开业，百货兴起，单日107万人次的记录成为一个无法被复制的起点。从那一刻起，上海商业的30年，注定要在开放与竞争中书写。

港资、外资、国企、民企同台竞技，在这座城市立下坐标、定义标高；恒隆、新鸿基、瑞安、太古在南京西路、陆家嘴、淮海路落子；百联股份横跨75年，贯穿始终；正大、凯德带来东南亚资本的视野；万达、印力、月星、合生则在副中心开疆拓土；另一边，新天地、蟠龙天地、苏河湾万象天地、西岸梦中心，则用城市更新重新定义了商业的边界。

30年，从百货到购物中心，从柜台到策展，从南京路到全城。一部开发商纵横捭阖的竞争史，也是一部商业形态的进化史。

01.

百货繁花：南京路的黄金岁月

1990年代的上海商业，可以用一句话概括：南京路就是上海，上海就是南京路。

南京东路周末步行街于1995年7月试开放。在此之前，这条百年商街已是中国商业的象征。1996年，上海市第一百货商店销售额超26亿元——若换算成当时上海房价，足以买下500多套百平米住房。上海一百与华联商厦分列全国销售冠亚军，与电子商厦、友谊商店（现半岛酒店）、豫园旅游商城一起，构成了上海年销超10亿元商场的全部阵容——5座，全部集聚在市中心，其中4家在南京东路。

那是一个“百货为王”的时代。人们最常逛的，是“老上海四大百货”：先施、永安、新新、大新。南京路是上一代人看世界的入口，商业还停留在 “解决货品流通” 的单一功能阶段，品牌观念尚未建立，更遑论“交互”二字。

然而，正是在这个看似"南京路独大"的繁华里，上海商业的格局悄然松动。

外来的新业态最先撬开缝隙。家乐福、麦德龙相继在虹口和普陀开出首店，大卖场和仓储式会员店让上海人意识到：商业可以不止于“逛商场”。

与此同时，浦东的商业种子也在萌芽。为解决浦东居民购物不便的难题，一条全长2.2公里的临时商业街在东方路迅速成形——那是浦东商业最朴素的起点。1995年底第一八佰伴开业，次年便创下107万人次日客流纪录，首次将“一站式”消费理念带入中国。

不过，整个1990年代，上海商业的重心仍牢牢钉在内环以内。这一时期的TOP50商场中，最终穿越周期、留存至今的，仅有豫园商城、第一百货、新世界城、第一八佰伴等寥寥数家——它们既见证了那个时代的繁华，也预示了即将到来的更剧烈的洗牌。

02.

购物中心：港资入局与商圈外扩

如果说1990年代是南京东路的独角戏，那么2000年代则是 “多中心”的序章。这一轮的主角是港资。

率先拉开序幕的是，1997年梅龙镇广场的开业，它首次将 “购物中心”概念引入上海。它首次将“购物中心”概念带入上海。随后不久，中信泰富与恒隆广场相继在南京西路落成，“梅泰恒金三角”就此奠定。恒隆广场成为沪上第一家奢侈品商场，此后二十余年稳坐上海重奢商业的头把交椅。

几乎同一时期，位于徐家汇的港汇恒隆广场启幕，跻身国内规模最大的高端购物中心之一，与东方商厦、太平洋百货、美罗城共同托起了徐家汇商圈的腾飞，这个曾经的地铁终点站，借助1号线开通带来的客流，从区级商业中心跃升为市级商业“四城”之一。淮海路也迎来新成员，2000年大上海时代广场携连卡佛入驻；瑞安则选择在石库门里弄间落子，新天地的亮相开启了“文旅商”融合的全新模式；而K11的前身新世界大厦，也在这时埋下了种子。

港汇恒隆广场

这是一个港资商业地产全面进军的年代。恒隆、新鸿基、瑞安、九龙仓、香港新世界——香港最顶尖的地产商几乎悉数入沪。伴随这些商场一同涌入的，还有大量国际零售品牌。中国加入WTO后，商业领域正式对外开放，路易威登、爱马仕们加速落地，上海人开始建立品牌观念，消费不再只是“买到东西”，更开始讲究“选适合自己的”。

商业地图也在同步延展。正大广场于2002年10月在陆家嘴开业，浦东拥有了第一个外资大型购物中心；奥特莱斯模式进入上海，青浦奥特莱斯开业；仲盛世界商城在莘庄亮相，郊区商业逐渐起步。

而在城市的东北角，五角场万达广场于2006年底落成。这座总建筑面积超过33万平方米的商业综合体，是大连万达集团在上海投资的第一个项目，它的到来填补了上海东北角长期缺乏大型商业设施的空白。沃尔玛、巴黎春天、万达国际影城等主力品牌一同入驻，让五角场这个昔日的城市副中心真正拥有了与之匹配的商业引擎。

上海商业正在悄悄走出内环，向更广阔的城市腹地蔓延。这个十年，是上海商业从“单点辉煌”走向“多点萌发”的过渡期——港资带来了空间体验、品牌矩阵与运营理念的全面升级，而商圈的外扩则为下一轮更大规模的格局演变埋下了伏笔。

03.

体验经济：首店、策展与商业升维

国金中心商场的开业，是在2010年春天。它落地陆家嘴，补齐了小陆家嘴市级商业中心的最后一块拼图，也一度将顶奢商业的头把交椅从南京西路移至黄浦江对岸——这是上海商业权力中心第一次真正意义上的“位移”。

此后几年，商业体开始从源头思考“品牌”与它的社会价值。K11带着“商业+艺术”的融合业态进入视野，环贸iapm则率先打出“夜行消费”概念，让淮海路商圈完成了一次重要升级。品牌差异化开始显现，商场不再是千篇一律的货架陈列，而开始成为有性格的城市空间。

迪士尼小镇的亮相，让业界看到了“游乐+消费”的另一种可能——商业与体验、文化、娱乐的边界，正在以肉眼可见的速度消融。百联TX淮海的开业将“策展型零售”带入公众视野，带动淮海路商圈向年轻化转型。

百联TX淮海

边界消融之后，“首店”成为新的关键词。随着“上海购物”品牌正式打响，首店经济进入爆发期。自提出建设“全球新品首发地”以来，上海累计引进首店超过8400家。仅2025年一年，新增首店就达1093家，全球及亚洲首店等高能级占比16.8%，数量与质量稳居全国首位。平均每周约有5家首店落地静安区——首发经济，已成为上海提升消费能级的核心引擎。

这个十年，商业的逻辑从“人找货”变成了“货找人”，从“卖东西”变成了“卖体验”。

04.

存量焕新：

城市更新与多中心格局

当增量扩张告一段落，存量焕新便成为新的命题。

徐家汇商圈的大规模更新，是最具标志性的样本。开业超过七十年的上海六百正式闭店拆除，原址重建的“新六百HUB”投资从最初的7亿元增至近17亿元；与之相隔不远的太平洋百货徐汇店在2023年闭店后，于2026年以“新六百YOUNG”全新亮相。一座商场的拆除与重建，折射出整个商圈寻求自我迭代的决心。

存量更新的另一端，是头部商圈的马太效应持续加剧。南京西路商圈零售总额突破千亿大关，成为中国首个跻身“千亿俱乐部”的商圈。恒隆地产拿下梅龙镇广场二十年运营权，南京西路“梅泰恒”格局迎来新一轮洗牌，而恒隆广场自身也在推进扩建。在奢侈品零售市场整体充满挑战的背景下，上海恒隆广场依然实现了收入和租户销售额的双增长——存量时代的竞争，比拼的是精细化运营和持续焕新的能力。

当视线从顶级商圈移开，上海商业的另一条主线——多中心格局，也早已从蓝图走向现实。三十年前，上海只有8个市级商业中心，全部在内环以内；如今，这个数字已扩展至29个，内环内10个、内外环间9个、外环外10个，基本形成“三分天下”的态势。

从头部商场的销售额排行来看，内环内的“统治度”在持续下降，商业力量正在不同板块之间重新分配——重奢品牌仍高度集中于核心区，但非奢时尚品牌的门店分布正逐步向外扩张。

2026年，上海商业仍在加速迭代。莘庄TOD商业天荟广场、新六百YOUNG相继启幕，位于金桥的PRISMA新嘉中心则以36万平方米的商业空间，成为浦东体量最大的购物中心。据赢商网不完全统计，2026年上海在建和焕新的商业项目高达61个。这座城市的商业故事，远未到收尾的时刻。

三十年前，上海人买点好东西必须“进城”，如今，内环外消费已占据全市大头，就近消费成为主流——这既是人口外溢的结果，更是商业基础设施全面铺开的必然。

增长的逻辑也从粗放扩张转向存量焕新、体验升级、首店经济驱动，消费市场正从“金字塔”变成“马赛克”，重奢品牌守住核心；中高端品牌在外郊环找到广阔天地；不同品牌选择不同战场，不同商圈吸引不同客群。

而这一切，也在政策的顶层设计中深刻塑形。从2018年“上海购物”品牌，到2020年首届“五五购物节”，再到2025年提振消费专项行动、首发经济3.0、离境退税优化，直至2026年明确推进南京东路、陆家嘴、徐家汇、南京西路、北外滩等重点商圈改造提升——商业早已成为城市战略的重要落子。

回望三十年，上海商业完成了从“一条街”到“一座城”、从“物的集散地”到“人的目的地”、从“中心辐射”到“多极共生”的蜕变。站在2026年，这场让三千万人生活更美好的探索仍在继续，方向已经清晰：更均衡、更便利、更有温度。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：Jessie，36氪经授权发布。