一线“贵地”杀疯了：北京举牌254轮，上海百亿地王炸场
7月28日，北京朝阳区酒仙桥1019-0013-1地块
图源：北京市规划和自然委员会
1
争抢有多激烈？
全场鏖战254轮，是北京今年首个竞价超200轮的宅地；溢价率25.8%，同样创下北京今年以来的最高纪录。
原因无他：出众、能打。
区位上，东四环酒仙桥，双地铁环绕，颐堤港、蓝色港湾、朝阳公园等配套都是现成的。
产品上，地块容积率只有2.5，限高80米，还是“零配建”的纯住宅属性，是目前酒仙桥板块开发条件最好的地。
5.78万㎡的总建面，如果按套均160㎡户型面积算，可提供约360套房。社区体量适中，开发商后续去化压力相对较小。
更关键的是，板块热度已经被充分验证，且竞争压力小。目前酒仙桥新房仅有两个：一是中建智地开发的北京宸园，约600套房已基本售罄，二是中海新城打造的万吉玖序，约370套房网签已近八成。板块已被“炒热”，也有了一定的客户基础，对新项目来说，未来的去化前景相对明朗。
今日地块，正是中海新城在酒仙桥落下的第二子。它与万吉玖序的距离不过500米，对于新项目来说，万吉玖序的客群、渠道、品牌认知完全可以复用。对中海新城而言，也能进一步提升其品牌影响力。
但不能忽视的是，中海新城也将面临一场平衡术的考验——万吉玖序目前还有约80套房源在售，如何在保证老项目平稳去化的同时，还能为新项目蓄客造势，是中海接下来需要精心研究的课题。
对于朝阳来说，中海新城还算是个“新人”。此前它一直在石景山深耕。2024年11月才斥资153亿元首进朝阳。除了万吉玖序，它还在小红门、十八里店布局了中海・时光之境、朝阳ONE两个项目，但去化都比较慢，截止今日，前者网签132套房，去化率30%；后者网签206套房，去化率仅约23%。
本次拿下酒仙桥地块，对中海新城来说，不仅是补仓，或许也是一次扭转颓势的转折点。
值得一提的是，该地块是酒仙桥旧改地块拆分而来。0013地块原是作为一个地块出让，后被拆分成两块地，今日出让的为1号地块。规划也同时进行了调整，容积率由原2.8下调到了2.5，限高由60米提升至80米，托幼配套等配建也被移出。
事实上，北京今年已有不少地块进行了类似的调规，主要集中在降低容积率和减少建面上。比如5月上拍的丰台太平桥地块，规划地上建面从8.65万㎡调整为7.21万㎡，容积率由2.4下调至2.0；还有石景山黄庄村43号棚改地块，容积率从2.55降至2.15，总建面从8.49万㎡缩减至7.23万㎡，起始价更是大降20亿元。
调规目的只有一个：降低开发门槛，以更优质的地块条件吸引房企进场。
2
同日，魔都上海，今年第6批次土拍也火热
经过中海、金茂&建发等超200轮的激烈竞价，最终由保利+华润联合体以161.2亿元成功斩获，溢价率达35.83%，成交楼板价约10.2万元/㎡。若剔除商业配建等，其住宅部分楼板价已超过11万元/㎡，据此估算，未来项目预售均价或将达到15万+。
图源：网络
它不仅一举刷新了杨浦区单价地王、总价地王两项纪录，更是2024年以来上海公开出让总价最高的涉宅地王，同时也是上海土拍历史上第一宗溢价成交的百亿级地块。
这个“压箱底”的豪宅地块，含金量颇高。
地段无可挑剔。其处在杨浦内环滨江的核心，距离黄浦江不到400米，西南侧一江之隔就是陆家嘴，西侧还紧邻北外滩板块。
同时，地块与4号线杨树浦路站几乎零距离，800米外还有4号、12号、18号线三条地铁轨道，交通不可谓不便捷。
就地块本身来看，住宅总体量约14.78万㎡，容积率在2.3左右，限高80米。如此大的规模，意味着未来项目拥有充足的社区营造空间，并且，临江的区位优势，也让高区房源拥有俯瞰陆家嘴、北外滩天际线的开阔视野。
板块前景同样不错。其位于上海规划的中央活动区“世界客厅”范围，周边集聚了多个重量级新经济总部。如南侧100米处就是抖音上海滨江中心，预计今年四季度就将启动人员入驻。南侧一路之隔的中交集团上海总部基地也已投入使用。
在其东北约2公里范围内，美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、中节能上海总部等项目，也将在今年相继完工。
不久，数万高薪人才将在此聚集，有人，就有需求；有需求，就有市场。对八埭头地块而言，产业人口的导入，将为其提供最直接、最坚实的购买力支撑。
可以说，这是整个杨浦目前最有价值的宅地。
保利对它，似乎势在必得。
早在地块挂牌后，保利便发布招标计划，杨浦项目整体投资预算高达195亿元。
这份底气，离不开保利在杨浦的多年深耕。近年，保利在杨浦先后布局了保利·外滩序BUND45、BUND88、海玥外滩序BUND98、外滩启PARK77、外滩曜等多个10万+豪宅，大部分去化不俗。如均价约13万/㎡的保利·海玥外滩序BUND98，去年5月首开，223套房源开盘当日即售罄，认购率高达约248%。
今年以来，保利在上海土地市场势头凶猛。上半年，其在上海共拿下4宗地块，权益成交金额约85.91亿元，拿地数量，居行业之首。
不止上海。在深圳，仅6月份，保利便连下两城。先是以57.72亿元拿下南山粤海街道宅地，成交楼面价10.87万/㎡，破深圳宅地单价纪录；后又以105.1亿元拿下宝安宅地，问鼎深圳新总价地王。在北京，5月，保利以41.54亿元斩获丰台太平桥地块，溢价率15.40%。
据中指院统计，今年上半年房企权益金额拿地榜中，保利发展以377亿元稳居榜首。
图源：中指研究院
加大土储的背后，或是保利业绩的承压与破局的迫切。
保利发展2026年半年报显示，上半年保利实现营收1028.97亿元，同比下降11.95%；签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%；营收与销售双双下滑，压力不言自明。
“收成”若要好，土地是关键。所以保利在土拍场逆势出击——以核心城市的优质地块，换未来的增长空间。
再说其合作伙伴——华润，颇有实力。今年上半年它以289.5亿元的销售业绩成为上海的销冠，澐启滨江、外滩瑞府等多个项目去化亮眼。尤其是澐启滨江，四次开盘平均去化接近九成，更以115亿元的销售额，成为上海上半年唯一“百亿大盘”。
保利的区域深耕、华润的实力保障、杨浦滨江的稀缺占位，叠加上海顶豪高去化的势头，八埭头地块后续的市场表现，还是充满了想象。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
