北京二环“神秘楼盘”，最高套内单价超24万一平
今年上半年，北京又出现一个“神秘楼盘”：展欣佳苑。
它位于西二环车公庄地铁站旁，紧邻E出口，是一个“袖珍”项目。整个项目地块夹在锦官苑小区一角和车公庄大街之间，只有3栋楼（15层、17层高层+1栋4层洋房），在售房源也只有57套。
展欣佳苑最受关注的是它的地段和价格。
项目地址
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在位置上，展欣佳苑所在的西城区，是北京最核心的内城地段，也是楼市供应量最稀缺的区域之一。2009年之后，西城区再无公开招拍挂出让的二类居住用地，目前主要在售的展欣佳苑、百万佳苑、中海京华玖序全部是通过城市更新“腾挪”出来一部分房源转为商品房销售。
车公庄更是黄金区域的黄金位置，金融街、西单、什刹海、北海公园，以及阜外医院、积水潭医院、协和医院等医疗资源都在直线3公里范围内。
实际上，展欣佳苑只凭“离西二环只有200米”，就可以碾压北京大部分楼盘。
项目官方宣传说：“在‘老城不能再拆’的现实边界下，西城核心区很难再通过大规模土地开发形成新增住宅供应。所谓西城新房的稀缺，归根结底是一种由规划边界、历史保护、土地约束与更新路径共同决定的制度性稀缺。”
不过，拿证至今已经过去四个月，展欣佳苑的去化并不算快。项目3月底取证之后，上半年卖了24套。7月份又卖了一套。目前合计网签25套，另有一套已经被预订。
去化率不到50%。网签金额只有2.39亿元。问题出在哪？
首先是价格太贵了。
表面上看，展欣佳苑的上车门槛很低，48㎡一居室的起步价只有540万左右，102㎡三居约1420万起。
但展欣佳苑的得房率非常低，只有约70%。48㎡一居室的实际套内面积只有约35㎡；102㎡的三室一厅，实际套内面积只有约71㎡。这就造成了展欣佳苑的室内空间很紧凑，套内单价被大大抬高。
按套内单价计算，展欣佳苑可能是西城区在售项目中最贵的。比如，洋房产品的套内单价最高超过了24万/㎡。
图源：北京住建委官网
这个价格甚至超过了中海京华玖序。中海京华玖序的网签均价比展欣佳苑要高4万元/㎡左右，但按照套内价格计算，展欣佳苑的价格甚至更高一点。
所以，在1400万—1800万改善这个价位段，展欣佳苑的性价比并不突出。展欣佳苑只能和房龄20年以上的老破小区去对比，去打动强地缘性需求。
成交数据
其次，很多家庭选择去西城买房，是为了“书包房”，但展欣佳苑对口的小学是进步小学，属于西城二类二流，学区性质在西城区内相对有点弱，但进步小学的金帆管乐团非常知名，走特长教育路线的家庭可以考虑。
另外，展欣佳苑在售的虽然只有57套商品房，但整个项目三栋楼的房源并不是只有这么多。项目大部分房源是原拆原建的安置房。所以，展欣佳苑是一个“安置+商品房”混合社区，本质上不是一个纯改善项目。
户型图
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再来说一下展欣佳苑的开发主体：北京天恒房地产股份有限公司。它是北京市西城区属国有独资企业—北京天恒置业集团有限公司（简称 “天恒集团”）下属的核心地产开发子公司。在地产黄金时期，天恒集团曾活跃在北京的海淀、丰台、房山等多个热门区域。但随着地产市场收缩，天恒集团逐渐从土地公开市场上撤退。
近三年，天恒集团只在北京土地公开市场上出现过一次。2023年6月，天恒集团以19.6亿元拿下海淀双新村棚改地块，开发印香山项目。
但是，印香山项目销售情况并不理想。2023年12月，印香山项目拿到预售证，一共99套房源，至今两年多时间内去化率只有约52%，项目预售证也已经过期。而位置相近、同期拿地的香山樾项目已经交房入住。
图源：北京住建委官网
2023年，天恒集团调整为“1部4司”核心架构，保留城市更新事业部，分设地产运营、产业运营、商业、文旅四大业务平台，全面聚焦北京核心区城市更新业务。展欣佳苑和去年比较热的百万佳苑都是天恒集团主导的城市更新项目。
图源：北京住建委官网
以这两个项目为实践，天恒集团也成了北京首个打通“棚改剩余安置房源转商品房”全流程的区属国企。通过安置房剩余房源转商品房，以及部分商业用房的运营，天恒集团在城市更新项目中获得一些资金用来平衡开发投入。
但天恒集团的资金并不宽裕。财报显示，2025年天恒集团营收较2024年腰斩式下滑，而期间费用刚性支出达12.66亿元，再加上资产减值影响，形成了28.08亿元的亏损。同时，经营活动现金流全年净流出16.41亿元，持续为负，核心原因是棚改、城市更新项目前期投入大、回款周期长。
为了缓解现金流压力，从2025年开始，天恒集团密集出售手中的存量住宅，仅2025年一年就挂牌了多达上百套、总价值超3亿元的零散型房产。
据经济观察报报道，一位接近天恒集团的人士表示，大批量出售房产，一方面是因为近年来天恒集团的房地产开发业务转向城市更新，资金投入规模较大，出售房产可以缓解流动性压力；另一方面，部分房产价值缩水，对财务形成了一定负担。
所以，展欣佳苑、百万佳苑的商品房销售回款对天恒集团极为重要。除了上述两个项目，天恒集团在操盘的城市更新项目还有西城区光源里棚户区改造项目，以及西城区桃园危改项目等一些危旧楼房改建项目，目前这些项目并无部分房源转商品房出售的规划。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
