天津商业，真的“佛系”吗？

在很多人心目中，天津是一座“神奇”的城市，“人均相声大师”“狮子林桥跳水大爷”“天津这个地方太复杂了”等民间自发的网络热梗层出不穷，令大家纷纷向这座北方的滨海城市投去好奇的目光。 

慕名而来的人们发现，真实的天津低调又充满活力，这里摩登与传统交织，市井文化与文艺气息并存。人们既可以在相声茶馆感受“哏都”的闲适与惬意，也可以随手一拍就捕获具有异国情调的风景。 

相比之下，天津的商业似乎低调得多，甚至在很多人口中被认为是慢热且保守的。这种“错位”，也体现在消费数据和商业发展速度上。 

2025年，天津凭借1.85万亿的GDP总量，稳坐“北方第二城”。但2024年天津社会消费品零售总额刚刚超过4100亿元（数据来自《2025年天津统计年鉴》），与1364万常住人口的客流基本盘、5.59万元人均可支配收入和2.72亿的年度旅游人次应带来的消费底气并不匹配。 

相伴而生的，是天津商业给人一种“人气旺、转化弱、分层明显”的印象：商圈客流充沛、市井烟火气浓厚，但消费转化与盈利水平并不突出，高端消费外流与大众消费内卷并存，呈现出热闹有余、繁荣不足，活力有余、质感不足的格局。 

这一结构性矛盾并非偶然形成，而是城市能级、消费习惯、商业供给等多重因素长期叠加的结果。站在新旧动能转换的关键节点，天津商业的真实底色、深层困境与突围方向究竟是什么？本文将立足城市商业发展视角，深度拆解天津商业的现状成因、格局演变与未来破局路径。 

01.

天津，一个中国城市商业发展的典型样本

要厘清问题的答案，首先需要回顾天津的城市商业发展史，因为这也是中国城市商业发展的缩影。 

1860年天津开埠后，列强租界催生了最早的商业中心。和平路（时称旭街、罗斯福路）与滨江道（英租界）一带迅速崛起；1928年劝业场建成开业，与中原公司、交通饭店等共同构成繁华商业区，形成“不逛劝业场，枉到天津卫”的商业高地；同期小白楼地区因白俄聚居发展为繁盛的“第二商圈”，以密集的店铺、西餐厅和娱乐场所著称。 

新中国成立后，罗斯福路于1953年更名为“和平路”；1978年改革开放时，滨江道已拥有天津仅有的三家大型商场，成为最繁华商业街。随着20世纪90年代机动车交通发展，传统步行街面临挑战，商业核心逐渐向交通更加便利的滨江道与南京路地区转移。 

2000年，改造后的和平路商业街与滨江道连成一个“金十字”，取名为“金街”，成为天津商业的标志性地区和重要的人文景观。此后，多家中高端百货落地天津，天津商业呈现百花齐放的繁荣局面。 

2010-2012年，河东万达广场、天津（南开）大悦城、银河国际购物中心（现天津万象城）相继开业，推动形成金街、老城厢-古文化街、文化中心三大城市级核心商圈。此后泰安道-小白楼商圈、南站商圈、大梅江商圈等发展成熟，完成从单核集聚到多核分散的现代化转型。 

行至2026年，天津商业进入“高存量、高压力、高更新”的深度调整期：全市平均空置率承压，传统百货与老旧商场亟待焕新；在城市更新政策驱动下，存量改造成为主流，工业遗存与历史建筑活化成为新供给主力；首发经济与年轻力业态正为更多商业注入活力。 

从增量扩张向存量提质的转型中，天津商业阵痛与机遇交织，呈现出复杂格局和多维图景，或可初步概括为——“整体供给过剩但有效供给不足，传统业态式微与新消费崛起共生”。 

历史的脉络逐渐明晰，在城市更新、建设国际消费中心城市等多重动力下，天津城市商业正在复杂的格局中重新锚定坐标。 

02.

天津存量商业现状：结构性问题有待破局

总的来说，在商业基础比较坚实的前提下，天津商业市场正面临居民消费意愿审慎、商业供需结构性矛盾和项目运营能力分化等挑战。而无论是消费修复、重构商业空间和业态，还是运营能力提升，都是长期课题。 

根据赢商大数据，天津购物中心（3万方及以上的购物中心）存量数量从2016年的49家，增长至2025年的102家；存量体量从2016年的456.06万方，增长至2025年的969.78万方；购物中心存量数量和面积均排在全国第13名。

一倍有余的增量，在同级城市中并不算快，十年间，商业数量和体量虽然一直在稳定爬坡，但单年数量增量从未超过15%，且自2022年以来增速放缓至7%以下。 

赢商大数据显示，作为商业准一线城市，天津2025年的人均商业面积为0.81㎡/人，全国排名第22，低于2025年商业准一线城市人均商业面积（1.02㎡/人）水平，且未来三年商业增量或超过100万㎡，因此人均商业面积仍有较大的上升空间。 

同时，观察天津主要商圈分布和已开业项目落位可知，区域分布不均现象比较明显，“传统商圈和新兴商圈项目扎堆”与“其他区域供给不足”并存，这在某种程度上反映出天津商业多中心发展尚不成熟，外围商圈与核心商圈缺乏有效联动。与此同时，天津市场存在不少面临转型压力、有待改造且产权归属问题复杂的老百货。 

细看天津人气排名TOP10的商业项目，特征也比较明显。从开业时间看，除了梅江天街开业尚不满两年，其余项目均开业5年以上，且TOP10的开业时间都在2010年之后，而天津也正是在这个时间节点之后开启了购物中心时代。 

从运营商和产品线看，TOP10大多属于头部运营商的成熟产品线，如大悦城、万象城、天河城、龙湖天街、万达广场、佛罗伦萨小镇、吾悦广场、水游城等，皆在榜上有名。换句话说，天津的非标商业目前的市场声量偏弱。 

从TOP10的分布区域来看，天津最热门的购物中心大多位于“津城”核心区的成熟商圈；此外，还有3个远离市中心的项目上榜，分别是东部空港经济区的SM天津滨海城市广场、北部武清区的佛罗伦萨小镇（唯一上榜奥特莱斯）和南部的津南吾悦广场，在各自所属的区域商圈占据主导地位。 

03.

存量改造引领商圈提升，工业遗存“爆改”商业地标

直面问题，才能解决问题。在相关政策的指导下，天津产城融合进程加速，诸多老旧厂房换新颜，存量商业改造升级提速，中心商业区能级和商圈品质实现提升，更多历史文化资源得到活化，商业实现“新陈代谢”，人们对城市商圈的品质感知正变得越来越好。 

政策引领下的城市更新与商业空间提质

2023年，天津市规划和自然资源局发布的《天津“津城”城市更新规划指引（2023-2027年）》，确立了系统化的更新框架——结合天津市城市发展实际，将城市更新分为“1+6”个类型。 

其中“1”是海河两岸更新提升，意在彰显天津地域特色——发挥海河两岸特色资源优势，打造彰显城市核心竞争力的世界名河。 

“6”分别为：传统商圈商务楼宇更新提升，老旧厂房工业园区更新提升，历史文化资源活态利用，公共空间和配套设施更新提升，以及科创学圈更新提升和老旧房屋老旧小区更新提升。这6项意在引领城市高质量发展，其中多项内容与商业发展息息相关。 

给城市更新定调几年后，今年3月初，天津市商务局发布《天津市商务发展“十五五”规划（征求意见稿）》，指出，要加快构建“大消费”格局，推进国际消费中心城市建设。尤其是实施提振消费重点工程，优化消费场景布局，落实《天津市消费空间提质方案》，打造城市地标商圈，建设区域活力商圈，打造高水平社区商圈，加快盘活闲置低效设施。 

存量提质已成为天津商业主旋律

尽管近三年天津仅有20+新开业商场，但存量改造项目的存在感也空前强烈。典型案例如金街商圈的天津和平印象城，将原百盛、沃尔玛、国美、万达影城四栋空置楼宇整合改造，打破传统Mall的封闭形态，A栋定位二次元文化，B栋打造年轻力中心，C/D栋专注夜经济，成为天津唯一集“室外步行街+口袋公园+传统盒子Mall+屋顶公园”于一体的商业综合体。 

近两年被盘活的购物中心，还有同在金街商圈的天津吉利大厦，创新性地采用“二次元主题街区+策展型经济”双驱动模式，重新定义了城市商业空间的运营范式；前身为南开九策城市广场的天津泰达荟，引入京东MALL作为主力店，在老城厢-古文化街商圈打造全场景沉浸式体验综合体。 

这种“腾笼换鸟”模式的核心在于，不再追求新建增量，而是通过专业运营商对接，对老旧载体进行改造焕新和业态重构，实现商圈整体升级。在这一过程中，本土国企与外来商管企业协同发力。 

天津作为老工业基地，拥有丰富的工业遗存资源，近年来通过“修旧如旧、新旧并置”等理念，将工业锈带转化为生活秀带，让历史记忆与现代商业共生。代表改造项目有六纬路商圈的天津金茂汇、天拖商圈的天拖·巷往1956、河东区的泰达津一·PARK等。

04.

高首发经济+定制化业态，成为新的核心竞争力

在当下，很多商业的核心逻辑，不再是简单增加供给，而是通过空间重构创造新的需求维度。年轻客群与空间场景相互赋能，使商业体从“封闭盒子”到“无边界生活场”，从“商品交易中心”进化为“文化发生地”。 

赢商大数据显示，天津的城市商业力指数综合评分为8.60分，整体条件比较优秀，但相比其他维度，其商业活跃指数（7.73）有些拖后腿。这也与其购物中心业态占比的情况相吻合——零售业态占比偏大，体验类业态占比偏小。 

不过，改变已经在发生。在部分全新项目引领生活方式提质焕新的同时，天津的头部商业项目也从未停止“自我进化”。 

比如天津天河城开业八年来，将首发经济、场景营销刻入基因，每年调整品牌超100家，不断夯实其“品质潮流新地标”“津门客厅”的市场定位；天津大悦城将“首店势能+在地创新+策展转化”的商业方法论发挥到极致，形成强大的商业辐射力，带动周边商圈能级整体提升；天津万象城在构建和引领天津高端时尚体验的同时，持续探索“商业+文化”运营模式，不断强化城市“高级感”商业空间标签，成为焕新天津城市精致生活的样本。 

近年来，首发经济正作为激活存量空间与提升消费能级的重要抓手，助力天津打造错位竞争优势、提升消费资源的稀缺性和吸引力。 

据赢商大数据，天津在2025年成功举办各类首发、首秀、首展活动125场，涵盖时尚发布、艺术展览、演出演艺、新品体验等多种类型，有效提振市场消费活力。 

同时，天津2025年引入品质首店339家，数量相比2024年几乎翻倍。从首店级别看，全国首店2家、区域首店15家，城市首店322家。首店数量不少，但高能级首店略显欠缺。在完成“数量追赶”之后，下一步的重点可能是“圈层深化”与“生态共创”。 

从品质首店入驻商业项目来看，竞争格局呈现出鲜明的“头部集聚、梯队分化”特征。2025年，天津万象城、天津大悦城分别引入62家、41家品质首店，和平大悦城、天河城、河东万达广场、恒隆广场也均引入10+首店，成熟头部项目的集聚吸纳效应明显，一方面说明核心商圈头部项目都在主动焕新，另一方面也意味着品质首店分布不均。

从商圈分布看，位于核心城区的三大商圈品质首店集聚度高，2025年，金街商圈、文化中心商圈、老城厢－古文化街商圈合计引入194家品质首店，占全市首店数量约57%。南站商圈、空港经济区商圈非标首店集聚。天津首店空间格局正从“单极集聚”向“核心稳定+次级承接”的梯度扩散阶段演进。 

聚焦近几年新生商业项目，则会发现它们通过高比例首店、定制店、概念店打造差异化： 比如大梅江商圈的新晋实力选手——12.8万㎡的龙湖天津梅江天街，作为龙湖商业布局天津的首座商业项目，引入30%首进品牌及80+定制店型，还在今年1月带来盒马鲜生在天津的第二家门店；天津金茂汇吸引超30%的城市首进品牌，其中首进河东的品牌占比也高达50%，多家知名连锁品牌还专门为项目独特的建筑空间打造了老厂房定制门店。 

相比占尽天时地利人和的商业一线城市，天津商业可能显得不那么“上进”，但这座城市自有自己的节奏。在深度对接京津冀协同发展的前提下，天津的发展也从来都不是单打独斗。 

未来，随着天津劝业场、中原百货等完成修缮盘活，国金购物中心、海信广场二期、金隅嘉品Mall等重点新项目开业，天津商业的面貌又将迎来一轮焕新。在“大更新、大洗牌”阶段，天津有望通过政策创新、金融工具支持和市场化运营，将更多“闲置包袱”转化为“有效增量”，使“流量”沉淀为真正的“繁荣”。 

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：文刀刘，36氪经授权发布。