物管市场承压，这些结构性机遇成破局关键

2025年已悄然走过四分之三，物业行业在多重压力下仍在深度调整期。

2025年以来，物业服务企业普遍面临规模增长停滞、营收增速降至5%以下、利润下滑及现金流压力加剧等挑战。在C端、B端、G端三类客户需求整体承压的背景下，行业进入深度调整期。

面对三端客户诉求的深刻变化，部分细分赛道仍蕴藏结构性机遇，物业企业亟需重新审视自身定位，突破传统服务边界，加快探索转型升级的新路径。

C端市场：区域换手加速 

企业加快模式探索

今年以来，“换物业”的情况不断发生。

一方面是业主更换意愿提升，同时，业委会组建也加速了物业更换。

另一方面，企业经营压力增大，企业“主动退出”，四成上市物企退盘超千万。

如滨江物业服务的万固珺府项目要求物业费从2.8元/月/㎡下调至2.2元/月/㎡，滨江物业则选择主动撤出。同样重庆加州物业也从中渝春华秋实项目退出，其主要原因也是业委会要求物业费下调至1.3元/月/㎡。

克而瑞物管统计，2025年物业企业主动退出项目的现象显著增多，仅7-8月，公开披露主动撤场的项目已近50个，龙湖智创生活、中海物业、碧桂园服务、金碧物业、融创服务、金科服务等头部物企也在其中。

从上市物企近年退盘数据来看，战略收缩与结构优化已成为行业普遍趋势。

据克而瑞物管统计，2023年至2025年中期，35家上市物业服务企业累计退出管理面积超8亿平方米，其中四成企业退盘面积超过千万平方米。其中，彩生活、世茂服务退盘规模居前，近三年累计退出合约管理面积分别达1.5亿平方米和1.3亿平方米。

实际上，换手加速背后也反映出传统包干制模式下存在服务不透明、信任缺失等问题，为了解决上述问题，越来越多企业加快对“透明产品”、“弹性定价”、“公信管理”的探索。

比如弹性定价，企业通过精细化拆解服务成本，实现物业定价的灵活与个性化。

从C端来看，物业行业仍有两大结构性机会，企业对银发经济、宠物经济关注度再提档。

一方面，当前社区居住结构正迎来较大变化，预计2035年以后老龄化人口占比为30%，2030年宠物家庭渗透率为30%，2025年单身户家庭占比超过25%，这三个指标与2015年相比均实现翻倍。

以宠物经济为例，三十强物业服务企业已有半数布局宠物经济，涵盖服务、用品、食品和医疗四大类，其中提供宠物寄养服务的企业占比最高，达43%。

B端市场：甲方生存压力增大

倒逼物企多维破局

当前经济环境下，企业普遍加强成本管控，调研显示，近5成企业缩减预算，缩减比例普遍在5%以内。

这一趋势倒逼乙方提升服务效率、优化运营模式，在降本的同时保障服务质量，以满足甲方日益强化的成本控制需求。

甲方压力向后端传导，部分企业为降本推动外包转自营。据克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》，各类业务均现此趋势，其中绿植服务转自营需求最高。

尽管企业经营压力持续传导，但空间管理和能源管理仍呈现结构性机遇。

调研数据显示，在2025年的行政各模块外包需求中，能源管理和空间管理的增长幅度最为显著，分别达到了11%和12%。

从百强物业服务企业的布局情况来看，超过30%的企业已经在能源管理和空间管理业务上进行了深度布局。

值得注意的是，当前宏观环境下，物业服务企业聚焦TMT、高端制造、能源电力、银行金融、生物医药等“新动能”领域，将其作为核心拓展方向。

2025年以来，头部企业拓展成效显著，如万物梁行中标华住集团全球总部、宁波吉利汽车研究院、卓越商企服务斩获中兴通讯全球总部等。

公开数据显示，高潜客户项目对物企营收贡献显著。

比如中海物业上半年新增外拓千万级项目年合约金额均值达到2320万元，同比提升16.6%；另外保利物业、远洋服务落地千万级以上项目也分别达到了11个和9个。头部企业向高质客户集聚的趋势持续强化。

G端市场：细分市场差异显著

挑战与机遇并存

从G端政府客户来看，高校、医院和公园/场馆是物业服务企业竞相布局的重要业态。

其中，医院物业赛道吸引上下游企业加速布局。随着医保制度持续改革，倒逼医院压缩后勤预算，尽管如此，百强物企中逾70%已进入医院服务领域，并且头部物业企业更是推出了聚焦医院后勤的子品牌。

随着医保结算提速，将大大缓解医院回款压力，服务于医院的乙方企业应收账款问题也将得到一定程度的改善，医院物业服务企业作为其中的重要组成部分，也将从中受益。

另外，公园和场馆作为政府（G端）客户的重要业务领域，正处于快速发展阶段。

公开数据显示，截至2023年，全国公园达2.8万个，总面积69.2万公顷；2024年，全国各类场馆数量达484.2万个，总面积约42.3亿平方米。

为推动开放共享与商业化运营，各地陆续出台支持政策，推动“自我造血”能力成为公园、场馆类业态可持续运营的关键。

以深圳虹桥公园为例，华润万象生活通过打造IP、优化空间、丰富活动与多元商业运营，显著提升项目吸引力。截至2024年10月14日，累计接待游客102万人次，“十一”期间接待游客达15万人次，同比增长30%，客流的增长带动光明区周边商圈消费同比增长约40%。

面对行业变局，领先企业正积极应对，聚焦一二线城市优质项目，优化客户结构；推进服务标准化与品牌化，提升溢价能力；加大智慧化与AI应用，实现降本增效；积极探索“价值交换”、“跟随出海”等新模式，拓展增长空间，重塑竞争力。

未来，物业服务将从规模驱动转向质量与效率双轮驱动，具备精细化运营、资源整合与科技赋能能力的企业，有望在分化中脱颖而出，构建可持续的竞争壁垒。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞物管，36氪经授权发布。