上海楼市的安全垫到底在哪里

最近沸沸扬扬有一阵子了，浦西一个还不错区位和品质的项目通过渠道拼命打折促销的事情：85折。

这事或许各位都知道，不知道也没关系，这不是今天聊的重点，重点是如果上海一手房降价严重，那么市场会不会出现踩踏现象，以及楼市的安全垫到底在哪里？

01

要知道现在一手房降价是非常艰难的。

因为土地成本和预售证价格之间卡的几乎死死的，如果你降价几乎就意味着亏本。不到万不得已开发商极少会做出如此壮士断腕的决定。

之所以还是有项目降价了，毫无疑问在那个板块，客户可以说不着急买房，或者说有太多选择可以买房。

但是开发商如果等不起，可能就会被迫面对现实，就是这场开发商和客户之间的博弈之中，开发商输了。

为什么这里必须要通过85折才能撬动，本质上底色是来自于板块内的供应结构太过于同质化，在土地出让阶段就规定的小户型为主，加上几块地几乎同时入市，就决定了未来可能会有隐患。

所以一手房会出现踩踏情况吗，我到没有那么悲观。

简单的体感依据有几个：

第一，上海的远郊尚未出现如此严重的价格滑坡，意味着整体房企和客户的博弈虽然处于劣势，尚不至于如此被动。

第二，大部分地块特别是新出让地块在产品规划上有很大提升空间，产品有一定程度的竞争性。

第三，现在土地出让阶段尽量沿袭小地块，减少开发商的投入，其实也加大开发商和客户博弈的筹码。

02

那二手房呢？

二手房最近两年整体价格一直在下滑，本质上也是房东和客户的博弈中输了。

甚至可以说是房东和客户以及中介的博弈过程中输了，购房者现在可以等，中介挑好卖的房子卖，而房东等不起，最后大部分房东选择降价出货。现在二手房降价是共识，其实就是房东等不起是共识。

为什么房东等不起，这是二手房如今一个重要本质：房东需要通过卖房产生购买力。

在经济萎靡的当下，依赖工作或者其他赛道获得购买力的可能性不大，卖房成为切实可行的方法。

第一，通过卖房去买更好的房子，上海一手市场的火热很大程度上就是二手市场里卖掉房子的房东进入的。

第二，储备现金用于对冲其他可能。

另外还有一个原因，确实存在一批房东对于降价没什么抗性。

二手房市场之所以很难调控是因为在数据背后都是一个个真实的个体，个体不同就决定了决策和差异性不同。

率先在楼市内启动降价策略的，就是那些悲观后的想通者，因为很多房子的购买周期都是在五年以上，哪怕降价对于他们来说相比较当初的买入价格依然有上浮空间。

对于他们来说无非是赚多赚少的问题，如果他们着急用钱，那么降价也变得异常坚决，这部分客群在楼市降价潮的初期确实也起到了一定推波助澜的作用，直到最后成为行业共识。

03

现在二手房如果想要止住颓势，要么改变市场对于房地产的预期，要么改变个体对于收入的预期。这两个预期如果没有改变，那么二手房市场还需要一定时间的生扛。扛到一定的时间就好了，这很痛苦，但确实也必须经历。

这个时间会有多久，我个人倒也是没那么悲观。

本质上市场也在测试，到底什么价格是底？其实一手房这个价格底已经测出来了，85折其实是个案，很多郊区的房子本质上9折就能够去化。这就说明客户和开发商已经就价格底达成了统一。

至于二手房的底是多少今天我们先不说，但是我们必须得承认两个事实。

第一，二手房的价格不可能无限度的下跌；第二，二手房已经跌了两年的时间了。本质上最大的利空已经出完了，后续需要调整的是情绪干扰。

所以这个信号是哪里，表明房东可能惜售了。

市场开始平衡的最重要情绪信号就是：房东开始觉得这么降下去没意义了，不如不卖了，哪怕出租也不卖了。

其实本质上就是二手房的挂牌量，只要挂牌量控制下来，市场就能够平衡下来，价格也能够平衡下来。

这里可以交叉和大家分析一个佐证数据.租赁市场各位可能关注的不多，但是最近的变化确实出奇的火爆。上海从6月份开始到现在，链家每个月的租赁成交都在2万套以上，这都是历史巅峰值。

另一个数据，租赁房源的挂牌量只有4.7万套，换句话来说现在上海的租赁市场反而出现了严重的供不应求，这是上海楼市极少出现的情况。

对于多套房产持有者，如果贱卖到自己底线，或者如果出租回报亦尚可，那么很多决策就会发生改变，情绪也会随之扭转。

也就是说，极有可能，未来上海的下一轮市场平衡是通过租赁市场的平衡来拉动二手房市场的挂牌量的平衡。

从而让整个二手房市场趋于回暖，这是我现在目力所及范围之内，可以看到楼市的安全垫了。

但是关于时间，我今天依然不敢给到明确时间。因为说实话通过租赁拉动二手着陆这件事在上海楼市尚未出现过，这个也只是我个人的体感触摸过市场之后的感性发言。

但是我依然认为市场正在着陆和稳固，现在楼市确实并不光明，但一定不是在最黑暗的时候。

盲猜，明年春暖花开日，应该市场会是一个转点。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。