四代宅开始“刚需化”

在四代宅集中入市影响下，一些城市传统大面积、高总价四代住宅也开始不好卖了。

一方面与四代宅集中入市有关，另一方面也反映出当下市场的特征：以年轻家庭及首次置业者为代表的刚需人群仍是市场主力。

和过去相比，这部分新生代刚需购房主力对居住品质、空间舒适度等都提出了更高的要求，推动市场形成一种“刚需预算、改善期待”的新需求特征。

这也倒逼房地产企业在产品端进行革命性创新。

最大的变化是开发商正在对四代住宅理念中的立体绿化、空中庭院、多功能互动空间等，进行“瘦身重构”，使其更加适配百平方米内中小户型，开辟“刚需价格、改善体验”新赛道。

四代住宅“刚需化”

成为存量时代破局着力点

随着消费者对住宅品质要求的持续提升，四代住宅在刚需、刚改项目中的普及和应用将日益广泛。

根据克而瑞的不完全统计数据显示，2023年以来，市场上出现含建筑面积约110平方米及以下的第四代住宅典型项目约有17个，其中多个项目最小面积不到90平方米。

小户型四代宅的兴起直接反映了市场需求，并且是房地产企业创新变革、应对挑战的必然产物。未来，四代宅的“刚需化”浪潮仍将持续。

四代宅在小面积段产品中的运用，最大的特征是打破了面积壁垒，多元高赠送成为其亮点，飘窗、阳台、花池等一应俱全，加之大露台，显著提升实际使用面积，以更高的产品价值满足刚需家庭的需求。

比如重庆某四代宅95平方米户型，包含了6米挑高的“空中浮岛”露台，偶数层约12平方米花园，奇数层约9平方米庭院，在刚需产品中也能实现LDKBG一体化，整体赠送率高达40%。

重庆某四代宅建面约95㎡户型（奇/偶数层）户型示意

还有广州的某四代宅建面约82平方米户型，创新性地实现了阳台占比高达25%，并额外赠送40%的户属空中花园，这一突破性设计彻底颠覆了传统住宅的规格，成功实现了使用面积的最大化至110-126㎡，实用率突破140%。

在设计上，偶数层露台侧面拓宽1.25米形成约30平米南向空中花园，奇数层则通过3.6米进深设计新增1.7平米实用面积，露台连通客厅形成6米挑高视野。同时实现4开间朝南，南向面宽达12.4米，LDKG一体化形成约36平方米社交方厅，增强小户型的空间感与家庭互动性。

广州某四代宅建面82㎡户型（奇/偶数层）

另外，在广州另一个四代宅项目中，其建面约88/93㎡户型，同样利用飘窗全赠送、阳台半赠送、奇偶层错位花池实现约120%的使用率。户型设计同样强调LDKB一体化及四开间朝南格局。

整体来看，对于刚需刚改客群而言，房企均在空间利用率提升方面增强产品吸引力。

小面积四代宅市场热度分化

随着小面积四代宅正式入市，从市场反馈来看，其受欢迎程度呈现出较为明显的分化态势。

在广州，小面积四代宅受到市场追捧。

比如前文提到的82平方米户型的项目，整体认购仍好于周边同类型的普通产品。其中一个四代宅项目去年首开认购率达到94%，而同期相邻地块的产品开盘当日去化率只有1%，四代宅的市场接受度显著高于传统产品。

进入2025年，该项目三次开盘最高一次认购率也达到了65.33%，不过后续热度稍有下降，4月末开盘认购率仅为17.42%。从项目去化来看，去年12月开盘以来推出617套住宅，目前备案501套，去化率81%。

但是在北京，购房者对小面积四代宅的接受度仍需要时间验证，主要是北方的气候条件对第四代住宅的实际使用价值产生了较大影响。

以北京首个四代宅项目来看，面积段从77平方米到129平方米，覆盖了刚需和改善家庭，每户都赠送约6米挑高的空中浮岛阳台，最高赠送面积高达20平方米。

该项目自去年9月开盘以来，推出857套住宅，目前备案517套，去化率60%。相对而言，周边三公里范围内在售的传统住宅项目开盘以来去化率已接近八成。

对于北方城市而言，四代宅还应更加注重因地制宜、因需而设，做出符合地域特征、客户需求的优化调整。

小面积四代宅正在走进刚需家庭，这是行业产品力提升的重要体现，四代宅的“刚需化”浪潮还将持续，未来进化的方向也将更趋于理性和成熟。

头部房企有望打磨“高赠送、真体验、低成本、可持续”的可迭代标准化产品线，以此核心竞争力，带来刚需产品“小面积、高复合、深体验”的革新。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。