润达丰、嘉禾兴2家民企在成都杀出来了

今年的成都楼市超出了多数人的预期，两个从四川地市闯出来的民企，把市场搅得沸沸扬扬：一个是第一次做豪宅，就把成都新房单价飙到22.1万/㎡；另一个成立才5年，三年在成都拿地花了60亿，近郊市场被它攥得死死的。

今天我们不聊大道理，就扒扒这两家“黑马”的路径。

头部房企在下滑，民企却冲上来

先承认，成都还是二线楼市里的“尖子生”。

今年1-7月商品住宅成交金额1477亿，同比涨7%。但从五月开始，这颗“尖子生”就有点“掉链子”，7月成交金额直接同比降低27%。

更有意思的是“玩家格局”的变化。

头部房企“缩量”。成都TOP20全口径销售额里，全国化头部房企占了60%的市场份额大头，但几乎头部房企销售额都在下滑，TOP20里的头部企业，同比平均跌11%。

部分民企“冲”。除了靠麓湖常年稳居榜单的万华，另外两家民企直接“杀”进了TOP20。润达丰滨江排第8，要是把全国前20大房企剔除，直接冲到第2，销售业绩同比暴涨731%；嘉禾兴地产排第15，剔除头部房企后直升第6，同比增速402%。

2025年1-8月成都全口径销售数据（亿翰整理，不代表排行榜全貌）

当全国房企还在“只关注核心”时，部分本土民企已经偷偷踩“油门”了。

近一年拿地权益金额前列的还是华润、建发等头部国央企，拿地权益金额都超20亿，多集中在成华、锦江、金牛这些核心区。

民企中嘉禾兴最典型，今年拿了4宗地，双流、温江各落一子，新都拿地2宗，成了成都拿地数量最多的企业；其次是润达丰，去年拿地3宗，权益金额超30亿。

2025年1-8月成都权益拿地金额TOP10（亿翰整理）

润达丰捅破豪宅天花板，嘉禾兴攥死近郊刚需

对于在成都突围，润达丰和嘉禾兴是两个极端。

润达丰：从“刚需之王”到“豪宅新贵”，第一次做顶豪就飙到22万/㎡

谁能想到，前几年靠“高赠送刚需盘”站稳脚跟的润达丰，今年直接跳进豪宅圈“炸场”？

它的起点一点不“豪”：2002年在达州做项目，2015年才第一次进成都，第一个项目是滨江和城——当时靠“高赠送”圈粉，128㎡实得153㎡；后面滨江睿城113㎡更是可以实得200㎡，单价1-2万/㎡，总价几十万到一两百万，典型的“刚需玩家”。

润达丰滨江布局图（图源网络）

2024年，它直接换了赛道。润达丰高调推出“缦华系”，一口气上了3个千万级豪宅——交子缦华、丽世缦华、悦蓉九州。

拿地透着“狠劲”，交子缦华2024年4月以23400元/㎡楼面价拿的，溢价率33.91%；后又以26000元/㎡拿了林家坝地块，溢价率超44%，直接刷新片区地价；丽世缦华2024年9月经过100多轮竞价，花9亿拿地，楼面价24300元/㎡，溢价率87%。

2025年3月，交子缦华取证，16.98万/㎡刷新成都新房最高单价；今年6月，丽世缦华一期取证，最高单价22.1万/㎡，总价5661万——直接把成都豪宅的“上限”捅破了。

它能成，靠的是“刚需盘的优点+豪宅的配置”。

挖人：从龙湖挖来多个高管，从产品、营销、运营、管理等对标一线豪宅人员配置。

产品：一个是“豪”，如丽世缦华全域采用顶级石材，全行业第一个用防弹玻璃，全屋采用国际顶奢品牌精装标准，每户配备4个花园等等；第二是“高得房率”，作为大平层产品，丽世缦华得房率145%，悦蓉九州实得率超170%，交子缦华二期大平层得房率达130%，周边项目大概85%-95%，直接多40%利用空间。

嘉禾兴：从“资中起家”到“近郊霸主”，3年拿地60亿

如果润达丰是“往上冲”，那嘉禾兴就是“往下扎”。

它的起点更“草根”。2019年底才成立，在成都注册公司，老板严兴桃从内江资中县闯出来，早期在简阳、资中做项目，2023年才正式进成都。

拿地“稳”。三年拿了12宗，花了60亿，全在温江、双流、新都、郫都、青阳这些成都二圈层的近郊——2023年4宗259亩，2024年4宗200亩，今年又4宗，每年雷打不动4宗地，楼面价基本都控制在4000-9000元/m²。

资金“实”。别人靠融资拿地，它在案场摆公示板：“如嘉禾凤栖和鸣项目直接表明自有资金占比超70%，不融资不贷款”。作为家族化企业，全款拿地直接给购房者吃“定心丸”。除此之外，还通过合作分摊风险，比如和国企空港兴城联合拿地，和海南瀚雅、华颐幸福合作开发。

嘉禾兴地产项目位置示意图（图源网络）

它的产品踩中“刚需刚改”痛点。

得房率“高”，大部分项目达110%以上，刚需的预算能拿到高端改善的面积。比如，嘉禾滨湖颂143㎡实得约为180㎡，嘉禾桂府公摊仅15%，得房率约113%；嘉禾滨湖颂非新规产品143㎡得房率约98%，新规产品中部分户型得房率可达110%-120%，嘉禾凤栖和鸣139㎡得房率约116%。

交付速度“快”，拿地到开盘最快只要2个月，其中嘉禾・凤栖和鸣2025年4月拿地，6月就启动开盘销售，8月开放园林示范区，半年就封顶。

产品配置“够”，刚需盘的价格，至少给你改善盘的配置。几个项目的主力户型集中在100-143㎡，如嘉禾兴城和颂打造“一环两中庭”的景观格局，配置下沉式鎏金会所；嘉禾凤栖和鸣打造片区首个集合大型体育场馆、健身博览以及休闲式公园、商业配套的一站式TOD项目，配备约1130㎡下沉会所，而这个项目小高层总价也就200多万。

服务品质“高”，几乎所有项目都引入龙湖、绿城等知名物业，保障服务品质。

最后，说句实在的：成都楼市从来不是“只有一条路能走”。

它们的故事里，没有“运气”，只有“精准”——知道市场缺什么，自己能做什么。这或许就是“黑马”的逻辑：不是跟着别人走，而是找到自己的缺口，狠狠扎进去。

本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：说真话的盘姐，36氪经授权发布。