8月土地成交量价均回落

未来城不落·2025年09月11日 10:11

全国65个重点城市土地供应规模环比增长16%，共推出经营性土地740宗。

一、全国重点65城土地市场概况

1、8月重点65城土地成交规模收缩，涉宅成交环比降四成

8月，全国65个重点城市土地供应规模环比增长16%，共推出经营性土地740宗；然而，总计成交各类经营性土地538宗，成交规划建筑面积为3464.84万平方米，成交规模环比小幅下滑4%，同比亦下降8%。

在涉宅用地方面，8月全国重点65个城市累计成交涉宅土地106宗，成交总规划建筑面积约为666.45万平方米，规模环比下降40%，同比下降37%。整体来看，8月土地拍卖热度有所降温，仅一线城市仍维持一定热度，而二三线城市优质宅地出让频次减少，导致本月涉宅用地成交规模显著下滑，低于今年月度平均水平。三季度作为土拍市场淡旺季的过渡期，尤其是7月和8月历来呈现成交缩量的态势。随着进入“金九银十”传统旺季，土地拍卖热点有望逐步回升。

结合65个重点城市经营性土地的成交结构情况，本月涉宅用地的成交规模占比显著下降11.5%，占比约19.2%。商办用地的成交规模占比较上月持平，保持在6%。与此同时，工业用地的成交规模占比则显著提升12.3%，占比达到72.6%。

2、8月，量价双双回落，出让金规模环比降46%

8月，全国65个重点城市的经营性土地出让金总额约为686亿元。受土地成交结构变化的影响，涉宅用地的占比有所下降，进而导致整体土地成交楼面均价显著下滑。由于8月二三线城市涉宅地块的出让活跃度明显减弱，本月土地成交楼面价环比下降44%，降至1979元/㎡，同比也下降24%。因此，出让金规模环比下滑46%，同比亦下降了31%。

在涉宅用地方面，受8月土拍市场热度回落的冲击，全国65个重点城市的成交楼面价环比下降18%，跌至8138元/㎡，但同比仍上涨9%。与此同时，本月涉宅用地的成交规模环比减少40%，进而导致涉宅用地出让金规模环比大幅下滑51%，总成交金额仅为542.33亿元，同比下降32%。

8月，一线城市土地拍卖较上月显著减少，本月仅北京和深圳有涉宅用地成交，而上海和广州均未推出宅地。深圳成为本月关注焦点，其出让金高达116.44亿元，成交楼面价攀升至45532元/平方米，整体溢价率更是达到了28.62%。与此同时，本月一线城市整体成交规模环比大幅下滑65.4%，平均成交楼面价为43325元/平方米，出让金规模也相应环比减少66.7%，仅为126.7亿元。

8月，二线城市涉宅用地呈现出以价换量的趋势。涉宅用地成交规模约为689万平方米，环比小幅下降3%；成交楼面价环比显著下降30%，至5604元/平方米，导致涉宅用地出让金降至386亿元，环比下降32%。同时，平均溢价率降至2.13，各城市以底价成交为主。总体来看，本月二线城市土拍市场热度回落。

与此同时，本月三四线城市的土地拍卖市场通过以价换量策略取得了显著成效。8月涉宅用地的成交规模约为2647万平方米，环比增长83%；成交楼面价环比下降18%，降至2107元/平方米；涉宅用地出让金总额达到558亿元，环比增幅达54%。

3、8月涉宅流拍率小幅回升

8月，全国重点65城的涉宅用地流拍总计仅5宗，流拍率小幅上升至4.5%。整体来看，由于本月土拍规模收缩，核心一二线城市均未出现流拍现象，仅海口、泉州及太原出现涉宅用地流拍，流拍情况较为罕见。其中，海口本月推出的3宗地均告流拍。随着土拍热度的下降，本月土拍市场情绪有所回落，导致流拍小幅增加。

二、核心24城土地市场表现情况

1、8月，涉宅用地成交规模环比小幅下降3%

8月，一线城市土拍仍保持一定热度，但二三线城市土拍热度整体呈现下降趋势，部分热点城市如深圳、杭州、南京等地仍有一定热度，但整体市场热度有所回落。

本月，核心24城共计成交涉宅用地87宗，总成交面积约为561.71万平方米，环比小幅减少3%，但同比大幅下降27%。与此同时，由于本月二线城市高溢价地块出让较少，整体溢价水平有所下降。受城市成交结构变化的影响，8月核心24城涉宅用地的成交楼面均价降至8062元/㎡，环比大幅下滑46%，同比亦下降9%。同时，受成交楼面价下降的拖累，本月涉宅用地出让金总规模约为452.8亿元，成交金额环比大幅减少48%，同比显著下降34%。

结合核心24城涉宅用地的溢价率及流拍率表现来看，8月平均溢价率已降至7.35%，且仅有1宗地流拍。分城市来看，本月一线城市中仅深圳维持了高热度和高溢价水平；二线城市则主要呈现出以价换量的趋势，其中苏州、重庆、长沙、西安及南京等城市的成交表现相对较好，但基本以底价成交为主，多数城市土地拍卖成交较为清淡。

2、8月地方国企拿地占比约40.5%

8月，核心24城累计成交87宗涉宅用地。从企业拿地规划建面来看，央企、地方国企和民企的拿地比重分别为7%、40.5%和43.8%。结合8月房企拿地情况，民企的拿地积极性有所提升，其拿地规模占比相较上月增加18%。与此同时，央企和地方国企的拿地活跃度有所下降。本月，地方国企拿地规模占比相较上月减少约3%，而央企拿地规模占比则下降7%。

根据8月核心24城的土地成交数据，本月合肥、济南、青岛、沈阳、苏州、天津及重庆等城市的地方国企拿地规模占比超过六成。此外，部分城市的民企拿地活跃度有所增强，北京、西安、宁波、长沙及郑州等城市在本月民企拿地规模占比也超过六成。