越来越多的房企朝架空层下手了

一直以来架空层都是最容易被遗忘的“灰色地带”，而且往往被认为可有可无。不过，这两年开始，发生了变化。

我们发现，越来越多的房企开始重点关注架空层，并赋予其各种主题，头部房企更是联合品牌打造泛会所IP，将架空层升级为承载生活方式、促进社区互动的重要场所，特别是在高端住宅领域，这已成为体现产品力和溢价能力的关键一环。

这一现象背后，实际是购房者从“有房住”向“住好房”需求转变的推动，社区价值正经历一场深刻变革。

多省市出台优化政策

架空层等公共空间不计容

随着中国房地产市场供需关系发生重大变化，国家层面提出“好房子”的概念，支持改善性住房需求，全国多省市出台优化政策，支持高品质居住需求。

2024年以来，重点城市中至少有8城先后放宽架空层、风雨连廊公共空间的容积率计算标准。

以北京为例，2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则（试行）》，对架空层、风雨连廊等公共空间及后期的运营维护等方面做出指引，鼓励新建住宅建造开敞阳台、屋顶花园、架空层、风雨连廊等设计。

随后2025年2月，北京又发布《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，对社区公共空间品质作出系统性优化，明确规定首层架空作为公共空间使用，面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.米，不计容。

北京已有房企先行对架空层价值进行挖掘。比如招商在北京亦庄的首个设置首层架空层项目，设置了休闲座椅区、交流角、亲子互动区、书吧阅读区等。

武汉华润某项目把2000㎡的架空层打造成多功能区域，包括阅读书房、运动健身区、儿童游乐场以及派对屋等，使得架空层成为家庭功能的有效拓展与延伸。

改善型住宅产品开发正围绕儿童生活场景对架空层进行深度挖掘，并体现出更强的专业度与细分度。

比如珠海华发某项目，将架空层的儿童游乐区进一步划分为0-3岁婴幼儿区、3-6岁学龄前区及6-12岁学龄区，同时设置了儿童探索区与阅读区，形成完整的成长支持系统。

在“好房子”时代，开发商对架空层的重视也意味着行业已迎来精细化发展新阶段。

整体来看，房企通过深入洞察业主需求，致力于构建全龄化、多场景社区空间，而架空层作为社区公共配套的一部分，通过设计融入阅读区、儿童游乐区、健身区等多种功能，成为家庭功能的有效拓展与延伸。

头部房企有了新玩法

联手大IP用架空层撬动产品溢价

架空层功能还在不断进化。

一批标杆项目通过深度联名知名文化品牌与生活方式IP，将架空层转型为主题泛会所空间，使得架空层不再是孤立的功能盒子。

以成都新希望某项目为例，该项目与本土及国际知名品牌携手，在3、4号楼架空层打造了集社交、文化与休闲于一体的超级泛会所体系，以专业运营能力为业主构建了多元化的生活场景，成为成都高端社区场景创新的标杆案例。

比如其行政酒廊联袂“萃坊STILLFUN”，为项目注入了专业酒水服务，并提供季度主题酒单定制、私人藏酒管理及冠军调酒师品鉴课程，让业主在家楼下即可享受高端酒吧的微醺社交体验。

新山编辑部书吧依托文化地标“新山书屋”的选书与策展能力，书吧精选4000册书籍，涵盖艺术、文学、社科、绘本、商业与生活等各个领域，适合全龄业主，阶梯式阅读空间复刻阿那亚孤独图书馆的沉浸氛围。

图：成都新希望某项目架空层泛会所实景

另外，在杭州招商某项目与西泠印社杭州书画社的联名合作，也是房地产与文化IP深度融合典型案例。

该项目将金石篆刻艺术植入社区生活场景，架空层金石艺术展廊作为核心载体，首展“西泠·艺藏”作品，展廊内还常设“西泠印社结社文化”主题墙等。篆刻沙龙空间每月开设的“金石工坊”由西泠印社社员亲自授课，将艺术教育融入社区日常。

架空层的价值重生不仅是对闲置空间的高效激活，更标志着社区配套已从功能主义转向情感连接与文化认同的建构——通过引入专业品牌的运营能力与文化IP的精神内核，开发商正在将社区转化为承载多元生活场景、培育社群生态的“第三空间”。

这种转变背后，是行业生态进步的推动，也是房企通过场景创新实现产品溢价与资产增值，构建起可持续社区生命力的主动选择。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。