上海是怎么实现租售并举的
最近在上海到处踩盘，发现了一个很明显的变化 。
很多板块的纯租赁社区越来越多了。
之前就跟各位实地分享过，今年保租房几乎是争相入市的，而且各种开发商旗下的纯租赁社区，也不断出现。
尤其在一些产业集中的区域，这样的社区似乎正成为板块标配。
从2016年提出租售并举到今天，上海关于租赁住房生活的画面，已经越来越清晰了。
大量租赁住房小区甚至开发商、运营商开始出现。
这些力量，正成为搅动租赁市场的一条鲶鱼。
也意味着，现在租赁住房的市场定位，已经在上海住房体系中发生了根本性改变。
不过我最好奇的是，这一现象的背后，上海究竟是怎么促成这件事的。
01
其实整个过程，持续了6年的时间。
这件事，还要 从2017年的第一批租赁用地开始说起。
这一年的7月，上海首次在浦东和嘉定出让了两块R4用地。
来源：上海土地市场
一块在嘉定新城，一块在浦东张江。
都规定了70年内只租不售，且只能房企100%自持。
来源：上海土地市场
这完全是商品房土地供应之外的另一个逻辑了。
此后，全国大范围的租赁用地出让陆续启动，上海更不断地在全市加大供应剂量。
所以这一年，也被称为租售并举元年。
此后一直到2022年，上海在租赁土地市场，共持续了6年的公开招拍挂。
我统计了下，总计出让了155宗。
数据来源：上海市规划和自然资源局
统计年限以成交日期为准 。
剔除一些商住办混合用地后，纯租赁用地大概136宗（一宗成交包含多幅地块）。
按区域分布来看，毫无疑问，浦东是纯租赁用地储备最多的一个区域。
而且和其他区的落差非常明显。
各位感受下，
数据来源：上海市规划和自然资源局
统计年限以成交日期为准
而从队伍规模看，这6年中，国央企都占了大头
到今天仍以88%的占比，主导着大部分市场
比如今年的熟悉面孔，上海地产、上海城投等，旗下的租赁社区就遍布了各个区域。
而民企仅占了11%。
不过，随着市场扩大，如微领地等加入进来的民企也越来越多了。
逐渐在市场上占据靠前的身位。
但是，整理这些数据时，一个让我很难忽略的节点是：2022年5月。
从2021年迎来供应顶峰后，上海租赁用地的公开挂牌，似乎停留在了这个时刻。
而且2022年一整年只出让了2幅混合地块，没有纯租赁用地。
给人一种停止供应的错觉。
但事实上，这一年多来，上海租赁用地依然在持续输出。
只不过换了一种方式。
比如，定向出让给一部分开发商和社会企业。
今年6月初，青浦就将一幅朱家角地块，以保租房的形式定向出让给了华为。
上半年，上海这样的定向出让共有10幅，建面超过了95万平。
而全国纯租赁供应一共只有13宗，建面超112万平。
相信各位已经感受到了，很直观的对比。
上海不仅是全国第一，还是绝对主力。
这不是什么夸张的修饰词，而是真实现状。
一个更有力的数据是，十三五到今天，全国纯租赁用地共出让了320幅。
今年截至4月，我们也统计过一个数字，上海出让的纯租赁地块，是208幅。
稍微算了一下，占比很惊人：65%。
未来，这65%的地块，预计为上海提供超过24万套租赁住房。
且目前大部分区域都已经开工了。
我查了下房管局的数据，显示到今年7月底，上海在建的租赁住房项目就有107个。
意味着，今后两年，大型租赁社区集中入市的情形可能会越来越多。
从2017年试点开始，到今天，6年过去，为什么上海在这件事上能这么快速且全面地推进？
一个最简单、直接的方式就是：零溢价。
从土地出让端保证价格足够便宜、成本足够低。
有利可逐，才能吸引更多玩家。
2017年，上海地产集团就在2个月内拍了9宗租赁用地，全部以零溢价成交，保证了未来的租金回报率。
后来，以国央企为主的各路房企一齐涌向上海，在租赁社区赛道迅速扎下根基。
02
时间来到现在。
当年那些租赁地块，也都开始集中入市了。
一个肉眼可见的变化是，市场端出现了越来越多新鲜的身影。
从上海首批R4租赁用地的落地项目，嘉荷新苑开始。
背后的开发者就是上海嘉定新城发展有限公司，一家区域性国有企业。
图源：嘉定国资
这几年国企一直是保租房担当。
比如今年比较活跃的上海城投，在上海布局5个保租房社区，目前3个都已经投入运营。
包括两个月前，我们实地踩盘过的耀华国际社区。
背后就是上海地产城方，布局了19个保租房项目，几乎覆盖上海很多重要区域。
耀华国际社区
但是去年，长租公寓大范围纳保后。
很多民企，也开始承担保租房任务。
比如微领地，作为国内最大的社会化青年社区租赁住房平台。
2021年拿下了浦江镇浦江公园社区地块。
成为上海第一个竞得R4租赁用地的民营企业。
图源：微领地HR
这样的民间企业，这些年在运营服务上积累了一定的基础和优势。
目前正在越来越多的走上台前，随之出现的还有一种合作运营模式。
也就是国企拿地开发，然后委托擅长社区运营的民企，负责日常管理。
旭辉瓴寓就是一个典型代表。
不断输出自己的长处，成为市场上类似运营服务专家的角色，为租户提供更好的生活。
目前，旭辉瓴寓已经和张江高科集团、嘉定新城公司、上实城开等多家国企合作。
有了这些企业的加入，租赁市场的节奏也开始加快，大量保租房集中入市。
于是整个行业的变化也很明显。
保租房体量大都在1000套以上，租金却是板块同水平房源的9折左右。
这么大的体量及先天优势，必然会对周边传统租赁市场的出租率、租金水平造成一定冲击。
比如之前实地看过的闵行梅陇的新黄浦·筑梦城。
周边租金就下降了10%左右。
所以无论市场供需情况、还是政策大环境，长期来看，大型租赁社区都是一个毋庸置疑的趋势。
从土地端、市场端，格局都已逐渐明朗。
不过，资本端的反馈，还要更直观一些。
去年发行的四只保租房REITS试点基金，目前已经全部开启首次分红。
华润有巢REIT实际分配金额3923万元，成了四只基金中最高的一个。
数据来源：企业公开数据
才一年多，金融市场就兑现了一部分期待。
说明作为底层资产的租赁住房，在现金流稳定上，确实存在一定优势。
今年，上海城投也不断表态要在年内发行自己的REITs产品。
图源：上海城投
如果成功，这将是上海第一只国资保租房公募产品。
上周，建行也发布了今年的中期业绩，总规模300亿元的租赁住房基金中，认缴了197亿元。
这意味着行业已经形成行之有效的商业闭环，市场预期不断扩大。
而对如今的年轻群体来说，购置房产的优先级，也毫无疑问正在下降。
租房，正成为越来越多人的选择。
03
而对普通人来说，这样的租赁社区门槛并不高。
大部分人租房，其实时间并不宽裕，短期内要看大量的房源。
整个过程最怕的就是货不对板，浪费时间。
或者被中介牵着走，先看一些很差的房源，不断降低你的预期。
而租赁社区的出现，并未重蹈传统租赁市场走过的弯路。
我个人体验下来，上海对于租房市场流程的把控是非常细节的。
首先，也是最重要的一点，就是面向所有人公开房源。
目前上海的租赁房源都会上线官方APP：随申办。
保证好房源最大限度能让更多人看到。
不用担心信息差，主打一个真实透明。
而且还不断实时更新，稳定供应。
在保租房这一栏，6月我统计的全市项目共21个，3个月过去，目前新增至30个。
平均每个月，就有3个项目入市。
第二点就是操作简单，降低普通人申请的难度。
虽然是线上操作，但整个流程并不复杂。
之前的文章里也跟各位分享过，只要满足2点即可。
一是所在区域内名下无房（或折算人均住房面积小于15㎡，各区标准不同，以随申办公告为准），二就是有一份正当工作。
然后就可以线上填提交申请了，审核一般在5个工作日，先到先得。
关键的是，不通过中介、无手续费，押金也只要求一个月。
唯一的大房东只有政府，不用担心房东突然毁约之类的情况。
十足安全且可靠。
当然，还有很多人关心的居住体验问题。
其实纯租赁社区和普通的商品房小区没有任何品质上的差别。
民用水电燃、精装交付、拎包入住，这些都已经是基本标准了。
今年关于租赁社区，我最大的没想到是来自一张踩盘实拍。
名字各位也都熟悉，仁恒。
没错，这是仁恒今年要在周浦推出的保租房项目，慧智·仁恒派国际租赁社区。
一上来就拿出了相当高的诚意。
只是一个会所泳池的品质感，就不亚于市面上任何高端改善住宅。
可喜的是，这样的品质，不只仁恒一家在做。
今年我们接触过的几个国企开发商也一直在强调，除了性价比之外，自己的租赁社区品质有多好。
可能有些朋友还记得，耀华国际社区。
这是他们室内的交付情况，并没有因为是出租房就把空间做的逼仄狭小。
相反，给足了一家人生活所需的空间感。
这种思考，也说明只追求居住功能的租房时代，已经成为过去式了。
此时此刻，我们看到租赁市场的兑现，也正在改变着很多人的居住生活。
04
所以归根结底，上海为什么要推进租赁市场？
最直接的原因当然还是践行租售并举。
其实从2016年开始，喊出租售并举的城市很多很多。
但直到今天，似乎只有上海确实做到了。
我们今天梳理的每一个节点的推进，其实都需要极大魄力。
尤其这种自上而下的政策，每一处细节的落地和处理，都可能会在过程中遭遇严重变形。
但只有上海，从头到尾一直认认真真在做这件事。
6年听起来不算太久远，但对身在其中的践行者来说，过程是无比漫长的。
无论从社区产品落地，到居住品质升级，甚至背后企业、资本的营收模式。
每一环都是巨大的考验。
这件事放在任何一个城市，都不会出现上海今天的结果。
而这些年，通过一开始的公租房、廉租房，到今天更高品质、性价比的保租房，上海一直在坚持完善整个保障住房体系。
只是为了这座城市里的打拼者能有一个安心居住的空间。
这也是上海这座城市不仅有魄力，更有温度的地方。
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