北京二手房变冷,有人亏本200万离场

未来可栖·2021-10-22
新房亦受影响

想换房的李晓最近有点烦,「一天接到三、四个楼盘的销售电话。我也想买新房啊,但二手房没卖出去,还一直往下降价。」

中介小刘更是苦恼,「两个月没卖出去一套房,整个片区10月份才成交两套。」

「国庆前到访量还算可以,进入10月一下没了四成。」渠道上了、促销做了,某新盘营销经理马鑫头疼接下来怎么办。

今年的北京到底有多「冷」,很多人都感受到了。

01 二手房:一年亏了近200万元

李晓原以为她的房子不愁卖,上地区域一度是北京海淀区家长们追捧的片区。学位多、码农多,这套房子满五唯一,一直自住卖相品质都还不错。

如今已经过去几个月了,这套100平米左右的两居室仍然没有顺利出手。7月份的时候,李晓将房子挂到某中介平台,「总价一开始是1200万元,当时我看上个月的成交价基本是单价12万元左右。最早看房的人还挺多,我还想着价格低了,提到1280万元。」

没想到,8月之后中介的带看量明显少了。中介告诉她,有人去年988万元买的80平左右三居,刚刚挂牌910万元,赔了将近100万卖房,预计成交价会更低。「上个月连续两个周末没人来看房,中介不断让我调价。」没办法,李晓降了100万元到1180万元。

万柳片区成交数据

降价的房子不止上地,还有万柳片区的蜂鸟家园。有中介在朋友圈晒出成交截图,10月份有业主急售一套51.63㎡的房子,挂牌价为750万,成交价为600万元。「这是近几年来都没有的,已经到了2016年的价格了。」

图:2016年该小区成交价

 

万柳地区中介告诉未来可栖,新挂牌的类似户型有业主卖价750万元,并且这套房子是去年刚花了900万元买的,「业主有些着急,他觉得不卖还会跌。」未来可栖粗略计算,加上税费、贷款、中介佣金等,即便挂牌价卖出,不到一年时间已经亏了将近200万元

自从发现房子不好卖后,李晓几乎每天都在社交网站求好运。她原本想换到朝阳的新房,但无缝衔接的计划估计要破灭了。「这套房卖不出去,也没足够资金再买,要是买家贷款又要等几个月,今年感觉够呛。」

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠称,随着二手房成交量下降,部分业主的心态会有所改变,出售价格预期降低,二手房市场均价更趋于平稳运行。

02 中介:整个片区当月才两套成交

李晓的焦虑并非空穴来风,上地片区中介小刘明显感受到了这个秋天的寒意,他告诉36氪未来可栖,上半年几乎每个月都有10套以上成交,「而十月过去一大半,整个片区的所有门店才成交两套。

北京市住建委网签数据显示,近3个月来北京市二手房网签量逐月下降,7月、8月、9月二手住宅网签分别为17855套、15942套以及12575套,9月二手住宅网签环比8月下降21%。

9月份这一数据与今年3月最高点22172套相比,降幅高达43.3%,已成为18个月以来最低点。

从业近十年,小刘鲜见在十一假期给自己放了个假。回忆起之前不动产过户中心每天都挤爆了人,甚至还有同行打架的场景。如今他已经俩月没怎么去过了。「一降价,大家都在观望,手里有钱的客户也要衡量一下。」

对于中介来说,成交少了自然收入也少了。毫无疑问,「钱多事少」的新房渠道成了大部分中介的选择。未来可栖发现,几乎所有中介都会推荐新盘,朋友圈里充斥着在售新房信息,中间只有零星二手房户型图片。

「闲着也是闲着,多个出路。」多位中介告诉未来可栖,每个项目渠道费点位不同,大概在1%-3%左右。如果只带看,带看费用低到可以不计。「此前通州的某热销项目成交600万元左右的房子,级别高的中介到手也就一万多元,新人能拿到的钱就更少了。」

据一位已经离职的链家中介称,卖新房也没有那么容易,大部分二手房中介还是最熟悉自己所在片区,而渠道费高的新房多位于远郊区。「起码要有车,对北京市的整体城市规划也熟悉,才好做下去。」

03 新房:「99%都在上渠道」

「十一之前,我们每周到访量在一千组以上。」马鑫是朝阳区某新盘营销策划,他特别庆幸早于竞争对手半个多月入市,九月份开盘时周边项目只有他们一家。

不过「美滋滋的好日子」并没有延续很长时间,随着周边项目陆续拿证,进入十月后数据明显下行。「上周少了四成,只有六百多组。

渠道是必定要用的,马鑫称几乎每家都在用。但当每个项目都用渠道时,便等同于所有人都站在了同一起跑线上,到访量该跌还是跌。

中指研究院数据显示,2021年9月份,北京新房成交面积环比下滑22%,同比下滑32%。据业内人士透露,成交基本上都是明星盘跟买,市场确实没有之前热了,蓄客不好的新盘甚至都不敢开。

当二手房不好卖时,新房也受到了一定影响,尤其今年北京入市新房改善类产品较多。新房客户中有相当一部分客户需要卖掉二手房,才有资金出手。「换房大部分都是连环单,需要周期和时间节点。」多个新房销售感叹,换房客户的纠结和顾虑明显要多一些

链家数据显示,今年三季度,北京新房新增供应套数约为13600套左右,单季度新增供应面积与项目数量均属近五年来最高水平,其中改善类产品占比较大。

以朝阳区为例,9月至今已有8个新盘入市,尽管户型、单价各有差异,但以110平米以上的三居至四居为主力户型的项目居多。

图:朝阳区近期入市项目

 

北京链家研究院院长高原对未来可栖称,北京置换改善客户占比达七成左右,在这一前提下,二手房贷款期限变长等因素影响,会使得城市刚需-刚改-改善-品质置换链条的运行显著放缓,也会影响改善类置业的需求释放速度。而二手房与新房市场表现也会呈现强相关性甚至一体化现象。

同时,高原指出,未来市场走向方面,预计在整体市场运行平稳的同时,由于项目定位、产品力、区位条件的差异,市场未来的分化可能更为显著,项目间去化速度的差异可能进一步拉大。(应采访者要求,文中刘晓、马鑫为化名)

36氪未来可栖

本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:王露。

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