越秀地产押注六大GDP万亿城市，上半年销售505.1亿

8月28日，越秀地产发布上半年业绩。越秀地产上半年实现营业收入约366.5亿元，同比下降23%；毛利率约为6.2%，同比下降4.4个百分点；归母净利润约为0.9亿元，同比下降93.6%。核心净利润约为0.8亿元，同比下降94.6%。越秀地产的利润水平迎来大幅回撤，利润徘徊在盈亏线附近。

2026年上半年核心财务数据

盈利下滑主要来自结转结构压力。上半年越秀结算项目多为行业上行周期获取的高地价存量，土地成本刚性高，叠加近两年核心城市去化过程中的阶段性价格折让，直接压缩项目结算毛利。同时合营、联营企业投资收益同比收缩，进一步稀释盈利水平。

在业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，按销售额排名，上半年越秀地产上升一个位置，进入行业前8，但从毛利率的水平来看，“目前还是比较低的，从个人角度对这个毛利率也是极其不满意”，这是越秀管理层不得不面对的事情。

越秀地产2026年中期业绩会现场

存量驱动销售

上半年，越秀地产实现销售面积16.2%的同比增长，合同销售金额505.1亿元，完成全年千亿销售目标的过半进度。当期合同销售回款率71%，同比提高10个百分点；经营性现金流净流入137.7亿元。

结构上，80.7%的签约销售额来自持销存量项目，这一数字2025年同期仅为48%，新开盘项目贡献不到两成。

城市分布上，北上广深杭成六大核心城市贡献84.5%的销售。大湾区占整体销售42%，华东区域占26%。分城市看，广州销售面积排行当地第一，北京、杭州销售额跻身城市前十。

为盘活沉淀库存，越秀地产内部推行“一盘一策、一房一策”，对不同项目动态调整推货与定价，规避简单以价换量。公司组建专门旧房置换团队，期内承接旧房460余套，以此带动新房销售接近20亿元；同步抢抓各地房票政策红利，房票相关成交超过700套，对应货值近20亿元。

截至6月末，公司全年可售货值2157亿元，扣除上半年已经实现的销售，下半年待推售货值还有1600亿元。

融资成本首次降至3%以下

财务层面的指标，是越秀地产本轮周期中最稳健的护城河。截至2026年6月末，公司三道红线全部维持绿档，剔除预收款资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍。

期末总有息负债规模1038.7亿元，对比2025年末小幅回落。融资成本实现历史性下探，加权平均借贷年利率降至2.91%，首次跌破3%，同比下降25个基点。

在债务结构中，越秀地产的债务期限排布相对均衡，1年内到期债务占24%，1-5年期占63%，5年以上占13%；境内、外融资占比分别为76%、24%。目前不存在集中兑付压力。

现金流层面，上半年经营性现金流净流入137.7亿元；销售回款率提升至71%，同比抬高10个百分点。期末现金及各类存款合计515亿元，较年初增长10.1%。其中，处置南沙产业园、云谷产业园、毕节酒店以及康养相关业务资产，合计回笼资金44.6亿元，优化了公司的资产负债表。

对于手中资金的去向，林昭远明确表示，资金将优先投向核心城市地块，为全年300亿元的权益投资目标做好支持；其次覆盖项目开发、债务兑付等刚性支出，持续推动有息负债稳中有降。

押注6个核心城市

“行业已经走过最艰难阶段，筑底回稳态势增强，但分化依旧突出，核心城市率先修复。”越秀地产管理层判断，下半年新房市场有望量稳价升，二手房保持较高活跃度，但修复行情主要集中在高能级城市，三、四线压力依旧不小。

基于上述判断，越秀地产将新增投资集中押注在四大一线城市和杭州、成都等6大城市。在上半年的销售总额中，核心六城贡献了近85%。

GDP总量超1万亿，是越秀地产聚焦上述6大核心城市的主要原因。越秀管理层表示，下半年拿地策略依旧是一城一策，深耕六大核心城市，对于万亿GDP以上城市只做机会型研判，不会盲目下沉低能级市场。

上半年越秀一共获取6幅地块，建面68万平方米，权益投资70亿元，其中96.8%权益投资额落在6大核心城市。

截至6月末，越秀地产总土地储备1657万平方米，对应总未售货值约2905亿元；土储中94%集中一、二线城市，六大核心城市货值占73%，大湾区货值占50%。货值结构高度绑定头部城市，既抓住结构性修复红利，也意味着业绩将高度跟随核心城市楼市波动。

从管理层给出的下半年策略看，越秀将继续执行“去库存、精投资、稳业绩、防风险”四大方针，市场判断是“行业筑底回稳，核心城市率先修复”。越秀地产已经拿到了穿越周期所必需的资金安全牌，但接下来需要等待两件事：一是存量低效项目完成出清，二是近年来低价获取的优质地块逐步进入结转，才有望看到毛利率和净利润的实质性修复。

业绩会上，管理层坦诚，新项目拿地到结转存在2-3年周期，盈利修复存在时间差，不会立刻见效。