碧桂园2026中报：无法发表结论

8月26日，碧桂园披露2026年上半年业绩。报告期内，公司实现收入440.81亿元，同比下降39.3%；归属于本公司股东的净亏损156.16亿元，较去年同期190.78亿元有所收窄。

相比数字本身，整个文件中最更值得关注的是碧桂园对于自身状态的定义——“2026年下半年，集团从‘保交房’向正常经营转段进入最关键阶段”。

但另一面是，收入依然下滑、主营业务依然亏损、现金规模依然有限，同时核数师对公司持续经营基础“无法发表结论”。

图源：业绩报告

碧桂园确实在从危机最深处向前走，但目前止血已有迹象，造血仍待验证。

01

单看利润，碧桂园今年上半年的表现似乎出现了改善。

2026年上半年，公司净亏损164.42亿元，同比收窄16.3%；归母净亏损156.16亿元，同比收窄18.2%。但收入端仍在明显收缩，从去年同期的725.70亿元降至440.81亿元。

其中，房地产开发业务收入423.56亿元，同比下降39.5%，占公司总收入的96.1%；科技建造业务对外收入则由14.66亿元下降至4.74亿元，同比下降67.7%。

更值得注意的是毛利，整个文件中只出现了一次“毛利”，毛利润已经默认使用“毛亏”来称呼。

图源：业绩报告

报告期内，碧桂园毛亏59.90亿元。公司解释称，主要由于对在建物业及持作销售的已落成物业计提61.73亿元减值。剔除这部分减值后，公司上半年毛利实际为1.83亿元。

碧桂园正在从过去的巨额经营亏损中逐步止血，但主营业务还没有形成足够的盈利能力。

如果把同样的问题放到2025年的全年财报里，会得到什么结果？

2025年，碧桂园实现净利润16.24亿元，归属于股东的净利润32.61亿元，较2024年的巨亏实现扭亏。但2025年的利润结构并不意味着房地产主营已经重新进入增长周期。当年碧桂园录得821.37亿元“其他收入、收益及损失——净额”，其中重要来源之一就是债务重组收益；与此同时，公司对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值约445.07亿元。

因此，2025年的“盈利”，更多体现了债务重组和资产处置等因素对资产负债表的修复，而并非传统意义上的经营性利润增长。到了2026年上半年，随着债务重组收益的规模下降，碧桂园的经营状态再次被摆到台前。

大数字其实并不重要，真正重要的是未来能否摆脱依靠资产负债表调整获得阶段性喘息的模式，重新建立稳定的经营性现金流。

02

碧桂园正在做的事情，并非没有效果。

截至2026年6月30日，公司总借贷约1426.61亿元，比2025年末的1479.59亿元减少约53亿元；2026年4月，公司又以约4.54亿元现金回购本金约37.5亿元的境内公司债，并确认16.21亿元债务重组收益。

更早之前，涉及约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月30日正式生效，9笔境内公司债涉及约137.7亿元人民币的重组方案也已经通过。

债务重组给碧桂园赢得了时间。但问题在于，这个时间窗口仍然伴随着不小的现金压力。

截至6月末，公司现金及现金等价物仅57.37亿元，受限制现金109.38亿元，两者合计166.75亿元；与此同时，借贷总额1426.61亿元，其中1015.46亿元被列为流动负债。公司约824亿元借贷已经发生违约或交叉违约。

因此，债务规模下降并不意味着风险已经消失。对于今天的碧桂园而言，真正重要的是销售、回款和资产处置能不能持续提供现金，让这张被重新安排过的资产负债表真正运转起来。

独立核数师中汇安达会计师事务所没有对碧桂园2026年上半年中期财务资料发表结论。原因不只是亏损那么简单——公司能否持续经营，依赖于多个尚未完全确定的条件：房地产销售能否按预测实现并及时回款；剩余债务能否继续完成延期或重组；能否与供应商就应付款达成解决方案；以及相关诉讼能否获得有利结果。

核数师明确表示，无法取得充分、恰当的审阅证据，对上述关键假设的恰当性作出结论。

这也形成了碧桂园当前最鲜明的矛盾：公司正在向市场描述“正常经营”的下一阶段，但能否真正走到那里，仍然建立在未来销售、回款、债务协商和诉讼等一系列条件能够兑现的基础之上。

03

碧桂园显然也在寻找债务之外的新答案。

公司正在继续推进“一体两翼”战略，以房地产开发为核心，以科技建造和代管代建作为两翼，并将产品力、服务力、成本力视为新的核心竞争力。

代管代建方面，凤凰智拓已经累计承接超过200个项目，受托管理总面积接近2000万平方米；博智林建筑机器人累计交付超过5200台次，应用面积超过4000万平方米。

但至少从短期业绩来看，“两翼”还无法取代房地产开发。2026年上半年，科技建造收入不仅没有增长，反而同比下降67.7%。这意味着，科技建造、代管代建更像是碧桂园试图构建的长期能力，而不是眼下解决现金流问题的“救命稻草”。

碧桂园能否真正完成所谓“二次创业”，最终还是要回到地产本身——剩余资产能卖多少、能回多少款、能创造多少利润，以及能否逐渐摆脱过去高杠杆、高周转的发展模式。

债务重组只是给碧桂园争取了一段时间。现在，开始进入兑现期。真正决定碧桂园下一程的，不再只是能否活下来，而是能否重新造血。

而政策层面最近出现了一个值得注意的变量。

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等五部门集中发布房地产新政。其中，证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提出，“一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求”，并推动房企融资从“依赖主体信用”向“基于项目情况”转变。配套文件《商品住房开发贷款管理办法（试行）》也强调，对不同所有制房企项目一视同仁，合理区分房企集团风险和单一项目风险。

这意味着，融资逻辑正在从“看母公司信用”转向“看项目本身”。对于碧桂园这样仍有大量存量项目、但集团层面信用受损的民营房企而言，如果项目本身具备现金流自洽能力，理论上将获得比过去更为公平的融资环境。

对于碧桂园来说，或许，这是一个边际改善的窗口。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：张国豪，36氪经授权发布。