近六成新租交易来自搬迁需求 北京写字楼市场持续结构调整

近日，多个写字楼租赁机构公布了2023年二季度报告，延续了上一季度的疲软态势，北京写字楼市场未能开启反弹。

第二季度内，北京甲级写字楼市场共有四座新项目正式交付，带来约24.4万平方米的新办公面积。今年上半年，全市甲级写字楼市场新增供应量累积至30.2万平方米，较去年同期上升28.2%。从供应端的角度来看，市场已回归正轨。

世邦魏理仕数据显示，2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。

需求端方面，市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。

金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。

新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。

其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑及第三方办公扩租开始活跃。

从吸纳量来看，全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。

需求端的萎靡不振则成为当前的市场痛点，市场活力仍被多重不利因素抑制。第一太平戴维斯数据显示，2023年二季度，全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。

值得注意的是，二季度全市净吸纳量再次录得负值，仅为-13460平方米，继去年四季度之后连续三个季度净吸纳量出现负值。2023年上半年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为-1.67万平方米，整体去化压力有增无减。

市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源、可观的租金折扣来刺激市场。

全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道，仲量联行数据显示，甲级写字楼租金环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前的市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。

“近期市场需求复苏仍然受限，全市租金调整期或将持续至2024年。“仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租金下行将进一步推动租户方借助有利市场环境与业主进行谈判，有望争取更加优惠的租赁条款。”

世邦魏理仕数据显示，平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部负责人袁慧指出：“下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。”

商业零售市场方面，2023年二季度，北京共有六个零售项目开业迎客，累计带来约68万平方米新零售面积，市场迎来供给高峰。

位于海淀区的西三旗万象汇、位于朝阳区朝外商圈的THE BOX 朝外、位于石景山区的京西大悦城、位于朝阳区东南部的惠多港购物中心、位于运河商务区的通州远洋乐堤港、以及位于昌平区的首开LONG街等六座各具特色的零售项目相继开业

第一太平戴维斯数据显示，2023年二季度，全市优质购物中心平均空置率环比下降0.9个百分点至7.6%；同期，全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月806元。

聚焦2023年下半年，多个新建项目与城市更新项目预计将按时入市，带来超过50万平方米的新增零售面积。

北京大宗投资市场未能在二季度继续保持活跃，交易额有所回落。第一太平戴维斯数据显示，季度内大宗投资市场累计成交金额仅为人民币44.68亿元，环比下降33.7%，较去年同期下降53.4%。今年上半年，北京大宗投资市场累计成交额仅为人民币112亿元，较去年同期下降18.6%。

相较疫情三年，现阶段的北京大宗投资市场未见明显回暖。目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温，市场上主要成交案例更多的来自于自用型买家和法拍收购。

二季度北京大宗交易市场以内资买家自用需求为主，成交主要位于五环以外区域。家居龙头企业居然之家集团近期发布公告称将收购位于北四环奥林匹克区域的远洋未来广场零售物业，总建筑面积约6万平方米，收购总价为人民币19.63亿元。

在自用型买家作为大宗交易主力的同时长租公寓、工业物流及产业园等物业持续吸引投资人目光。由于办公楼租赁市场表现欠佳，近期北京的办公楼投资需求稍显疲弱。

“市场博弈情绪有所减弱，但整体投资信心的恢复仍然需要时间。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“当前， C-REITs相关资产更受投资人关注，C-REITs的扩容有望继续推高此类资产的投资活跃度。”