从老破小到百年宅，中国豪宅能不能学习曼哈顿？
前几年房地产企业流行出海，到美国、欧洲去买地开发项目，他们的一致解释是：学习国外的开发经验。
这种说辞也并不仅仅是个借口。国内“限墅令”发布之后，传统的别墅豪宅开始向高层发展，但在国内做公寓豪宅的历史并不长，经验很少。
在这方面，虽然有的项目嘴上说要做可以传承的“百年豪宅”，但实际上信心并不足，所以才开始“走出去、拿进来”。
纽约是很多开发商“走出去”的第一站，万科、SOHO中国、绿地、鑫苑、上海建工、金地商置都曾在纽约拿地开发。而曼哈顿（Manhattan）则是他们开发项目之前必去考察的区域。
曼哈顿相当于北京西城区，是纽约市5个行政区中最小的一个，也是人口最稠密的一个。
（图片来自受访者）
曼哈顿也不缺乏豪宅故事。2011年，一个中央公园旁1672平方米的豪宅，挂牌价格就高达9000万美元，每平方米将近40万元，是当年北京楼市均价的20倍。
更出人意料的是，这所房子是1916年建造的，距今已经超过了100年，是一个典型的“百年宅”。
类似这样历久弥新的房子，在曼哈顿有很多，还很抢手。上个世纪，詹姆斯·E·R·卡彭特（1867-1932）设计的住宅中，有42座仍然在使用，另一位设计师罗萨里奥·坎德拉（1890—1953）设计的住宅，也有82座仍在使用，仅这两个人操刀的“百年宅”就有124个。
这些住宅中，有一些已经成为“建筑博物馆”，有一些经过改造之后，成了新的潮流。
（图片来自受访者）
对有钱人来说，曼哈顿是“地产投资界的瑞士”，是资产配置的避风港；而对于国内开发商来说，曼哈顿更像是一座“豪宅博物馆”，是学习经验的地方。
曼哈顿的豪宅不是一天练成的，它也是一步步从“老破小”进化至今，成为豪宅天际线。
曼哈顿的豪宅，也是一个非常好的观察样本，折射出城市与文化的相互作用，以及被人不断改变的建筑。
（本文资料来自于东南大学建筑学学士、北京大学建筑学研究中心硕士、国家一级注册建筑师国夫。作为一位对纽约豪宅建筑倍感兴趣的设计师，国夫用了两三年的时间搜集整理曼哈顿豪宅相关资料，从中看到了曼哈顿豪宅设计的规律和特色。）
消失的「老破小」
在空中俯瞰曼哈顿，将这个立体的区域化作平面，会发现这个地区被交通网络切割成了无数整齐的方块，所有的建筑都在这些方块上排列组合。这就是曼哈顿网络。
在19世纪初，纽约市委员会以网格的形式把曼哈顿地区切分，便于将土地向国民出售。其中最大的单位是2公顷，最小的单位是6.1米×30.5米，即186平方米的面积。市民们可以按照自己的需求、资金的实力，永久地购买土地。
（图片来自受访者）
当时，许多贫困的中下层，选择几家人凑在一起，买一块最小的土地，修建「五三楼」，即五层、三开间，外观非常像如今北京城里许多的“老破小”。夹在中间的地块，会以留天井，或“凸”“凹”字型修建房子，用来采光。这种户型，也就是根据建筑的形态，进行简单的组合。
富裕人群会购置面积更大的地块，用来修建官邸别墅，有不少著名的官邸在美国的历史上留下了痕迹。但由于官邸不方便拆分流转，其资产价值并不高，接手者往往会选择拆掉重建。渐渐地，官邸在曼哈顿越来越少。
在最初的一段时间中，曼哈顿也像国内一样，是没有“公寓豪宅”的概念。
后来，越来越多的人涌进曼哈顿，在59.5平方公里的土地上，住着159万居民，相当于每平方公里就有2.67万人，比北京西城区的人口密度还高了16%。
土地有限，但人和钱越来越多，导致曼哈顿的土地的价值飞速上涨，高楼大厦开始密集出现。时至今日，曼哈顿已经成为世界上最大的摩天大楼集中区，耸立着超过5500栋高楼，其中有35栋超过了200米。
「公寓豪宅」就这样出现了，富裕人群从官邸搬出去，开始进入「云端生活」。
做有历史的民间建筑
“施托伊弗桑特公寓”是公认的纽约第一座公寓建筑（修建时间：1869-1870）。
从它的户型来看，非常粗简地用一条长廊贯穿了整所住宅，从客厅一路通到厕所，其间路过了卧室、餐厅、卧室、厨房，并不符合如今所讲究的生活空间“动静分离”。
（图片来自受访者）
但可以看到，当时的设计师已经考虑到了采光的问题，每个房间都有窗，没有暗室，也顾及了储物空间的设置。
后来，这栋住宅楼被拆迁，在20世纪的百年中，泯灭在了发生翻天覆地改变的城市生活中。但还有一些公寓住宅，在曼哈顿近两百年的高层住宅历史中被保留了下来。
在古代建筑历史中，欧洲被保留最多的是教堂和城堡，亚洲被保留最多的是宫殿和庙宇，但现在，越来越多的民间建筑正在成为见证历史的经典。
修建于1883年至1885年期间的“奥斯本公寓”，可以说是纽约豪华公寓的开端。整栋建筑采用文艺复兴时期的复古风，外立面以及大厅的装潢十分华丽，在1993年，还被评为美国国家历史名胜古迹。
（图片来自受访者）
直到现在，这栋房子内部也保留着最初的木质框架，其审美依旧符合当下。它能成为「百年宅」，更重要的原因或许在于户型设计的适用性。
（图片来自受访者）
从户型上看，起居室与待客区分开，做到了动静分离。客厅、书房、门厅之间互通，形成了一个「环形动线」，它的优势是三个空间可以化整为零，成为一个整体的接待区。而当书房或客厅一面的墙封上，在不用做出很大改变的情况下，就能自成一体，另做它用。
但也可以看到，奥斯本公寓的设计更加重视待客区，对起居室并不重视。
这是因为当时的美国正处于一个非常讲究礼仪的时代，客厅、餐厅、书房三个空间一直是住宅中最为重要的部分。这样的现象，在另一些“百年宅”中也有体现。
后来，詹姆斯·E·R·卡彭特将「环形动线」发扬光大，在设计中将餐厅、客厅、起居室、佣人区严格区分开，他还经常将门厅和画廊当做公寓的枢纽，成为客厅、餐厅、书房之外的第四空间。
这样的设计一经推出，就受到了富人们的欢迎。纽约的开发商也由此看到富人们对私人空间的需求，此后的豪宅设计也更加注重私人空间的打造。
（公园大道635号公寓户型图）
卡彭特之后，豪宅设计师也更加注重实用性，考虑空间和人的需求的匹配度。
另一位豪宅设计师坎德拉把住宅的功能分区进行细化，“一套好的公寓是由人们24小时的日常生活所使用的两个部分决定——生活区和睡眠区；豪华的公寓还有第三个要点，即后勤服务的区域。一套理想的公寓，无论大小，都必须将这两个或者三个部分分开，他们之间不互相干扰，并且相互容易与入口附近的生活区相连接。”
在很多电影中，欧美的建筑没有阳台，但实际上，外国的富豪对阳台也是非常喜欢的。
（图片来自受访者）
高层公寓豪宅出现在曼哈顿的最初时间内，实际上并不好卖，坎德拉在设计中就加入了“空中花园”的概念，在公园大道740号做了退台式公寓，尽可能多的设计了阳台、露台，逐渐成为富豪、新贵喜爱的住所。
改造重生
在我们的认知中，公寓豪宅大多是平层，或是跃层。但曼哈顿豪宅的形态十分多样，即便是仓库改造的房子，也有成为豪宅的可能性。休斯顿街145号公寓的前身，就是一个工业仓库。
曼哈顿没有对土地使用性质的规定，这给它改造成公寓提供了可能。
改造后的公寓保留了原本的钢结构，不同于混泥土对承重墙、墙窗比等严格的制约条件，给了这栋房子更多的改造空间，可以尽可能多的设置窗户，空间也更为简洁。
（图片来自受访者）
钢结构建筑的造价更高，但它具有结构自重轻、抗震性能好、空间大等优点，这是混泥土结构无法做到的，也给了超高层公寓豪宅更多的想象力。
我们可以复制曼哈顿豪宅吗？
在“限墅令”的政策限制下，国内的公寓豪宅越来越多，也并不缺大好的作品。比如，上海的汤臣一品达到了153米的高度，创造了最高天价；深圳湾1号拥有360度海天视界，坐望香港，据说马云、马化腾都是它的业主。
国内开发商对公寓豪宅这个品类越来越重视，也有不少项目打出了“百年宅”、“可生长”的标签，但中国住宅商品化的时间不过30年左右，公寓豪宅集中出现的时间也不过十年，目前底气仍旧不足，足以惊艳的原创顶级产品并不多。
尽管，国内顶级公寓也出现过一些售价5000万以上的产品，但仍有诸多限制和瓶颈。
国内的建筑，大多以混泥土结构为主，因为造价更低，市场对钢结构的接受度也低。钢筋水泥的厚实感与住宅的温度联想在一起，而可变住宅在国内也尚未流行，业主们对住宅的想象力还不足以支撑钢结构的成本和改造空间。
另外，豪宅在国内被定义成小众市场。因为住宅具有民生属性，所以国内的豪宅多是“外部低调、内部奢华”，而高层、超高层公寓住宅也因其天然的地标属性很难成为潮流。
在国内豪宅的成本造价中，地价部分最高，建筑部分最低，软装设计的造价看业主个人品味，但也缺少直接服务于C端的顶级大师作品。从建筑结构本身和后期维护来说，都很难产生“百年宅”、“可生长”的公寓豪宅，更不用说晋级“历史建筑”行列。
国内公寓豪宅，一时还建不成“曼哈顿的森林城市”。
住宅出现的起始点是满足居住需求，但如今建筑文化已经成为城市人文的一部分，而包容的城市会具有更强的生命力。在城市的街区中，不仅是商店橱窗里摆满了琳琅满目的商品，房子本身也应该成为文化、艺术的商品化载体。当城市在阳光之下拥有层次纷呈的繁华时，我们会距离“心中的曼哈顿”更近。
