上海二手风貌别墅单价冲破50万元/㎡？

上海核心区域二手豪宅仍然领涨市场。

近日，网传黄浦区新天地板块中海恒昌玖里成交一套风貌别墅，建筑面积453.88平方米，单价冲上50万元/平方米。

11月10日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）实地走访了这一区域。“前段时间的确成交了一套，我们能查到的网签价格是1.92亿元。”项目附近尚呈豪宅置业顾问小梁对每经记者说。

网签价约42.3万元/平方米

每经记者根据小梁提供的总价估算，其实际网签均价约42.3万元/平方米，而市场传言的成交总价为2.3亿元，单价50.67万元/平方米。

小梁向每经记者介绍，“成交的是独栋别墅，当时一手买入价约1.9亿元，即便是网传的成交价2.3亿元，涨幅也比较合理。新天地板块别墅卖得都好，恒昌玖里带看数量还是比较多的，整个小区都是别墅，比较受欢迎。”

该小区在贝壳平台目前有两套挂牌，其中一套总价1.9亿元

据《每日经济新闻》过往报道，2024年6月27日，中海恒昌玖里49套风貌别墅开盘，过会均价29.8万元/平方米，开盘首日即告售罄。

不仅如此，周边高层住宅也是全市豪宅的风向标。附近翠湖天地六期开盘均价达21万元/平方米，单套总价为7500万元至3.5亿元，开盘推出108套房源当天售罄；中海顺昌玖里2024年3月开盘，512套房源当日几乎售罄，成交总额达196.5亿元，刷新全国单项目开盘成交金额纪录。

“市中心、花园住宅，这些关键词都指向了稀缺性。”上海中原地产市场分析师卢文曦对每经记者表示，“产证上的花园面积意味着住户独享，再加上恒昌玖里是近两年的新产品，舒适度层面比传统豪宅更有优势。”

二手房市场仍保持增长

上海二手房市场整体仍然保持增长。

据上海中原地产，10月上海二手住宅成交2.26万套，环比增加6.60%，同比增加34.89%，创下近6年来同期新高。价格层面，据中指研究院统计，上海二手住宅样本均价为55188元/平方米，环比微跌0.24%，基本延续低位平衡表现。

值得注意的是，自2026年下半年起，上海二手房挂牌房源量价均呈现稳定态势，截至10月，库存量基本保持在2025年高峰期的70%水平，挂牌价格较今年低点提升了1.8%。

随着上海市场一批曾经触发“5年限售规定”的次新房迎来解禁，市场对于此类房源价格走势持续关注。中指研究院对这些次新房挂牌价的统计显示，其区位分化进一步显现，核心区域豪宅领涨，外围及远郊项目则深度回调。

其中，市中心黄浦区的2个项目，平均价格涨幅为51.9%，徐汇区2个项目涨幅23.1%，虹口、静安的项目分别上涨17.2%和11.5%，而临港、金山、长宁的解禁项目价格跌幅均超20%。

 “从目前市场结构看，买房人选择还是比较多，需要认真评估区域、板块，挑选合适的产品，不是所有的二手房都能保持价格优势。”卢文曦说。

本文来自微信公众号“每经房产”，作者：包晶晶，36氪经授权发布。