10月50城住宅租金淡季回调，核心城市韧性凸显
10月，住房租赁市场进入传统淡季，市场需求热度进一步回落，50城住宅平均租金延续温和调整态势。从同比跌幅持续收窄的走势看，市场企稳迹象进一步显现。城市行情继续分化，上海、深圳住宅租金连续8个月环比上涨，优质区位房源租金仍具支撑。
10月50城住宅租金环比跌幅略有扩大，但较前两年同期仍明显收窄
根据中指院50城住宅租赁价格指数，10月，50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅较9月扩大0.11个百分点；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。
10月租金环比跌幅略有扩大，主要是淡季需求回落下的正常回调。四季度为住房租赁行业传统淡季，毕业季等季节性需求退潮后，市场进入需求低位期，市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动。
但有两个积极信号仍在持续显现。
一是市场租金下行空间收窄。一方面，50城住宅租金的环比跌幅较2024年、2025年10月均收窄0.2个百分点以上；另一方面，同比跌幅持续收窄，至2026年10月已收窄至近27个月最低水平。
二是租金房价比持续改善。根据中指院监测，10月50城平均租金房价比为2.31%，较2023年初回升0.33个百分点，重点城市租赁资产回报率逐步修复，住房租赁的资产配置价值逐步回归。
10月各梯队城市租金走势以环比跌幅扩大为主，一线城市年内累计仍保持上涨
根据中指院监测，10月，一线城市普通住宅平均租金环比下跌0.18%，跌幅较9月扩大0.15个百分点；其中上海、深圳租金环比连续8个月上涨，涨幅分别为0.25%、0.11%，北京、广州环比跌幅有所扩大。二线城市平均租金环比下跌0.38%，跌幅较9月扩大0.13个百分点。三四线代表城市平均租金环比下跌0.14%，跌幅与9月基本持平。
图：各梯队城市住宅平均租金当年累计涨跌幅对比
数据来源：中指数据CREIS
从年内累计涨跌幅来看，各梯队住宅租金表现仍延续分化态势。其中，一线城市凭借产业和人口流入优势，累计租金仍保持上涨，1-10月累计涨幅为1.00%；二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但累计跌幅较2024年、2025年同期均有所收窄，1-10月累计跌幅均在2%以内。
10月租金上涨城市进一步收敛聚焦，上海涨幅明显收窄
根据中指院监测，10月50城住宅租金环比5涨45跌，上涨城市数量较9月减少4个；其中4个租金上涨城市集中在租金TOP20城市中。
从租金TOP20城市表现来看，截至10月，上海、深圳住宅租金已连续8个月环比上涨，其中上海涨幅较9月明显收窄；东莞租金连续5个月环比上涨，无锡连续两个月环比上涨。租金下跌城市中，苏州住宅租金结束连续5个月的环比上涨，转为微幅下跌；其余城市租金延续下跌态势，且除三亚、珠海、宁波三地外，多数城市租金跌幅较9月有所扩大。
从城市内部看，10月，上海市辖区住宅租金延续普遍上涨态势，其中徐汇、松江、奉贤、虹口等辖区涨幅靠前，仅崇明、杨浦区租金小幅下跌。深圳市辖区住宅租金5涨4跌，其中福田、南山、宝安等产业优势突出的片区租金表现相对稳健，罗湖、坪山、龙岗等地租金则有所下跌。北京市辖区住宅租金仍以下跌为主，西城、海淀、东城、昌平等地环比跌幅在1%以上。广州市辖区住宅租金1涨10跌，仅从化区租金略有上浮，越秀、花都等辖区租金跌幅超0.5%。
11月50城住宅租金将延续调整态势，部分核心城市租金韧性仍存
进入11-12月，住房租赁市场仍处于传统淡季，需求端难有明显放量，整体租金或延续小幅调整态势。但结合当前信号看，市场出现了三个积极变化。
一是租金下行空间相对有限。经过2024-2025年的深度调整，多数城市租金已回到合理区间，在刚性需求支撑下，租金继续大幅下探的动力减弱。
二是核心城市租金“锚定效应”增强。上海、深圳住宅租金连续多月环比上涨，为人口持续流入的核心城市租金运行提供了底部支撑；保租房规模化入市加剧市场竞争，其定价也为市场化租金提供了“定价锚”，有助于稳定价格预期。
三是住房租赁资产回报持续改善。租金房价比持续回升，租赁资产的现金流价值受到资本市场重点关注，公募REITs常态化扩容为行业注入长期资金预期。
分城市看，上海、深圳等核心城市，在产业竞争优势和青年人才持续流入支撑下，租金有望保持稳中有升；多数城市受淡季效应影响，市场租金仍将面临一定调整压力。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
