布局收缩、重新算账，招商蛇口对养老业务“卸重”

2026年8月，以中国林业与环境促进会、中国建筑科学研究院、中华老人文化交流促进会、中科院等一批权威部门和机构为背书的中国康养大会，发布了一份最新的全国康养百强榜单。榜单中，杭州以94.6739的高分位列第六。

杭州和其他重点城市相比，老龄化程度并不高，以常住60岁以上老年人口占比来算，比全国平均数据还低了1.7个百分点。

但因为两点原因，杭州总是备受关注：一是，浙江人有钱，而且他们愿意花钱；二是，杭州的老年人很喜欢扎堆在环境好的地方。据统计，西湖风景区的常住人口中，60岁以上老年人的比例高达40.69%。

因此，杭州被很多企业想象成了一个代表未来“富人已老”趋势的地方。

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杭州也是房企开展养老服务的试验田。别的城市商业mall都在讨好年轻人的时候，杭州西溪的一个商场，直接把专门服务老年人的业态占比拉高到了35%。

地产商们还在养老地产赛道中砸下重金。2017年，全国地产市场最亢奋的时候，4月的一天，杭州拱墅区半山田园板块一块约31亩的商业用地出让，经过42轮厮杀，最终，手拿80号号牌的招商蛇口以70%的溢价率击败对手。

在出让过程中，这宗地块采用了设置地价上限、竞拍自持面积的方式。由于竞争激烈，招商蛇口拿下地块之后，它的建设条件已经变成了：必须100%自持，再额外配建2500㎡养老配套。

后来，招商蛇口干脆把这块地全部用来建了一个高端养老社区。它坐落在半山国家森林公园附近，有224套活力长者公寓和179张护理床位。

招商蛇口把这个项目当标杆来做。硬件上，“无论在建筑风格、景观营建，设计理念和适老生活上，都不遗余力倾情投入”，项目的大门甚至使用了高端住宅才会做的“三进制”形式。软件上，招商蛇口用的是公司最高端的法国高利泽的护理体系。它有一个体面的名字：招商观颐之家・杭州半山颐养中心。

它曾是这家央企对外讲养老故事时最拿得出手的一张牌。但最近，这张牌正在被重新打量。

图源：网络

2026年9月18日，杭州半山颐养中心在天津产权交易平台上被挂牌转让。交易标的产证建筑面积2.77万㎡，价格面议。

据养老行业圈内人士消息，实际上招商蛇口在过去两年中一直在悄悄为该项目寻找接手买家。原因是项目养老公寓板块始终没有正式开园，整个项目一直没能完整跑通。

不过，就在前几天，杭州半山颐养中心的转让公告又被悄悄撤回了。原因未知。

但在招商旗下，有迹象表明转让的养老资产并不只有杭州半山颐养中心一个项目。9月份，招商旗下的深圳招商新安置业有限公司还发布了一则采购公告：“关于广州招商高利泽养老服务有限公司后续整体处置专项法律服务”采购，中标方是广东金桥百信律师事务所。

采购主体在招商蛇口体系之内，“后续整体处置”几个字，指向广州那座招商高利泽在中国的首个高端颐养中心，或将被纳入处置流程。

迹象表明，招商正在对旗下业务进行一次大手术。

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招商蛇口与养老的缘分，要回溯到2015年前后。

那一年，招商蛇口拉来法国高利泽——在欧洲拥有超过400家颐养机构的专业医养运营商——合资成立招商高利泽养老服务有限公司，一头扎进高端养老护理赛道。

它的第一个作品选在蛇口。蛇口颐养中心的前身，是建于1999年的招商局培训基地。2018年，招商蛇口把这处4738平方米的基地改造成高端养护院，交给招商高利泽运营，很快成为深圳高端养老的标杆，入驻率一度爆满。

同年1月，招商蛇口又在广州番禺开业了番禺国际康复颐养中心。这座位于金山谷、建筑面积约1.2万平方米的颐养中心，一共有132张床位，其中66张用于失能失智长者的特殊护理。它是招商高利泽的首个高端颐养中心。

此后，招商蛇口在养老上一路铺开：2021年1月，深圳盐田招商观颐之家以“公建民营”方式接手原盐田区社会福利中心养老院，到2026年，这里已有397张养老床位；2021年11月，杭州半山颐养中心开业，它是杭州首个国际品质的持续照料退休社区（CCRC）；2021年12月，依托蛇口招商观颐之家，招商蛇口与深圳南山区民政局、招商街道共建，启幕“四级养老服务网络”，从机构养老一路延伸到社区、居家。

至此，招商蛇口手里攒下的，是招商观颐之家、招商高利泽、招商力宝、招商美伦健康等一系列医养品牌，覆盖高端CCRC（持续照料社区）、护理院、社区居家养老。其中有3家重资产模式的招商观颐之家：广州番禺、深圳蛇口、杭州半山。

但重资产CCRC有一个残酷的商业现实：回本周期太长。

养老社区前期投入大——拿地、建设、装修、配医疗设施，动辄数亿砸进去；投入之后又是漫长的入住爬坡期，而固定成本（折旧或租金、人力、能耗、医养配置）却居高不下。根据养老领域内人士测算，一个自持CCRC的回本周期普遍要8到12年，甚至更久。

从招商加码重资产高端养老社区开始，还没有等到渡过回本周期的时候，地产行业进入了下行阶段，重资产养老的账本越来越难看。

2023年之后，招商蛇口的整体利润也开始下滑。2023年，公司营收1750.08亿元，归母净利润63.19亿元；2024年，营收1789.48亿元，归母净利润40.39亿元；2025年，营收1547.28亿元，归母净利润骤降至10.24亿元，不到2023年的六分之一。

2026年上半年，招商蛇口营收547.84亿元，归母净利润5.28亿元，仍未见起色。重资产项目出清，为母公司“卸重”，成为一个最合理的选择。

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在甩掉重资产养老业务包袱的同时，招商蛇口还在集团层面同步进行大规模的组织架构调整。

据业内消息，继上半年设立东部、西部、南部、中部、北部五大城市群之后，招商蛇口又开始在城市群内“动刀”，启动城市公司层面的合并，放弃“一城一独立主体”模式，人口弱、货量小、项目少、存量包袱重的小城平台，并入城市群核心城市主体。

东部城市群：合肥公司合并徐州；南部城市群：广州公司合并佛山，深圳公司合并东莞；北部城市群：北京公司合并天津；西部城市群：成都公司合并云南公司。

合并不是简单的牌子拿掉、人员裁撤，本质是关停低能级独立投资主体，只保留城市群核心枢纽城市作为主经营平台。只有核心城市公司，保留完整的投、销、存、资产盘活能力，周边城市，变成片区事业部，不再具备独立的投资决策权。

2026年工作会议，招商蛇口把全年任务定为“减负减重、提质提效”，招商蛇口明确表示未来的投资策略是“4+6”原则，围绕四个一线城市和六个重点城市进行投资。

在本轮城市公司合并之前，招商蛇口旗下有24个城市公司，是未来重点投资城市的两倍多，这意味着招商大概率还将继续进行城市公司的精减。城市公司数量最终被压缩到10—15个。

负责养老项目、存量物业盘活的资产管理条线，同样按城市群梳理资产包。浙江公司名下的康养、商业资产被重新评估。

现金流、资产回报率越来越重要，撤掉区域之后，中间的缓冲层消失，养老等所有资产都将被放进统一标尺下衡量，统一IRR底线、统一持有标准，判断哪些可以继续保留运营、哪些属于低效重资产、纳入处置清单，单个片区、城市对项目的决策权重将越来越低。杭州半山观颐之家项目的价值也被进行了新一轮审视。

所有动作，都是重新算账的结果。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。