现房销售细则落地后，供地出现三个新信号

10月重点城市的土地市场，按下了暂停键。

一个重要的原因是，“828”新政影响下，供地周期出现短暂延迟，9月初以来，京沪杭等核心城市供地频次明显放缓。

随着北京、上海等8城相继落地现房销售细则，核心城市供地节奏快速重启，北京、杭州、天津、武汉先后有宅地挂牌供应。在这些供地清单里，藏着土地市场的新规则。

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自“828”新政发布到9月中上旬，在这期间，核心城市土地供应处于短暂空窗期。

表现在数据层面，9月一线城市和二线城市供地规模同比分别下降89%和21%。一直到10月首周（10.5-10.11）核心城市仍无热点地块挂牌，当周土地供应建面环比下降94%。

随着地方现房新政细则相继落地，核心城市供地节奏有所恢复。

第42周（10.12-10.18）北京、杭州、天津、武汉4个城市开始有宅地挂牌，推动当周供应建面环比回升118%。

现房新政细则落地后，供地有两个最直观的变化：

一是容积率普遍低于2.0，低密成为标配。据不完全统计，以各地细则落地为节点，北京、杭州、天津、武汉四城共推出约20宗宅地，平均容积率只有1.76，远低于此前常规供地水平。

典型如北京昌平歇甲庄村地块，容积率仅1.01，这是北京现房细则落地后挂牌的首宗地块。另外，在9月3日暂停出让的驼房营地块重新上架，其中0013-1地块容积率只有1.36。

二是低总价的“小而美”成主流。四城20宗宅地中有半数地块起拍总价低于5亿元。地价低，规模小，也意味着现金流压力更小，本质是适配房企当下审慎的投资策略，让更多企业有能力进场。

从热点城市低密地块备受房企青睐也可以验证这一逻辑，在优先现房销售的情况下，低密产品工期整体可控，部分房企小高层、多层产品已经能控制在12-18个月完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。

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天津是唯一在出让条件中直接锁定现房销售的城市，但也不是全部地块都强制执行。4宗挂牌宅地中，仅河东区红星路低密地块明确要求现房销售，其余3宗明确采用“封顶预售”模式。

针对现房销售地块，天津同步给了资金政策倾斜：土地款30日内首付50%，余款可2年内缴齐；而封顶预售地块要求1年内缴清全款。以多出一年的缴款周期，匹配现房销售开发回款周期，对冲房企的现金流压力。

杭州把选择权交给开发商，明确由竞买人自行选择预售或现房销售。

北京没有在具体地块中强制现房销售，核心动作放在了优化土拍规则、降低拿地门槛上。

典型如重新上架的驼房营地块，被拆成两宗，总价从原本的75亿级降到约40亿级，单宗宅地拿地门槛下降，原本无偿代建部分改政府有偿回购，压缩房企隐性成本。不过，拆分后两宗地块总价达到83亿，在现房时代下对于房企资金压力仍然是一个不小的考验。

北京的做法是，采用竞买保证金共用方式。参拍两宗地块无需重复缴纳竞买保证金，只需缴纳2宗地中起始价高的竞买保证金，先参与该宗地的竞买，若未竞得则可继续参与另一宗地竞买，共用规则下将释放约7.6亿元流动资金，直接缓解房企现金流压力。

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还有一些城市现房地块出让先于地方细则落地，典型代表是厦门。

10月21日，厦门集中出让了5宗涉宅地块，总成交金额108.7亿元。这5宗涉宅地块均于9月30日挂牌，正处在9月下旬北京、上海先后落地全国现房销售新政地方细则的时间节点。

尽管截至目前厦门尚未出台地方性的现房销售执行方案，但在落实新政上已有了初步探索。

其中同安美峰片区TP03地块规划采用“前排多层、后排高层”的高低配布局，对应销售政策也有所区别——高层部分允许封顶预售，多层建筑则要求现房销售。

同一宗地块里两种规则模式，分建筑形态差异化执行现房政策，先从低密多层产品切入落地。厦门的探索，或许代表了另一种落地路径：不直接发文，而是在具体地块中摸索适配本地市场的现房规则。

整体来看，现房新政细则落地后的首批供地，既要严格推进现房销售的制度方向，又要给市场足够的缓冲垫。

低密化的“小而美”地块将成为后续供地的主流，而分建筑形态差异化落地“同地双规则”对更多城市来说或许是值得借鉴的过渡路径。

未来，现房销售会进一步放大土地市场的马太效应，核心稀缺地块即便叠加现房要求依然抢手，普通地块底价成交会成为常态。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。