北京新规！7层及以上住宅可做“悬浮社区”

小区的整体地面“抬高”了数米，小区就像悬空似的，“悬空”的部分设置了各类配套设施和停车位，小区立体分层、彻底人车分流、社区配套丰富，景观效果也好。

近年来，全国多个城市相继推出这样的抬板式住宅，北京也在近期土地出让中，成交了多个可进行抬板设计的新建住宅地块。昨天，市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，对于这类提升住宅公共空间品质的抬板设计，系统性的提出了相关要求。

根据《意见》，地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”这三类居住用地将优先开展抬板设计，层数在七层及以上的住宅建筑可抬板设计。抬板高度原则上不得超过8米。抬板下的部分不计入容积率和地上建筑规模，如果设置的是非经营性的公共设施，产权归全体业主所有。

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什么是抬板设计和抬板式住宅？

专家说，抬板式住宅目前并没有统一的国家标准。通常说法下，抬板设计是通过底层架空抬高建筑主体，以台板平面层作为住宅建筑室外地平公共活动空间的住宅建筑形式。

通俗点说，之前的一些小区采用的架空层都是局部架空，抬板设计则是将整个小区形成一个巨大的架空平台，业主们居住的住宅部分和小区园林都建在这个“托举”起来的平台上，平台的下面则会设置停车、公共服务设施等。所以抬板式社区也经常会被称为“悬浮社区”、“超级底盘社区”。

（AI制作的示意图）

需要说明一点，一些开发商会宣传抬板式社区为“第五代住宅”，关于第五代住宅并没有官方的定义和界定，抬板式社区是否为“第五代住宅”并没有正式定论。

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哪些房子可以做成抬板式住宅？

抬板式住宅必须是新建的住宅。此前北京已经有6个新供应的住宅地块进行或将要进行抬板式设计，分别为华润万泉寺项目、保利太平桥项目、国贸丰台桥南项目、丰台岳各庄DC-L02地块、昌平建发东小口地块、昌平小沙河地块。

而对于今后供应的新地块、新项目中，哪些可以做抬板设计，今天发布的《意见》也明确了三类住宅地块可以优先开展抬板设计，即地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”。

为什么是这三类？首先，存在地形高差的地块，可有效通过抬板设计的抬升，将场地劣势转化为独具特色的设计优势；滨水沿线用地可以此增加城市亲水场景，居民共享城绿蓝一体化的良好滨水空间；轨道站点周边用地则可充分利用地铁上盖设计布局，将人行活动层与机动车流线彻底分离，地上地下空间“零距离”便利互通。

此外，可以开展抬板式设计的项目还有一项“硬要求”，即层数要在七层及以上。这就是多层建筑和高层建筑的界定标准。主要是考虑到高层住宅社区居住人口多，需要的公共配套建设规模会比较大，可以过立体复合式布局集中建设。而低密度的小区居住人口较少，需要的配套服务设施较少，无需通过架空就能安排，避免将大面积来架空层的闲置。

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抬板下的巨大架空层能有多高？里面都有什么？产权归谁？

《意见》明确，开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算。从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。也就是说，建筑的限高是包括抬板高度的。不能说建筑限高18米，开发商又在下面抬高几米。

抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。这个高度标准的选择，一方面考虑到了8米的空间对于公共设施等使用已经足够，另一方面也不能让小区“无限”抬高，建筑10多米，抬板再抬高10多米。

抬板抬高的这数米的空间中，可以设置小区的公共活动空间，比如下沉花园、会所、运动空间、休闲空间等，也可以设置停车位，小区公共设备空间等。

《意见》立足人民性和公共性，规定：如果是非经营性公共服务设施、市政设施以及仅供小区居民使用的休闲、文体等公共活动空间及设施，不缴纳土地出让金，产权归全体业主所有，不进行分割登记或分摊销售，实现公共空间让利于民。

同时，可以根据社区实际需求，合理设置商业服务业等经营性空间，并缴纳土地出让金，进行确权登记，再适度植入便民商业业态、丰富社区商业场景。

这里多说一句，抬板设计不等于就没有了地下部分，这个会根据每个小区不同情况，比如有些小区抬板空间的停车位不够，也会再挖地下部分设置停车位。

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抬板设计如何提升居住品质？

首先是社区的公共空间更大了，配套也就会更齐全，而且这些便民商业、文化休闲、健身运动、养老服务、停车等功能，可以和住宅部分实现垂直混合，居民下楼就能享受到公共空间和配套服务，更加方面。

其次，抬板空间可以设计成阳光车库，立体花园等形态，小区能实现彻底的人车分流，景观效果也好。

《意见》鼓励构建立体景观体系，可以结合下沉庭院、屋顶绿化、垂直绿化等方式，构建多维度、立体化景观体系，塑造花园底盘，实现居民推窗见绿、下楼入园的宜居体验。

另外，《意见》明确，架空平台以下的地上建筑空间不计入容积率，不纳入规划条件中的地上建筑规模。

专家表示，这就是说，抬板形成的数米空间是不计入容积率和建筑规模的，因此也就不会分摊到每位住户身上。相反，由于过去一些需要分摊的公共空间今后能安排在抬板下的架空层中，反而还可能减少住户需要公摊的面积。

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整个小区抬升起来，那进出小区怎么办？

对于开车的业主，进出小区会更加方便，驾车就直接进入抬板下的停车位上，直接回家或进入小区地面。

而对于步行的居民，因为整体小区抬升了几米，进出小区会有变化。为此，《意见》特别提出，抬板式小区要衔接城市慢行网络。对于提升社区形象、丰富街道景观的社区入口大门，可不计入项目容积率。

鼓励社区利用风雨连廊与城市公共空间进行衔接。通过风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及项目外公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等多公共空间实现连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率。

这样将有效提升居民绿色出行的连通性，同时打造全天候、全季节舒适步行环境，创造“不湿鞋”的归家动线，保障晴雨天气均可顺畅通行。

本文来自微信公众号“京房字”，作者：京房字，36氪经授权发布。