房企“组队拿地”
828现房新政发布至今已有一个多月的时间，截至发稿前，已有5个城市发布细则。从内容来看，大框架与各地一致，细节上各有不同。
五份细则共享同一条时间分界线。以2026年8月28日为界，此后新发布出让公告的含宅用地，优先选择现房销售。
从土地市场来看，最先出现变化的是竞买人名单。虽然部分地块仍处于新政过渡期，但竞买人出现了“组队”现象。
如上海第十批次土拍四宗地块有三宗由联合体拿下，热度最高的闵行古美地块，三组竞买人全部是联合体，象屿与建发一组，招商、南山与滨江一组，中建二局与越秀一组。
杭州的节奏更整齐，8.28之后主城区出让的首宗宅地拱墅石桥地块，以及9月29日第二宗云谷双桥地块全部都由联合体拿下。
联合拿地不是新鲜事，但这一次的触发机制跟以往任何一次都不同。
01
9月29日的第十批次，是2026年上海联合拿地最集中的一场。
四宗地块共10位竞买人报名。两宗底价成交的地块各只有1位竞买人，其中虹口北外滩的唯一竞买人本身就是国贸与北外滩集团的合作平台，另外一宗宝山炮台湾地块唯一竞买人为象屿地产，单独参拍。
真正形成竞争的两宗，闵行古美三组竞买人全部是联合体，杨浦江湾五组竞买人里唯一那组联合体笑到了最后，其余四家单独参拍的联发、越秀、中建壹品、绿城全部空手而归。
这场土拍的特殊性在于时间点，
往前一周的第九批次，参拍结构呈现同一个规律。三宗地的起始价从66.84亿元递降到15.21亿元，参拍结构随之反转。起始价最高的静安大宁，两组竞买人全部是联合体，78轮竞价只把溢价率推到5.48%；起始价最低的浦东金桥，五组竞买人里四家单独参拍，143轮鏖战把溢价率推到29.65%。总价越高的地，越要靠联合体才进得了门，也越难把价格抬上去。
从结果来看，上海高总价地块几乎找不到单独举牌到最后的企业。上海土拍已经鲜有独行侠。
02
杭州是另一个联合体高频出现的城市，而且主角是民企。
8.28新政之后，杭州主城区出让的前两宗宅地全部由联合体拿下。9月17日拱墅石桥单元地块，中天与海威联合体以15.37亿元竞得，溢价率6.22%；9月29日西湖云谷双桥单元地块，绿城与海威联合体以9.46亿元竞得，48轮拉锯后溢价率33.05%。
真正说明问题的不是联合体赢了几次，而是报名台前还剩几个人。拱墅石桥单元地块只有2家竞买人参拍，而在同一板块，2025年7月29日出让的伟星星宜嘉映府地块有9家房企参拍，最终溢价率28.1%，成交楼面价19627元/平方米，比本次高出约3300元/平方米。同一个板块，参拍房企从9家降到2家，溢价率从28.1%降到6.22%。
与西湖云谷双桥单元地块同日成交的萧山市北单元提供了另一个维度的对照。该板块上一次出让是今年4月30日，绿城与滨江联合体以26.09亿元竞得，溢价率高达57.26%，楼面价36170元/平方米；9月29日同一板块的市北单元XS070101-60地块，由滨江集团单独以18.65亿元竞得，溢价率23.10%，楼面价30775元/平方米。五个月之内，同一个板块的溢价率从57.26%降到23.10%，楼面价每平方米低了5395元。
新政后，整个价格中枢在下移。
杭州集中了全国最活跃的一批民营房企，它们的共同特点是资金总量有限但对核心城市地块的判断力很强。现房新政把资金占用周期拉长之后，溢价率和楼面价的下降，就是这批企业的最新判断。
从上海、杭州新政前后的土拍变化来看，“组队”联合拿地正成为越来越多房企的选择。如果说之前联合拿地的本质是“地价焦虑”，那现在更多的是“现金流焦虑”。
普睿地产研究的测算显示，现房模式的全面推行，将从根本上改变商品房开发的现金流逻辑，开发商不能再依靠前期预售回款覆盖后续建设投入，而需将地价和建安成本全额垫付至项目竣备后，才能回笼资金，资金占用周期从半年至一年拉长至两年以上。样本城市典型项目测算，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的11%。
这个成本的特殊性在于，它无法通过提高售价来覆盖。售价由板块供需决定，而财务成本是刚性的。能够消化的方式只有三种：拉长自有资金链条、拿到更便宜的钱，或者找人分摊。很明显，第三条是最快见效的一条。
未来项目合作、联合体拿地将成为更为普遍的选择。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
