828新政未落地，全国多地已有楼盘酝酿“涨价”
房地产“828新政”在执行层面的政策尚未落地，全国多个城市已有一批新房正在酝酿涨价。
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多地新盘发涨价宣传
9月9日，华润置地陕西宣布自9月14日起，在售房源统一收回此前约2%的优惠幅度。这是8月28日楼市新政后，西安首家官宣涨价的房企，引发市场关注。
华润置地目前在西安的在售项目主要有望雲、世园润府、港宸润府、玺宸上院等。不过，目前除了华润宣布收回优惠之外，还没有其他房企跟进涨价。据克而瑞统计，截至2026年7月西安新房库存约18.17万套，去化周期约38.8个月，目前不具备普遍涨价的市场动力。
与西安的零星涨价不同，成都成为本轮动作最集中的城市。据各房企、项目发布的公开信息，828新政发布后，成都宣布收回优惠的项目多达20个以上。其中包括嘉禾兴地产旗下全部13个楼盘、越秀地产2个项目、中旅投资的3个项目、西部金沙鹭岛和正成·红麓书院等，优惠回收幅度集中在1%—2%。
9月1日，本土头部房企嘉禾兴地产发布正式通知，自9月15日起，旗下所有在售、待售及尾盘项目收回2%的销售优惠；文件同时约定，9月15日前完成认购签约的客户，维持原有优惠不变。嘉禾兴地产负责人在接受媒体采访时直言，新政拉长资金占用周期，项目综合财务成本抬升，是调整优惠政策的核心原因。
但成都市场内部同样分化，保利四川部分项目同期仍保留促销政策，远郊高库存楼盘依旧维持以价换量，并非全市统一收紧优惠。
合肥市场同样出现批量回收折扣的案例，全市超20个楼盘陆续压缩优惠，多数项目回收幅度1%—2%，仍保留少量促销空间。其中，天阜清澜玉华、意禾泓庐两个项目直接将全部折扣清零，按备案价格销售，是本轮市场中力度最大的个案。
从供需基本面看，合肥主城区库存偏低，8月末新房整体去化周期仅11.6个月，经开区去化周期约5个月，优质房源供给稀缺，为开发商调整价格策略提供基础。中海观庐府、百川序安澜府、高速尚阖院等热门改善盘，也加入了收回优惠行列。
杭州则出现了为数不多直接上调备案价的案例。保利天奕9月1日新申领预售证的14幢房源，精装均价36538元/㎡，对比上一批次备案价上调约1000元/㎡。不过该调价仅针对新加推房源，存量已取证房源备案价保持不变，属于新项目取证阶段的定价调整，不是在售老房源直接涨价。
上海保利旗下保利都汇和煦、保利珺园、保利虹桥和著｜璟岸三个项目，新取证楼栋售价上调1%，仅针对新加推的97套房源，集中在500万—600万总价段；存量已取得预售证房源维持原有价格体系。
广州市场上同样出现了大量“涨价通知”，保利海韵、国贸学原、西关金茂锦棠等项目的调价海报宣称项目价格将上调1%—2%。但这些宣传海报多来自中介渠道营销造势属性较强，并非房企官方宣布调价。
天津也有新盘快速跟进了涨价。建投奥体誉院的海报上写着两个大大的“涨价”，项目宣称9月1日起全线涨价3%；中交海河玺、绿城玉百合、体北金茂府、金地海河玖里等多个项目均发布海报称，涨价1%—3%不等。
目前，关注度较高的重点城市中，仅有北京、深圳并未出现大面积的涨价宣传。
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为什么出现收回折扣潮？
828新政是从土地供应、预售规则、按揭放款、资金监管、开发融资等全维度系统性重构行业运行体系，终结沿用二十余年的高杠杆、高周转开发模式，启动新的房地产运行逻辑。但传导至市场端，房企的第一反应是“涨价”，主要原因有两个：
首先，是对供求关系变化的预判。按照828新政要求，项目封顶才能预售，意味着项目的销售节点将会被延后一年左右。如果新入市的土地严格按照新政执行，则在新旧交替的一年时间中，新房供应会明显断档，新房市场供应量大幅下降。
导致新房供给量下降的不只是预售节点的变化，还有房企的拿地意愿。据克而瑞统计，新政发布后首周，全国重点50城涉宅用地供应总建筑面积382万平方米，环比减少29.9%，平均溢价率5.0%，低于今年以来周度平均水平9.2%。8月28日新政落地后，高溢价地块数量显著减少，竞价轮次整体收缩，房企出价节奏明显放缓。
土地成交量下降，将直接导致未来的新房供给量减少。即使土地在供应侧不缩量，但因为拿地门槛抬升，对房企自有资金的要求提高，有实力在全国多地拿地的房企数量也会大幅下降，市场上的开发者变少。
另一方面，新政将改变项目的回款节奏，资金占用周期拉长，房企财务成本必将被实质性抬升，从而导致房企对手中现有的优质存量项目更加“惜售”。新政明确，预售房源个人住房贷款必须等到项目竣工备案之后，银行才发放按揭贷款。项目前期土地、建安、管理费用，都需要房企自有资金或者开发贷持续投入，资金沉淀时间显著增加，财务利息持续累积。成都嘉禾兴地产在官方通知中将成本上涨列为收回优惠的首要理由，也印证了资金成本上升已经进入房企定价决策。
长期看，828新政是一次供给侧的再调控，但短期效果是进一步去库存，可能会导致未来2、3年内的市场供求关系逆转。
这一轮的优惠收回式涨价，是短期营销预期、中期供给收缩、长期成本抬升三重因素叠加的结果。
新政落地对市场的扰动有多剧烈，目前还有待观察。不过，新政已经来了。
9月份，厦门、广州等地已经开始按新政要求将现房销售、封顶预售写入新地块出让条件。比如，9月3日，厦门公告2026P13、2026XP07两宗地块，两宗地块分处岛内、岛外，按照因地施策原则，实行差异化住房销售管理。其中位于岛内的2026P13地块实行现售，工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收，已办理房屋首次登记。位于岛外的2026XP07地块可实行预售。工程形象进度标准为：项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。
公告
北京房协副会长陈志表示，828新政并不是“突击”，从提出相关建议到确定政策内容，讨论过程持续了将近一年，新政出台的初衷与此前销售资金监管政策的逻辑一脉相承，都是要保护消费者，新政也一定会进入落地执行层面。
那么，“涨价潮”会持续吗？可能很难。
一方面，在全国主要城市中，二手房对新房的替代作用明显，特别是北京、上海二手房的成交量为新房的4倍以上。成都二手房成交量是新房的2倍多。
另一方面，一旦有现房供给的预期，谁还会为涨价的期房买单？
目前成都、合肥、上海等城市的“涨价”，以“收回营销折扣”为主，仅是上海、杭州的个别优质项目出现试探性涨价。房企借助新政带来的预期变化制造紧迫感，推动观望客户加速下单，属于地产行业常见的逼单营销手法。
陈志说，即使没有现房销售的政策出台，在某些区域市场，一些项目卖着卖着也卖成了现房。房企需要做的是正视市场，重新理清算账逻辑，并想清楚未来是不是还要继续在开发行业做下去。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
