体育场馆里的商业，不只是一道招商题

近年来，不论政策还是市场，围绕体育场馆增设商业设施变得越来越常见。政策端看重体育场景对线下消费和城市活力的带动；经营端则希望通过可持续的商业收入，来反哺场馆运维和赛事活动居高不下的成本。“以商养体”因而从一种经营模式，逐渐成为体育场馆在前期策划、存量改造和资本运作中的战略选择。

但当商业作用不断放大，商业设施就会渴望和体育场馆形成一种稳态共生。过去，由于缺乏共识，很多商业更像是在场馆里野蛮生长出来的。不可否认，这种野蛮生长代表着一种自然选择的生命力；但只要土地、规划、消防、经营许可或权属安排存在瑕疵，这种生命力就可能很脆弱，甚至随时经历一次湮灭。

因此，讨论“场馆+商业”，首先要区分“配套商业”与“商业配套”。前者通常是体育场馆公共服务功能的附属或便民服务空间，叙事主体仍是体育；后者则是围绕体育场馆形成的商业开发载体，商业本身可以成为相对独立的产品和资产。两者看似只是词序不同，背后却对应着完全不同的规划、权属和运营路径。

配套商业：最常见的“馆内设商”路径

配套商业的重心在“配套”，核心是围绕体育本体展开，服务对象首先仍是观赛、健身、培训及周边公共活动人群。当前多数场馆已有的小体量餐饮、零售、运动康复、体育培训等空间，基本都属于这一类。关于配套商业，行业最常问两个问题：一是能做多大，二是能做什么。前者是比例，后者是业态。比例决定商业能不能摆进去，业态决定它能不能真正经营起来。

先看比例。第一种情况，是商业放在场馆主体建筑内部。以广州市规划和自然资源局出台的指导意见为例，体育场馆等公共服务设施总计容建筑面积不超过3万平方米的，可按不高于总计容建筑面积10%的比例配置便民服务功能；超过3万平方米的，可按不高于5%的比例配置。注意，这个比例只适用于公共服务设施内部的便民服务功能，不是说所有体育场馆都可以按这个标准做商业，更不是说可以随便改变土地或建筑用途。

从我们参与项目的经验看，10%-15%是很多地方比较常见的配套商业比例。但必须强调，这只是经验值，不是审批标准，最后仍要看当地规划条件和体育本体的规模。

第二种情况，是在场馆红线内新建相对独立的文体配套用房。这时就不能再拿馆内便民服务的比例来套，而要看控规、规划条件、建设工程规划许可和土地用途。深圳大运天地就属于这一类：该项目二期新建总建筑面积约7.9万平方米，其中“文体配套用房”约6.56万平方米，可租赁面积约4.84万平方米。若以大运中心规划计容建筑面积约29.28万平方米为基数，文体配套用房约占22%；若按可租赁口径计算，占比则更低。此时体育仍是主体，但商业已经不是边角料。

比例解决的是“能做多大”，业态解决的是“能做什么”。很多项目出问题，不是面积批不下来，而是空间批下来以后，租户才发现自己想做的餐饮、零售、娱乐，在土地性质、建筑用途、消防条件或经营许可上，并没有想象中那么顺。深圳大运天地在这方面的处理，有参考价值。

深圳大运天地鸟瞰图

从项目治理看，深圳大运天地的实施机构是深圳市龙岗区文化广电旅游体育局。2022年，该项目通过公开招标以ROT模式引入华润系社会资本投资、改造并运营。就风险控制而言，这类项目最重要的不是简单设定一个商业面积比例，而是在双方合同中，提前明确业态鼓励清单和业态负面清单，并约定租户因土地性质、规划用途或消防许可等原因无法办理经营手续时，甲方应予以协调解决，确保租户的合法合规经营。

之所以要提前约定，是因为体育场馆配套商业里有一个很容易被忽视的风险点：建筑在流程上属于“文体配套用房”，土地和产权登记仍服务于公共体育功能，但租户实际从事的是餐饮、零售、娱乐等商业经营。若各部门对业态和用途的认定存在差异，租户的营业执照、食品经营、消防验收或公众聚集场所投入使用前检查等手续，就可能在具体办理中遇到障碍。

因此，场馆方在招商时不能只把“由承租方自行取得全部证照、无法审批则自担损失”写进公告。这样的条款可以划分事后责任，却不能解决事前风险，反而会把不确定性转嫁到租金和招商质量上。更专业的做法，是在规划报批、业态准入、消防条件、排水排烟、噪音控制、装修改造和证照办理之间建立前置清单，并由场馆方、运营方与主管部门提前形成可执行的协调机制。配套商业能不能稳，最终取决于这些“看不见的手续”是否扎实。

临时改变用途：存量盘活的一种过渡路径

深圳大运天地的商业功能，背后涉及的是一道控规（深圳称“法定图则”）调整程序。和它相比，杭州奥体AT天地面对的是另一种更常见的存量问题：场馆已经建成，配套空间低效闲置，重新调整规划周期较长，能不能先通过行政程序让它合法用起来？

杭州给出的答案是“临时改变房屋用途”。在不立即调整控规和土地供地方式的情况下，由房屋权利人或使用人提出申请，经属地政府组织论证、规划资源部门出具决定，并同步处理土地年收益、消防审验等事项，存量体育配套空间便可以在批准期限和批准范围内开展商业经营。杭州奥体AT天地正是通过这种个案审批，获得了过渡性的商业经营资格。

杭州奥体AT天地楼层布局图

这也构成它与深圳路径的核心区别。深圳是通过控规（法定图则）调整，把商业功能写进具有法定效力的规划文件，属于法定规划调整程序；杭州则是在既有规划和建筑基础上做临时用途审批，属于个案行政程序。前者的优点是稳定，一旦调整完成，规划依据更扎实；后者的优点是灵活、启动快，但受地方政策、期限和续期规则影响更大。

“临时”的价值在于盘活，局限也在于临时。现行规则下，首次申请期限不超过五年，届满可按规定申请延期；改为经营性用途的，还需缴纳土地年收益，并接受业态负面清单、批后监管、不得分割销售等约束。因此，它适合为存量空间争取时间和验证市场，不宜被理解为一次审批后永久改变用途。

所以，杭州模式更像是城市更新语境下的一座桥：它让低效空间先活起来，却不能自动解决长期权属和资产化问题。如果场馆商业从一开始就追求产权清晰、融资便利和长期运营，就要把问题前移到土地和规划端。这正是苏州奥体中心所代表的第三条路径。

商业配套开发：从土地端前置解决的路径

第三条路径，就是把这种“前移”真正落到土地和规划端。对新建场馆或片区级项目而言，与其建成后再寻找补救程序，不如在供地方案、规划条件、出让合同和项目公司权责中，直接明确商业配套的功能边界、建设规模、产权归属、持有要求和收益分配。这样，商业从一开始就不是临时附着物，而是经过制度确认的可经营资产。

从资产逻辑看，商业设施如果以后想独立确权、抵押融资，甚至进入资本市场，最理想的状态是土地、规划、产权登记和实际经营能够互相对得上。但这并不意味着每个项目都必须把商业切成一块单独用地。若体育与商业分割给不同主体，开发节奏和运营目标反而可能错位；更常见的做法，是在符合当地规划规则的前提下采用混合用地、兼容用地，由同一主体统一开发、建设和运营。

苏州奥体中心的价值，正在于它把商业配套作为场馆综合体的组成部分同步考虑。据公开报道，苏园土挂（2014）07号地块的出让公告要求，该地块于2014年2月挂牌，土地用途为文体娱乐兼商服用地，占地约40.06万平方米，分为北、西、东三个子地块。

北地块须建设总建筑面积不小于5万平方米的甲级体育馆和不小于4万平方米的甲级游泳馆，地块内商业配套建筑面积不超过总建筑面积的45%，其中酒店不超过6%、办公不超过3%；西地块配置标准训练场，商业配套不超过30%；东地块须建设总建筑面积不小于7万平方米的甲级体育场，商业配套不超过30%。

苏州奥体中心商业广场夜景图

这组条件的意义在于，商业比例不是建成后再争取来的，而是在土地出让文件中与体育功能一并锁定。公开信息显示，苏州奥体中心最终形成体育场、体育馆、游泳馆、奥体商业广场和室外体育公园，总建筑面积约38.6万平方米；其中奥体商业广场约10万平方米，被定位为中国首个体育公园式购物中心。它给行业的启示，不是照搬某个面积比例，而是商业、体育、公园和酒店等业态在一套空间与运营体系里被同时设计。

这种前置路径的优势，是长期确定性更强。商业部分的规模、位置和经营条件较早进入规划与合同体系，后续招商、消防、排水排烟、交通组织和产权登记的协调成本相对较低。对重资产项目来说，确定性本身就是价值：租户敢投入，金融机构能评估，运营方也更容易形成长期品牌，而不是每隔几年重新解释一次“这里到底能不能做商业”。

但也要看到，前置并不意味着天然合规，更不意味着商业面积越大越好。体育场馆的核心仍是公共体育服务；商业如果脱离赛事、健身和社区生活，只是把商场搬到体育馆旁边，最后可能既不像体育，也竞争不过普通商场，甚至反过来挤压体育功能。真正专业的做法，是在土地出让和规划设计阶段就回答“体育带来什么流量、商业承接什么消费、收益如何反哺场馆”，并把这种关系固化到资产和合同结构中。

结语：权属清晰是REITs的入场券，现金流才是通行证

当商业设施被当作一项资产来经营，问题就不只是招商了。过去谈“以商养体”，行业更关心坪效、租金和招商率；放到今天的政策与资本市场环境中，还必须再问一句：这块商业资产能否长期持有、独立定价，并在需要时进入REITs等退出通道。政策窗口已经打开，但窗口不等于门票。

REITs语境下的“权属清晰”，绝不只是有没有一本产权证。更直白地说，就是这块资产边界在哪、手续是否完整、商业收入归谁、未来能不能转让和分配，都要说得清楚。

以此回看三条路径，配套商业的优势是贴近体育场景、启动成本低，但它天然依附于公共服务功能，商业面积、业态和产权安排都受到更强约束；临时改变用途为存量空间争取了宝贵的过渡资格，却仍需面对期限、续期、土地年收益和用途恢复的约束；前置规划的商业配套在制度确定性上更接近可资本化资产，但前期策划、供地协调和统一运营要求最高。三条路径没有绝对的优劣，只有与项目阶段、地方规则和资产目标是否匹配。

制表：本文作者

因此，场馆方在选择路径时，不能只问“能开出多少平方米”，还要问“这些面积能产生什么样的现金流”。REITs审核关注的是权属、手续、资产完整性和持续稳定现金流，市场最终定价的也是租户质量、出租率、租约期限、运营成本、客流转化和抗周期能力。一个手续完整但没有真实消费支撑的商业街区，未必比一个小而稳的运动消费场景更有价值。

所以，体育场馆做商业，第一步是选对制度路径，第二步是把手续做扎实，第三步才是招商和运营。权属清晰让资产获得进入REITs牌桌的资格，持续、真实、可分配的现金流才决定它能走多远。未来真正稀缺的，不是把商场塞进体育馆的项目，而是那些既守得住公共利益，又算得清商业账、讲得清资产故事的场馆。

本文来自微信公众号“懒熊体育”（ID：lanxiongsports），作者：李和利，36氪经授权发布。