北京“非主流”豪宅遭热捧
8月首周，北京单价8万+的豪宅卖了84套，大涨了25%；总成交额达到13.92亿元，涨幅也超过20%。
7月底入市的懋源騴橒臺表现不俗，直接拿下套数和金额的双料第一，紧随其后的是处在顺销期的臻澐、紫京宸园、璞樾等项目。
令人意外的是，一个在公开市场中几乎没有露过面的项目——海淀南路12号，却跻身成交榜单前列。
短短一周，均价超11万/㎡的它，就成交了8套，揽金7200万元，成交价位列第六，成交量更是高居第四。
图源：京楼销售排行榜
要知道，过去两年，海淀南路12号的月平均成交也只有1-2套。今年前7个月，成交总数也不过14套，7月更是零成交。而去年全年它的成交也才仅有19套，进入8月，仅一周的成交量就逼近去年的五成。
海淀南路12号，究竟是什么来头，又为何突然热起来了？
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西北三环外，苏州桥北侧，苏州街地铁站东南角，这便是海淀南路12号项目的所在地。
它并非严格意义上的商品房，而是属于海淀苏州街站一体化棚改项目的一部分。
上世纪70年代，飞达电子的职工宿舍在这里建成并投入使用，多年后渐成危房。到了2011年，为了配合16号线苏州街站的建设，以及改善居住条件，海淀便把它和南侧相邻的倒座庙7号楼（三建职工宿舍）整体打包，统一进行改造，即成“苏州街站一体化棚户区改造项目”。
从2013年申请立项，到2024年12月竣工交付，该改造项目历时超10年。
项目总建筑面积约为4.7万㎡（含地上和地下），地铁空间外，还有住宅、商业、公服等配套，是典型的TOD地铁上盖物业。
海淀南路12号项目图
其住宅部分都在3层以上，共约340户，除去飞达电子和三建公司的回迁房源，可售的商品房只有173套左右，这便是海淀南路12号项目的全部。
单以区位和地段论，它是一个近乎满分的存在。
项目位于苏州街和海淀南路的交汇处，东北侧就是大名鼎鼎的中关村。
交通，很是便捷。作为苏州街站地铁上盖，10号线与16号线在此交汇。地上，小区大门距地铁口仅约10米；地下，三层车库与苏州街站厅直接连通，实现“出地铁即进小区”。加上三环、四环等主干道，向南到金融街，向北去中关村软件园等，都能快速高效通达。
地铁出口直连小区
配套也是实打实的强。对口学校是九年一贯制的八一学校，小学部离项目400米，中学部300米，该校在海淀是除“六小强”之外的“准一线”。周边更汇聚人大附中、中关村一小等名校。
生活便利上，距离中关村大融城、领展、新中关、万柳华联等商圈，不到1公里。医院更近，海淀区妇幼不到200米，海淀医院500米，北医三院、积水潭等三甲医院，开车也就15分钟左右。
更值得一提的是，它还是海淀中关村板块十年来唯一的新房，总价最低不到700万的门槛，在整个四环里都堪称难得，更不要说海淀了。况且，这还是一个2024年就已交付的现房。
地段、现房、低门槛——三重优势在手，项目理应不愁卖。一周8套的成交也证明了市场关注度并不低。但事实上，2024年173套房开盘至今，网签率不到5成，究其根源，或是产品拖了大后腿。
项目仅由一栋塔楼构成（分东、西两塔），户型设计可以说一言难尽。尽管面积段在56㎡-125㎡，但东、西塔的17个户型中仅2个基本实现南北通透，约90㎡户型更几乎是全北向，可以说，90%的房源，采光和通风都受到影响。这种差不多20年前的户型设计，在如今的市场竞争中毫无优势。
海淀南路12号户型分布
户型短板之外，项目还是毛坯交房，得房率只有78%，在当今精装交付、得房率普遍达90%+的新房市场，海淀南路12号的配置实属落后。加上两梯八户的配比，以及与数百户回迁房混居的现实，居住品质和舒适度将大打折扣。
同时，社区公区的体验也成为空谈。项目占地仅6180㎡，如此迷你的一块地，几乎不可能有空间来做园林和绿化。
再看，其背后的开发企业——北京城投地下空间开发建设有限公司，在住宅市场较为陌生。过去十余年它一直专注于地下空间的开发，拥有“京投派”等商业品牌，海淀南路12号是它为数不多的一个涉宅项目。无论是住宅开发经验，还是豪宅打造能力，北京城投都略显不足。
豪宅市场中，单价11万+的海淀南路12号，产品本身并无多少竞争力，但它却能一周完成8套的成交，无外乎两点：部分购房者或是奔着“低门槛+海淀好学区”而来，只为孩子上学提前布局；也有买家或是纯粹做资产配置，毕竟好地段的房子在市场低位时本就是一种稀缺资产。
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北京优质地段的稀缺新房，吸引高净值人群关注的，不止一个。
7月，西城区原北京电焊机厂用地改建四合院项目，以7.85亿元的成交额，拿下北京别墅市场的月度冠军。
图源：京楼销售排行榜
它的取胜之道不是靠“量”而是“价”：成交仅4套，每套都超过1个亿，单价超10万/㎡。从住建委官网看，其车位目前已网签15个。
这也是一个极其低调的项目：没有案名、没有市场宣发。能一下子卖出近8个亿，或许是因为那独一份的招牌：西城二环里、四合院现房。
它位于西城鼓楼的八步口胡同，南侧100米外就是宋庆龄故居，不远处还有恭王府，直线400米左右就是什刹海、后海，北京深厚的历史文化底蕴，就集中在此。
项目开发者是首开，因要依照传统风貌改建成四合院，规划启动九年后才动工，2024年项目竣工。产品数量很少，仅有6套，除去已网签的4套，还有2套待售，从公开信息看，其中一套总价高达5.7亿元，该套楼王是项目中面积最大的壹号院，占地面积约1331㎡，规划建面约3478㎡，也是该项目中唯一一套三进院形制的产品。这样的产品，北京市场已多年未有。
图源：网络
在东城，王府井的丽苑太和，近期表现也十分惊人。
今年前7个月，它成交了22套，直接拿下了东城区的销冠。尤其在6月，迎来爆发式增长，单月14套的成交量甚至超越去年全年的销售量；7月成交5套，也超过2024年全年的销量。
与此同时，价格竟也在涨，今年前7个月均价超过7.8万/㎡，较去年均价足足高了约7000元/㎡。
丽苑太和，同样由旧改而来。原为长租模式的丽苑公寓，经由富华集团改造后，2024以丽苑太和入市。虽为一栋单体楼、容积率更超14.0，但在王府井区位优势、70年产权精装住宅式公寓的稀缺属性等加持下，得以脱颖而出。
地段价值和稀缺属性，固然是这类小众项目热销的根本支撑。但市场的回暖，也为其提供了重要的外部机遇。3月以来，北京新房市场持续升温，6月成交4149套，创下近一年新高。千万级豪宅，尤其活跃。截至7月底，北京总价2000万元以上的豪宅成交843套，创近三年同期新高。
就在西城四合院、丽苑太和热卖的7月，又一个内城豪宅传来消息。河北鑫界两年前摘得的金鱼池地块终于公示了规划：住宅部分将建成7套中式合院。
除了规划，金鱼池项目再没有其他信息公示。低调的它会成为下一个市场热点吗？答案暂无人知晓，但有一点不能否认——北京高端购买力正加速向少数核心稀缺项目集中。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
